จับตาอาคารสำนักงาน-ค้าปลีก"เก่า" 3 บริษัทเสี่ยงผิดชำระหนี้

ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เผยรายงานการประเมินความเสี่ยงของอาคารสำนักงาน (office) และพื้นที่ค้าปลีก (retail) ต่อสถาบันการเงินต่ำ พบค่าเช่าปรับลด แต่พื้นที่อาคารสำนักงานและค้าปลีกมากขึ้น คาดความเสี่ยงภาวะล้นตลาด จนกระทบต่อเสถียรภาพระบบการเงินไทยอยู่ในระดับต่ำ

จับตาอาคารเก่าแข่งสู้อาคารใหม่ได้ยาก เผยมีอาคารเก่าของ 3 บริษัท เสี่ยงมีปัญหาการชำระหนี้ ขณะที่ อาคารเก่าที่อยู่ภายใต้กองทุนอสังหาฯ และ REITs ส่วนใหญ่ยังคงสามารถจ่ายเงินปันผลแก่ผู้ลงทุนได้ แต่ในอัตราที่ลดลง

“ทำเลอ่อนนุช” ย่านใหม่มาแรงคนอยากมีบ้านจุดเชื่อมนอกเมือง-ในเมือง

ราคาที่อยู่อาศัยพุ่ง รับ "ดอกเบี้ยขาขึ้น วัสดุแพง ราคาที่ดินปรับเพิ่ม"

 

 

 

ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) รายงาน การประเมินความเสี่ยงในภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ (Commercial Real Estate: CRE) ในส่วนของอาคารสำนักงาน (office) และพื้นที่ค้าปลีก (retail) เป็นภาคส่วนหนึ่งที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด 19 เนื่องจากอุปสงค์การเช่าพื้นที่ลดลงตามการทำงานแบบ work from anywhere (WFA) และการซื้อสินค้าออนไลน์ที่เพิ่มขึ้น

คาดว่า ณ สิ้นปี 2565 อัตราการเช่า (occupancy rate: OR) ของอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกจะปรับลดลงจากปี 2562 ร้อยละ 10 และ 2 ตามลำดับ

อีกทั้งในระยะต่อไปอุปทานของพื้นที่อาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยในปี 2566 – 2567 คาดว่าจะมีพื้นที่เช่าเพิ่มขึ้นกว่าร้อยละ 6.5 ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด ทำให้ความกังวลเรื่องปัญหาอุปทานส่วนเกิน (oversupply) ใน CRE เพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ดีจากการประเมินโดย ธปท. พบว่าหากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยยังเป็นไปอย่างต่อเนื่องและไม่มีโครงการขนาดใหญ่เพิ่มขึ้นอีก ความเสี่ยงของภาวะ oversupply ต่อเสถียรภาพระบบการเงินไทยจะอยู่ในระดับต่ำ

ธปท. ประเมินว่าในภาพรวมพื้นที่ค้าปลีกน่าจะสามารถรักษา OR ใน 1 - 2 ปี ข้างหน้าให้อยู่สูงกว่าร้อยละ 90 ของพื้นที่ได้เนื่องจากผู้เช่าและผู้ให้เช่าสามารถปรับตัวให้เข้ากับไลฟ์สไตล์ใหม่ เช่น เพิ่มพื้นที่ให้เช่าสำหรับร้านอาหาร ปรับร้านขายสินค้าให้เป็นพื้นที่จัดแสดงสินค้า รวมถึงชะลอการเปิดโครงการใหม่ในช่วงโควิด 19 (ภาพที่ 1)

ขณะที่พื้นที่อาคารสำนักงานมีความเสี่ยงที่จะเกิดภาวะ oversupply สูงกว่าพื้นที่ค้าปลีก โดยในปี 2566 และ  2567 พื้นที่สำนักงานจะเพิ่มขึ้นกว่า 4.2 และ 3.9 แสน ตร.ม. ตามลำดับ จึงส่งผลให้ OR ณ สิ้นปีมีแนวโน้มลดลงอย่างมีนัยโดยลดลงร้อยละ 7 และ 10 ตามลำดับเมื่อเทียบกับช่วงสิ้นปี 2564 (ภาพที่ 2)

