ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ยังคงเผชิญความท้าทายรอบด้าน ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจภายในและภายนอกประเทศที่ยังไม่มีแนวโน้มฟื้นตัวในเวลาอันใกล้ ภาวะเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นในช่วงไตรมาส 3 ปี 2565 ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายของผู้บริโภค รวมถึงต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่ปรับราคาขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่ต้องประเมินความเสี่ยงทางการเงินกับความคุ้มค่าให้รอบคอบมากขึ้น
จัดการหนี้บ้านอย่างไร ในช่วงดอกเบี้ยขาขึ้นกับ 3 วิธี
ธอส. ตรึงอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ถึงสิ้นปี 2565 หลัง กนง. ขึ้นดอกเบี้ย
ภาพรวมราคาที่อยู่อาศัยยังคงไม่ปรับขึ้น
ผู้ประกอบการพยายามตรึงราคาเพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภค บ้านเดี่ยวยังได้รับความนิยมสูงสุดและเป็นที่อยู่อาศัยรูปแบบเดียวที่ดัชนีราคาเติบโตในไตรมาสที่ผ่านมา ขณะที่ตลาดเช่ายังคงมาแรง ความต้องการเช่าโตถึง 88% ในรอบไตรมาส ตอบโจทย์ผู้บริโภคที่ยังไม่พร้อมซื้อ ดันดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้นทุกรูปแบบที่อยู่อาศัย
ตลาดอสังหาฯ ในช่วงไตรมาส 3 ถือเป็นโอกาสทองของผู้ซื้อและนักลงทุนที่พร้อมเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในราคาที่ยังไม่แพงเกินไป ก่อนปรับราคาขึ้นตามต้นทุน และอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มสูงขึ้นในช่วงปลายปี 2565 นี้
“ทำเลอ่อนนุช” ย่านใหม่มาแรงคนอยากมีบ้านจุดเชื่อมนอกเมือง-ในเมือง
ดัชนีราคาในกรุงเทพฯ ลดลงอย่างต่อเนื่อง
ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวลดลง 2% จากไตรมาสก่อน หรือลดลง 5% จากปีก่อนหน้า ลดลงอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2563 สะท้อนให้เห็นว่าแนวโน้มราคายังไม่กลับมาฟื้นตัวดีเท่ากับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ ซึ่งสอดคล้องกับภาพรวมเศรษฐกิจ
Work From Home – เรียนออนไลน์ดันบ้านเดี่ยวครองใจผู้บริโภค
ที่อยู่อาศัยรูปแบบเดียวที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 5% ในไตรมาสที่ผ่านมา และเพิ่มถึง 21% จากปีก่อนหน้า ส่วนดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์และคอนโดมิเนียมทรงตัวจากไตรมาสก่อน
ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 2% จากปีก่อนหน้า ต่างจากดัชนีราคาคอนโดฯ ที่ลดลงถึง 3% จากปีก่อนหน้า
สะท้อนให้เห็นว่า ช่วงนี้ผู้ซื้อยังคงให้ความสนใจที่อยู่อาศัยแนบราบที่มีความคุ้มค่าและพื้นที่ใช้สอยตอบโจทย์มากกว่า และเมื่อโครงการที่อยู่อาศัยมือหนึ่งมีแนวโน้มราคาสูงขึ้นในอนาคต ย่อมส่งผลให้โครงการรีเซลหรือโครงการมือสองซึ่งมีราคาถูกกว่า กลายเป็นอีกตัวเลือกที่น่าสนใจในกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงเช่นกัน
โอกาสตลาดเช่า สภาพเศรษฐกิจชะลอซื้อสูง
แนวโน้มความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคเพิ่มขึ้นถึง 20% จากไตรมาสก่อนหน้า แต่เมื่อพิจารณาจากปัจจัยแวดล้อมต่าง ๆ อาจทำให้จำเป็นต้องชะลอการซื้อออกไปก่อน เนื่องจากต้องการหลีกเลี่ยงการเป็นภาระหนี้ผูกพันระยะยาวในช่วงที่เศรษฐกิจไม่แน่นอนเช่นนี้ กลายเป็นโอกาสของตลาดเช่าที่อยู่อาศัย เห็นได้จากความต้องการเช่าที่เพิ่มขึ้นถึง 166% จากปีก่อนหน้า
ช่วงไตรมาส 3 จึงถือเป็นโอกาสทองของกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) และนักลงทุนที่มีความพร้อม ก่อนที่ราคาจะปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงที่สูงขึ้น อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่มีทิศทางปรับขึ้นตามการปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยล่าสุดเพิ่มขึ้น 20% จากไตรมาสก่อน
ปรับเพิ่มขึ้นในทุกรูปแบบที่อยู่อาศัย อันเป็นผลมาจากการที่ผู้ประกอบการเริ่มส่งสัญญาณปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัยในอนาคตอันใกล้ รวมทั้งแนวโน้มการปรับขึ้นดอกเบี้ย กลายเป็นปัจจัยเร่งให้ผู้บริโภคต้องมองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ในเวลานี้มากขึ้น
