ห้างยุคใหม่ ไม่ได้ขายแค่พื้นที่เช่า! CPN ปั้น Retail สู่ Ecosystem ดันกำไร Q3/69 โต 15%

เมื่อพูดถึงธุรกิจศูนย์การค้า หลายคนอาจนึกถึงพื้นที่ชอปปิง ร้านอาหาร และความบันเทิง แต่สำหรับ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN ศูนย์การค้าไม่ได้เป็นเพียงสถานที่จับจ่ายใช้สอยอีกต่อไป แต่เป็นหัวใจสำคัญของโมเดลธุรกิจที่เชื่อมโยงทั้งโรงแรม อาคารสำนักงาน และโครงการที่พักอาศัยเข้าด้วยกัน

นี่คือกลยุทธ์ Retail-led Mixed-use Ecosystem ที่เซ็นทรัลพัฒนาใช้ต่อยอดการเติบโต โดยมีศูนย์การค้าเป็นเครื่องยนต์หลักในการสร้างทราฟฟิก ดึงดูดผู้คน และเชื่อมโยงโอกาสทางธุรกิจในหลากหลายรูปแบบ

ศูนย์การค้ายังเป็นเครื่องยนต์หลัก แม้พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไป

ผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2569 ของเซ็นทรัลพัฒนา สะท้อนให้เห็นบทบาทของธุรกิจศูนย์การค้าได้ชัดเจน เมื่อบริษัทสร้างสถิติรายได้จากธุรกิจหลักสูงสุดเป็นประวัติการณ์ต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 5

บริษัทมีรายได้รวม 13,399 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2% และกำไรสุทธิ 4,932 ล้านบาท เติบโต 4% จากไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้น 15% เทียบกับช่วงดียวกันของปีก่อน แรงขับเคลื่อนสำคัญมาจากทั้งศูนย์การค้าใหม่และศูนย์การค้าเดิม โดยมีโครงการใหม่อย่าง เซ็นทรัล พาร์ค, เซ็นทรัล กระบี่, เซ็นทรัล ขอนแก่น แคมปัส และเซ็นทรัล นอร์ทวิลล์ เข้ามาเสริมพอร์ตธุรกิจ

ขณะเดียวกัน การบริหาร Tenant Mix กิจกรรมการตลาด และการเพิ่มประสบการณ์ให้ตอบโจทย์ผู้บริโภค ยังเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยเพิ่มจำนวนผู้ใช้บริการและยอดขายร้านค้า

ไม่ได้ขายแค่พื้นที่เช่า แต่กำลังสร้าง Ecosystem ที่เชื่อมโยงหลายธุรกิจ

หัวใจของกลยุทธ์ Retail-led Mixed-use คือการใช้ศูนย์การค้าเป็นจุดศูนย์กลางในการสร้างความเชื่อมโยงระหว่างธุรกิจ

เมื่อศูนย์การค้าสามารถดึงดูดผู้คนได้ ก็เปิดโอกาสให้ธุรกิจอื่นเข้ามาเติบโตไปพร้อมกัน ไม่ว่าจะเป็นโรงแรมที่รองรับนักท่องเที่ยวและผู้เดินทาง อาคารสำนักงานที่ตอบโจทย์คนทำงาน หรือโครงการที่พักอาศัยที่เชื่อมโยงกับไลฟ์สไตล์ของคนเมือง

นายชนวัฒน์ เอื้อวัฒนะสกุล กรรมการผู้จัดการใหญ่และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา ระบุถึงทิศทางธุรกิจว่า บริษัทเชื่อมั่นในศักยภาพการเติบโตของประเทศไทย และมุ่งใช้กลยุทธ์ Retail-led Mixed-use Ecosystem โดยมีศูนย์การค้าเป็นหัวใจสำคัญในการขับเคลื่อนการเติบโตและเชื่อมโยงทุกธุรกิจให้เกื้อหนุนกันอย่างเป็นระบบในระยะยาว

ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2569 เซ็นทรัลพัฒนามีธุรกิจภายใต้การบริหาร ได้แก่