ขณะที่พื้นที่อาคารสำนักงานมีความเสี่ยงที่จะเกิดภาวะ oversupply สูงกว่าพื้นที่ค้าปลีก โดยในปี 2566 และ  2567 พื้นที่สำนักงานจะเพิ่มขึ้นกว่า 4.2 และ 3.9 แสน ตร.ม. ตามลำดับ จึงส่งผลให้ OR ณ สิ้นปีมีแนวโน้มลดลงอย่างมีนัยโดยลดลงร้อยละ 7 และ 10 ตามลำดับเมื่อเทียบกับช่วงสิ้นปี 2564 (ภาพที่ 2)

อย่างไรก็ดี OR ที่ลดลงยังคงสูงกว่าจุดคุ้มทุนเฉลี่ย (breakeven) ของอัตราการเช่าอาคารสำนักงานที่ประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญในตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ร้อยละ 60 สำหรับอาคารเปิดใหม่ที่รวมต้นทุนทางการเงินแล้ว ส่วนอาคารเก่าที่ไม่มีภาระหนี้แล้ว จะอยู่ที่ประมาณร้อยละ 30 - 40  อยู่มาก ทำให้โอกาสที่จะกระทบต่อความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ประกอบการในวงกว้างมีจำกัด ตราบที่การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยยังเป็นไปอย่างต่อเนื่องสำหรับพื้นที่อาคารสำนักงานที่มีความเสี่ยง oversupply สูงกว่าพื้นที่ค้าปลีก

จึงวิเคราะห์ความสามารถในการแข่งขันและความเชื่อมโยงต่อระบบการเงินของผู้ประกอบการเพิ่มเติม โดยแบ่งเป็น

• 1) ผู้ประกอบการอาคารสำนักงานเปิดใหม่
• 2) ผู้ประกอบการอาคารสำนักงานเก่า เนื่องจากแหล่งการระดมทุน หรือความสามารถในการแข่งขันแตกต่างกันไป

พบว่า

1) อาคารสำนักงานเปิดใหม่และที่จะเปิดใน 1 - 2 ปี มีความสามารถในการแข่งขันสูง เนื่องจากตอบโจทย์ความต้องการของผู้เช่าได้ดีโดยเฉพาะบริษัทขนาดใหญ่และบริษัทข้ามชาติโดยอาคารกลุ่มนี้จำนวน 21 อาคาร เกือบทั้งหมดอยู่ในเขตใจกลางย่านธุรกิจ (CBD) ใกล้สถานีรถไฟฟ้าหรือรถไฟใต้ดิน มีใบรับรองด้านสิ่งแวดล้อมและสุขอนามัยของผู้เช่า (LEED WELL และ TREES) และมีสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น พื้นที่ค้าปลีก ซึ่งแม้อัตราค่าเช่าต่อ ตรม. จะสูงกว่าอาคารเก่า แต่ปัจจุบันบริษัทสามารถลดพื้นที่เช่าลงตามการ WFA ทำให้ยังสามารถควบคุมค่าใช้จ่ายการเช่าได้ ส่งผลให้เริ่มเห็นสัญญาณการจองพื้นที่อาคารที่จะเปิดใน 1 - 2 ปี ล่วงหน้าแล้ว

นอกจากนี้ โครงการขนาดใหญ่สามารถทยอยเปิดโครงการเป็นเฟส จึงมีความยืดหยุ่นในการปรับโครงการตามภาวะที่เปลี่ยนแปลงไปสูง ด้านความเชื่อมโยงต่อระบบการเงินมีจำกัด โดยกลุ่มบริษัทที่พัฒนาอาคารเปิดใหม่ขนาดใหญ่ส่วนใหญ่ใช้เงินทุนที่มีอยู่เดิมและ/หรือกู้ยืมจากต่างประเทศเป็นหลัก ในกรณีเลวร้ายที่ OR ของอาคารสำนักงานที่มีความสำคัญ ปรับลดลงเหลือร้อยละ 60 พบว่ามีผู้ประกอบการ 2 จาก 6 บริษัท มีความเสี่ยงที่จะประสบปัญหาในการชำระหนี้ แต่ทั้ง 2 บริษัทมีสินเชื่อกับสถาบันการเงินเพียงเล็กน้อย และไม่มีความเชื่อมโยงกับตลาดตราสารหนี้ภาคเอกชนและตลาดหุ้น

ทั้งนี้ อาคารใหม่ที่มีความสำคัญ คือ อาคารที่มีขนาดโครงการมากกว่า 3 หมื่น ตร.ม.และ exposure ของผู้ประกอบการที่มีต่อสินเชื่อ ตราสารหนี้ กองทุนรวม และ REITs มากกว่า 2 พันล้านบาท

