"คนเร่งซื้อบ้าน" ก่อนต้นทุนวัสดุพุ่งพร้อมแรงหนุนมาตรการ LTV

ในช่วงสถานการณ์โควิด-19 แพร่ระบาดฉุดกำลังซื้อภาคอสังหาริมทรัพย์ เข้าสู่ภาวะขาลงมากว่า 2 ปี ทั้งที่อยู่อาศัยแนวราบหรือ คอนโดมิเนียม ทั้งด้านดีมานด์กำลังซื้ออ่อนแอและซัพพลายเหลือขาย คอนโดมิเนียม สะท้อนจากรายได้กลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ หดตัวถึงร้อยละ 11 ในปี 2563

เปิดมาตรการ "ผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อบ้าน" กู้ได้เต็ม 100%

มีผลวันนี้! ธปท.ปรับเกณฑ์ LTV ซื้อบ้านหลังแรกกู้เพิ่มได้อีก 10%

แต่ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 64 ธนาคารแห่งประเทศไทย ผ่อนมาตรการ LTV (Loan to Value Ratio - อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน) 

ทำให้ในปีนี้ (65) อสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มฟื้นตัว แต่ยังไม่กลับไปสู่ระดับก่อนเกิดการระบาดเนื่องจากกำลังซื้อในประเทศที่ฟื้นตัวช้า และต้นทุนการก่อสร้างที่ขยับขึ้นเร็ว

ข้อมูลจาก ttb analytics ระบุว่า แนะนำให้ ผู้ประกอบการเร่งกลยุทธ์ระบายสต๊อก เพื่อรองรับดีมานด์หรือความต้องการที่เกิดจากแรงหนุนของมาตรการและราคาที่อยู่อาศัยที่มีแนวโน้มขยับขึ้น และแนวโน้มการปรับขึ้นของดอกเบี้ย

โดยคาดว่ารายได้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีแนวโน้มพลิกขยายตัวร้อยละ 5 จากที่หดตัวร้อยละ 3.3 ในปี 2564

ความต้องการที่อยู่อาศัยฟื้นตัวช้าในครึ่งปีแรก ท่ามกลางแรงกดดันด้านต้นทุนก่อสร้าง

ถือเป็นปัจจัยบวกที่จะกระตุ้นในระยะสั้นของภาคอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ รวมถึงมาตรการของภาครัฐทั้งการขยายเวลาลดค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เหลือร้อยละ 0.01 ถึงสิ้นปี 2565 และธปท. ผ่อนคลายมาตรการ LTV จาก 90% เป็น 100% สำหรับที่อยู่อาศัยหลังที่ 1 ที่มีราคา(มูลค่าหลักประกัน) มากกว่า 10 ล้านบาทและราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทสำหรับที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป

การผ่อนคลายมาตรการ LTV ชั่วคราวเป็น 100% ในปีนี้ คาดว่าจะกระตุ้นดีมานด์ที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะเป็นดีมานด์จากผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมตามไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนไปในช่วงโควิด-19 และผู้ที่มีกำลังซื้อสูงให้ปรับดีขึ้น

สะท้อนจากข้อมูลจำนวนบัญชีสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ในช่วงที่มาตรการ LTV มากกว่า 90% (ปี 2559-2561) มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ขณะที่ ในช่วงการใช้มาตรการ LTV เพื่อสกัดการเก็งกำไร (ปี 2562) จำนวนบัญชีสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่มีแนวโน้มลดลงต่อเนื่องในช่วงสถานการณ์การระบาดของโควิด-19

ขณะที่ด้านซัพพลาย ผู้ประกอบการอสังหาฯ จะต้องเผชิญกับต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ต้นทุนพลังงาน ค่าแรงที่มีแนวโน้มสูงขึ้น ทำให้ภาพรวมทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565 เริ่มฟื้นตัวได้แต่ยังไม่กลับสู่ระดับปกติ

อย่างไรก็ตาม ทั้งปัจจัยบวกของมาตรการภาครัฐและมาตรการสินเชื่อ LTV ของ ธปท. ที่กระตุ้นดีมานด์ ตลอดจนแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น จะเป็นแรงเสริมให้ตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นผลบวกต่อผู้ประกอบการสามารถระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ออกไป

 

 

 

ในระยะยาวเผชิญหลายปัจจัยทางเศรษฐกิจ   แนะเตรียมพร้อมรับมือ อัดโปรโมชั่น “อยู่ฟรี”

ซึ่งปัจจัยด้านเศรษฐกิจที่ต้องเตรียมรับมือ มีทั้ง

• สถานการณ์หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงจากรายได้ที่ฟื้นตัวช้า
• พฤติกรรมผู้บริโภคและไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงหลังสถานการณ์โควิด-19  
• การลงทุนจากต่างประเทศมีแนวโน้มดีขึ้น ซึ่งจะส่งผลต่อดีมานด์ที่อยู่อาศัยของต่างชาติ  

ในขณะที่จำนวนประชากรในอีก 10 ปีข้างหน้ามีแนวโน้มอยู่ในระดับทรงตัวคือ ราว 67 ล้านคน แต่พบว่าประชากรที่เป็นวัยทำงานมีแนวโน้มลดลง (ข้อมูลประมาณการโดย สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ หรือ สศช.) สวนทางกับระดับต้นทุนก่อสร้างในปัจจุบันที่ขยับสูงมากขึ้นและแนวโน้มทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น

จากปัจจัยเหล่านี้เร่งให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเตรียมหากลยุทธ์เพื่อต่อยอดธุรกิจในอนาคต และสร้างโอกาสในตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อเพิ่มยอดขาย เช่น “อยู่ฟรี” หรือ “อยู่ก่อนผ่อนทีหลัง” รวมถึงการเจาะกลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพแต่ยังเข้าไม่ถึงสินเชื่อ ขณะเดียวกันเป็นโอกาสดีสำหรับผู้บริโภคที่จะได้มีทางเลือกที่หลากหลายเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับไลฟ์สไตล์ สภาพแวดล้อม และในระดับราคาที่เหมาะสม