• ศูนย์การค้า 45 โครงการ
• คอมมูนิตี้ มอลล์ 16 โครงการ
• อาคารสำนักงาน 11 อาคาร
• โรงแรม 15 แห่ง
• โครงการที่พักอาศัยทั้งแนวสูงและแนวราบรวม 52 โครงการ

มีพื้นที่ให้เช่าสุทธิรวม 2.4 ล้านตารางเมตร

การมีธุรกิจหลายประเภทช่วยให้บริษัทสามารถต่อยอดโอกาสจากทำเลและฐานลูกค้าที่มีอยู่ได้มากกว่าการพึ่งพารายได้จากธุรกิจศูนย์การค้าเพียงอย่างเดียว

เซ็นทรัล พาร์ค กับบทบาทแลนด์มาร์กระดับโลก

อีกหนึ่งตัวอย่างของการพัฒนา Mixed-use คือ เซ็นทรัล พาร์ค ที่สร้างปรากฏการณ์ครบรอบ 1 ปี ด้วยยอดผู้ใช้บริการทะลุ 25 ล้านครั้ง และมีนักท่องเที่ยวต่างชาติกว่า 10 ล้านครั้ง

ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนบทบาทของโครงการที่ไม่ได้เป็นเพียงศูนย์การค้า แต่ยังเป็นจุดหมายปลายทางที่เชื่อมโยงการท่องเที่ยว ไลฟ์สไตล์ และเศรษฐกิจเมืองเข้าด้วยกัน

ขณะเดียวกัน บริษัทยังเดินหน้าทรานสฟอร์มเซ็นทรัล บางนา เพื่อเพิ่มศักยภาพของศูนย์การค้าบนทำเลยุทธศาสตร์ รองรับการเติบโตของเมืองและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป

ลงทุนต่อเนื่อง ปักหมุด 2 เมกะโปรเจกต์ปี 2570

นอกจากการบริหารโครงการเดิมและต่อยอดธุรกิจใหม่ เซ็นทรัลพัฒนายังเดินหน้าขยายการลงทุนเพื่อสร้างโอกาสเติบโตในระยะยาว

โดยในปี 2570 เตรียมเปิด 2 เมกะโปรเจกต์สำคัญ ได้แก่

• The Central โครงการที่จะยกระดับย่านลาดพร้าว–พหลโยธินสู่ The Central District
• CenTRal cENtrAL ศูนย์กลาง Youth Culture และพื้นที่รวมตัวของคนรุ่นใหม่ระดับโลก ใจกลางสยามสแควร์

ส่วนแผนการลงทุนระยะใกล้ ในไตรมาส 4 ปี 2569 บริษัทเตรียมเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียม PHYLL นครปฐม และเตรียมเปิดให้บริการ GO! Hotel อยุธยา หลังจากไตรมาส 3 เปิด GO! Hotel เชียงราย และ GO! Hotel เชียงใหม่ ไฮเวย์ เพิ่มอีก 2 แห่ง

โตไปพร้อมกับการรักษาวินัยทางการเงิน

การขยายธุรกิจและลงทุนในโครงการขนาดใหญ่ย่อมต้องใช้เงินทุนจำนวนมาก แต่สิ่งที่น่าสนใจจากผลประกอบการครั้งนี้ คือบริษัทระบุว่าสามารถรักษาอัตรากำไรขั้นต้นให้เติบโตต่อเนื่อง พร้อมกับมีอัตราหนี้สินต่อทุนสุทธิลดลงต่อเนื่อง แม้อยู่ในช่วงขยายการลงทุน

นางสาวนภารัตน์ ศรีวรรณวิทย์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารการเงิน และกรรมการผู้จัดการใหญ่ กลุ่มงานการเงินการบัญชี และกลุ่มธุรกิจโรงแรมและสำนักงาน บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา ระบุว่า ผลประกอบการไตรมาส 3 สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก จากความสำเร็จของโครงการใหม่และการเติบโตของศูนย์การค้าเดิม ขณะที่การบริหารต้นทุนและเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงานช่วยรักษาอัตรากำไรขั้นต้นให้เติบโตอย่างต่อเนื่อง