2) อาคารสำนักงานเก่า 30 อาคาร เป็นกลุ่มเสี่ยงที่มีโอกาสสูญเสียผู้เช่าแก่อาคารเปิดใหม่ เนื่องจากส่วนใหญ่ไม่ใช่อาคารเกรด A และไม่มีใบรับรองด้านสิ่งแวดล้อมฯ จากการประเมินความสามารถในการแข่งขันของอาคารเก่าที่มีความสำคัญต่อระบบการเงิน จำนวน 43 อาคาร จากเกณฑ์ 5 ด้าน คือ (1) ต้นทุนของอาคารในส่วนภาระหนี้คงเหลือ (2) โอกาสที่ผู้เช่าจะย้ายอาคาร (3) ทำเลที่ตั้ง (4) เกรดของอาคาร และ (5) ใบรับรองด้านสิ่งแวดล้อมฯ โดยอาคารกลุ่มเสี่ยงมีเจ้าของเป็นนิติบุคคลจำนวน 9 อาคาร และทีjเหลืออยู่ภายใต้กองทุนอสังหาริมทรัพย์และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์(real estate investment trusts: REITs)

อาคารเกรด A  คืออาคารที่เข้าลักษณะดังนี้

1. อยู่ใน CBD
2. ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินไม่เกิน 500 ม.
3. มีความสูงจากพื้นถึงเพดานมากกว ่า 2.7 ม.
4. มีพื้นที่ว่างโดยไม่มีเสาหรือการแบ่งพื้นที่อย่างน้อย 1,000 ตร.ม. และอื่น ๆ เช่น ระบบปรับอากาศการบริหารจัดการอาคาร พื้นที่ส่วนกลาง อายุอาคาร ระบบลิฟต์และพื้นที่จอดรถ เป็นต้น

อาคารเก่าที่มีความสำคัญต่อระบบการเงิน คือ อาคารที่มีความเชื่อมโยงกับระบบการเงิน ผ่าน 2 ช่องทาง คือเจ้าของอาคารมีสินเชื่อในระบบสถาบันการเงินเกินกว่า 2 พันล้านบาท หรือ อาคารอยู่ในกองทุนอสังหาริมทรัพย์หรือ REITs โดยทั้ง 43 อาคาร มีพื้นที่ให้เช่า 1.4 ล้าน ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 14.5 ของพื้นที่สำนักงานให้เช่าทั้งหมด ณ สิ้นปี 2565

อย่างไรก็ดี การสูญเสียความสามารถในการแข่งขันของอาคารสำนักงานเก่า 30 อาคาร ส่งผลต่อเสถียรภาพระบบการเงินจำกัด ทั้งต่อสถาบันการเงินและผู้ลงทุนในกองทุนอสังหาฯ และ REITs ในกรณีเลวร้ายที่ OR ปรับลดลงเหลือร้อยละ 40 พบว่า อาคารเก่าที่เจ้าของเป็นนิติบุคคล มี 3 บริษัทที่มีความเสี่ยงที่จะประสบปัญหาในการชำระหนี้ แต่สถาบันการเงินยังคงมีเงินกองทุนเพียงพอรองรับความเสียหายจากการผิดนัดชำระหนี้ได้ (ภาพที่ 3) ขณะที่อาคารเก่าที่อยู่ภายใต้กองทุนอสังหาฯ และ REITs ส่วนใหญ่ยังคงสามารถจ่ายเงินปันผลแก่ผู้ลงทุนได้ แต่ในอัตราที่ลดลง (ภาพที่ 4)

โดยสรุป แม้ในระยะข้างหน้า อาคารสำนักงานให้เช่าจะเผชิญกับภาวะ oversupply แต่ผลกระทบต่ออาคารสำนักงานเปิดใหม่คาดว่ามีจำกัด เนื่องจากมีความสามารถในการแข่งขันสูงและมีความเชื่อมโยงกับระบบการเงินต่ำ ขณะที่อาคารสำนักงานเก่าจะได้รับผลกระทบมากกว่า แต่ส่วนใหญ่ชำระหนี้ไปเกือบหมดแล้ว ผลกระทบต่อระบบการเงินจึงมีไม่มาก

ทั้งนี้ ต้องมีการติดตามการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การระดมทุนของโครงการอาคารสำนักงานเปิดใหม่ที่อาจหันมากู้ยืมเงินในประเทศเพิ่มขึ้นจากต้นทุนที่ต่ำกว่าการกู้ยืมในต่างประเทศ ซึ่งอาจส่งผลต่อนัยความเชื่อมโยงกับระบบการเงินในระยะต่อไปได้