ค่าเช่ายังทรงตัว คอนโดฯ ครองใจผู้เช่าดันดีมานด์พุ่ง 105%
แม้ภาพรวมอัตราค่าเช่าต่อตารางเมตรต่อเดือนในกรุงเทพฯ ยังคงทรงตัวจากไตรมาสก่อน เนื่องจากเจ้าของอสังหาฯ ให้เช่ายังตรึงราคาให้สอดคล้องกับรายจ่ายของผู้เช่า เพื่อช่วยกระตุ้นการตัดสินใจเช่าอีกทางหนึ่ง แม้ภาพรวมแล้วพบว่า ดัชนีค่าเช่าในกรุงเทพฯ ยังอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าปี 2561 ซึ่งเป็นปีฐานอยู่ที่ 9%
คอนโดฯ ได้รับความสนใจเช่ามากที่สุด เห็นได้ชัดจากดัชนีความต้องการเช่าที่เพิ่มถึง 105% จากไตรมาสก่อน
นอกจากนี้การเช่าไม่ได้กระจุกตัวอยู่ในโซนใจกลางเมือง เนื่องจากการขยายเส้นทางโครงการรถไฟฟ้าหลายสายที่ทำให้การเดินทางสะดวกขึ้น ผู้บริโภคจึงเลือกเช่าในทำเลที่มีอัตราค่าเช่าย่อมเยากว่าแทน
พบว่า ทำเลที่มีดัชนีค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้นในรอบไตรมาส ได้แก่ เขตสัมพันธวงศ์ เพิ่มขึ้นมากที่สุด 38% รองลงมาคือเขตคลองสามวา เพิ่มขึ้น 22%, เขตสะพานสูง เพิ่มขึ้น 13%, เขตทุ่งครุ เพิ่มขึ้น 8% และเขตมีนบุรี เพิ่มขึ้น 8% ซึ่งอัตราค่าเช่าส่วนใหญ่อยู่ที่ 10,000-30,000 บาท/เดือน
เกาะติดทำเลศักยภาพ รถไฟฟ้าดันย่านชานเมืองราคาพุ่ง
ทำเลที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดในไตรมาสนี้ส่วนใหญ่ยังคงอยู่ในพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ และพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก โดยมีโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่เป็นปัจจัยสนับสนุน
เขตทวีวัฒนา มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 6% จากไตรมาสก่อน และเพิ่มถึง 19% จากปีก่อนหน้า โดยได้อานิสงส์จากโครงการรถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงบางซื่อ-ตลิ่งชัน ที่เชื่อมต่อการเดินทางมายังใจกลางเมืองให้สะดวกขึ้น
เขตตลิ่งชัน ที่ได้รับปัจจัยบวกจากโครงการรถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงบางซื่อ-ตลิ่งชันเช่นกัน ส่งผลดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 3% จากไตรมาสก่อน และเพิ่ม 15% จากปีก่อนหน้า โดยทั้งเขตทวีวัฒนาและเขตตลิ่งชันยังเป็นทำเลที่มีสินค้าแนวราบเป็นหลัก ซึ่งตอบโจทย์คนหาบ้านในยุคนี้ จึงทำให้ดัชนีราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องแม้ในช่วงการแพร่ระบาดฯ
เขตสัมพันธวงศ์ อานิสงส์จากโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงหัวลำโพง-หลักสองกลายเป็นปัจจัยสนับสนุนให้เขตสัมพันธวงศ์มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 4% จากไตรมาสก่อน และเพิ่ม 6% จากปีก่อนหน้า นอกจากนี้ยังเป็นย่านการค้าเก่าที่หาโครงการใหม่ ๆ ยาก จึงทำให้ระดับราคาในทำเลนี้ค่อนข้างสูงตามไปด้วย
เขตวังทองหลาง มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 6% จากไตรมาสก่อน และเพิ่ม 21% จากปีก่อนหน้า มีแนวโน้มเติบโตจากการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง ที่จะเปิดให้บริการปี 2566 จึงทำให้ทำเลนี้เป็นที่จับตามองในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และคาดว่าจะเป็นที่ต้องการของผู้บริโภคมากขึ้น
เขตหนองจอก แม้จะอยู่ในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก แต่เนื่องจากเป็นทำเลที่มีสินค้าแนวราบเป็นหลัก จึงทำให้ราคาที่อยู่อาศัยมีการเติบโตขึ้นอย่างน่าสนใจ โดยดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 2% จากไตรมาสก่อน และเพิ่ม 8% จากปีก่อนหน้า
ข้อมูล :
ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty)
รายงาน DDproperty Thailand Property Market Report Q3 2565 – Powered by PropertyGuru DataSense ซึ่งวิเคราะห์จากข้อมูลประกาศขาย-เช่าอสังหาฯ บน DDproperty เผย
รายงาน DDproperty Thailand Property Market Report Q3 2565 – Powered by PropertyGuru DataSense
รายงาน DDproperty Thailand Property Market Report Q3 2565 – Powered by PropertyGuru DataSense