ส่วนอัตราหนี้สินต่อทุนสุทธิที่ลดลงต่อเนื่อง แม้อยู่ในช่วงขยายการลงทุน สะท้อนถึงวินัยทางการเงินและความพร้อมในการรองรับการเติบโตระยะยาวตามที่บริษัทเปิดเผย

อย่างไรก็ตาม การลงทุนในโครงการขนาดใหญ่ยังต้องติดตามทั้งความคืบหน้าการก่อสร้าง การดึงดูดผู้เช่า อัตราการเข้าใช้พื้นที่ และความสามารถในการสร้างผลตอบแทนในระยะยาว

อย่างไรก็ตาม อนาคตของธุรกิจศูนย์การค้า อาจไม่ได้วัดกันแค่จำนวนคนเดินห้าง

กรณีของเซ็นทรัลพัฒนาแสดงให้เห็นว่า การแข่งขันในธุรกิจค้าปลีกยุคใหม่ไม่ได้จำกัดอยู่ที่การสร้างศูนย์การค้าให้ใหญ่ขึ้นหรือมีร้านค้ามากขึ้นเท่านั้น แต่เป็นการสร้างพื้นที่ที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต เชื่อมโยงผู้คน ธุรกิจ และเศรษฐกิจเข้าด้วยกัน

โดยศูนย์การค้าแห่งใหม่จะมีคนเข้ามาใช้บริการมากแค่ไหน แต่คือจะสามารถเปลี่ยนจำนวนผู้คนเหล่านั้นให้กลายเป็นโอกาสทางธุรกิจและรายได้ที่เติบโตอย่างยั่งยืนได้อย่างไร นี่คือโจทย์ระยะยาวของโมเดล Retail-led Mixed-use ที่เซ็นทรัลพัฒนากำลังเดินหน้าอย่างต่อเนื่อง

มุมมองนักวิเคราะห์ จาก บริษัทหลักทรัพย์ กรุงศรี จำกัด (มหาชน) ให้ Slightly Positive โดยมีมุมมองเชิงบวกเล็กน้อยต่อการประชุมนักวิเคราะห์ (Analyst Meeting) โดยมีประเด็นสำคัญ คือ แนวโน้มกำไรไตรมาส 4/2569 ยังแข็งแกร่ง โดยคาดว่ากำไรปกติในไตรมาส 4/2569 จะเติบโตทั้งเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) โดยมีโอกาสทำสถิติสูงสุดใหม่เป็นรายไตรมาส

ส่วน กำไรปี 2569 มีโอกาสเติบโตดีกว่าคาด โดยประเมินกำไรปกติปี 2569 อยู่ที่ 19,200 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8% จากปีก่อน แต่ยังมีโอกาสเติบโตสูงกว่าประมาณการเดิมอีกราว 2-3% จากอัตรากำไรขั้นต้น (GPM) ที่ดีกว่าคาด รวมถึงส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนที่สูงกว่าคาด

ขณะที่ แผนเปิดศูนย์การค้าใหม่ปี 2570 อาจล่าช้าเล็กน้อย บางโครงการ แต่นักวิเคราะห์มองว่ายังไม่มีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อประมาณการกำไรปกติปี 2570 ซึ่งคาดว่าจะยังเติบโตจากปีก่อน

อย่างไรก็ตาม ยังคงแนะนำซื้อ (BUY) ราคาเป้าหมาย 80 บาทต่อหุ้น เนื่องจากมองว่าบริษัทมีจุดเด่นด้านการเติบโตของกำไรปกติในช่วงปี 2569-2571 เฉลี่ย 8% ต่อปี (CAGR) และมีโอกาสทำสถิติกำไรสูงสุดใหม่ต่อเนื่อง นอกจากนี้ กำไรของบริษัทยังมีความไม่แน่นอนค่อนข้างต่ำ เนื่องจากรายได้ส่วนใหญ่เป็นรายได้จากค่าเช่า ทำให้ธุรกิจมีความสม่ำเสมอ และเป็นหนึ่งในตัวเลือกที่น่าสนใจในช่วงที่เศรษฐกิจมีความผันผวน