ภาคอสังหาฯ ฟื้นตัว รถไฟฟ้าดันราคาที่ดิน “กทม. - ปริมณฑล” สูงขึ้น

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพ - ปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 67 พบราคาที่ดินเปล่ารวม 6 จังหวัด ค่าดัชนีเท่ากับ 391.1 เพิ่มขึ้น 2.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าและพื้นที่ใกล้เคียง สะท้อนการฟื้นตัวของการลงทุนภาคอสังหาฯ คาดปี 68 ราคาปรับเพิ่มขึ้นอีก เชื่อผู้ประกอบการมุ่งพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ตามแนวรถไฟฟ้า รองรับความต้องการที่ยังคงเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต

จากการติดตามการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา (ไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง ที่มีขนาดที่ดินตั้งแต่ 200 ตารางวาขึ้นไป) ในพื้นที่กรุงเทพ - ปริมณฑล รวม 6 จังหวัด (กรุงเทพ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม) มีค่าดัชนีเท่ากับ 391.1 เพิ่มขึ้น 2.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ถือว่าอยู่ในอัตราที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา 5 ปีย้อนหลังในช่วงก่อน COVID-19

สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการเชื่อมั่นว่าธุรกิจอสังหาฯ กลับมาฟื้นตัวขึ้นแม้ยังไม่สูงมาก แต่เริ่มเห็นการกลับมาซื้อที่ดินสำหรับการลงทุนก่อสร้างโครงการจัดสรรตามแนวรถไฟฟ้ามากขึ้น เห็นได้จากราคาที่ดินในหลายพื้นที่ขยับเพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากเป็นทำเลที่มีศักยภาพด้านการลงทุน

ศาลรัฐธรรมนูญ ไม่รับคำร้อง "ทักษิณ" ล้มล้าง ครอบงำ "เพื่อไทย"

รวมถึงพื้นที่ปริมณฑลที่ได้รับอานิสงส์จากการพัฒนาทางหลวงระหว่างเมือง อาทิ โซนนครปฐม เพิ่มขึ้นมากที่สุด 22.7% โซนอำเภอเมืองปทุมธานี ลาดหลุมแก้ว สามโคก ปทุมธานี เพิ่มขึ้น 18.3% โซนตลิ่งชัน บางแค ภาษีเจริญ หนองแขม ทวีวัฒนา ธนบุรี คลองสาน บางพลัด บางกอกน้อย บางกอกใหญ่ เพิ่มขึ้น 7% โซนเขตจตุจักร ห้วยขวาง ยานนาวา วัฒนา คลองเตย พญาไท บางคอแหลม ป้อมปราบศัตรูพ่าย บางซื่อ ดินแดง ราชเทวี และบางรัก หรือกรุงเทพชั้นใน เพิ่มขึ้น 6.2% และโซนจังหวัดสมุทรสาคร เพิ่มขึ้น 5.9%

นอกจากนี้ยังพบว่าราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาตามแนวรถไฟฟ้าเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูง ในไตรมาส 3 ปี 67 มีอัตราการเพิ่มขึ้นของดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนามากที่สุด 5 อันดับแรก เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่รถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว และเป็นที่ดินที่มีจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าตั้งแต่ 2 สายขึ้นไป ได้แก่

• รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑล สาย 4) มีค่าดัชนีเท่ากับ 458.8 เพิ่มขึ้น 7% โดยเขตบางแค และหนองแขมมีราคาที่ดินปรับสูงขึ้น
• รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางแค) มีค่าดัชนีเท่ากับ 534.5, รถไฟฟ้าสายสีทอง (ธนบุรี-ประชาธิปก) มีค่าดัชนีเท่ากับ 526.8 และรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรม) มีค่าดัชนีเท่ากับ 518.7 ทั้ง 3 สายมีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินเท่ากันที่ 6.4% โดยราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นมากส่วนใหญ่อยู่ในเขตภาษีเจริญ, บางกอกใหญ่ และบางกะปิ
• รถไฟฟ้าสายสีลม มีค่าดัชนีเท่ากับ 503.6 รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ท่าพระ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 495.9 และรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม (หัวลำโพง-มหาชัย) มีค่าดัชนีเท่ากับ 501.4 ทั้ง 3 สายมีอัตราเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน 6.3% เท่ากัน โดยราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นอยู่ในเขตภาษีเจริญ, สาทร และบางกอกใหญ่
• รถไฟฟ้าใต้ดินตลอดเส้นทาง มีค่าดัชนีเท่ากับ 552.4 และรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง) มีค่าดัชนีเท่ากับ 543.8 มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 6.2% เท่ากันทั้ง 2 สาย โดยเฉพาะในเขตสาทร, คลองเตย และดินแดง
• รถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) มีค่าดัชนีเท่ากับ 508.2 และรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ รังสิต) มีค่าดัชนีเท่ากับ 500.3 มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 5.8% โดยราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นมากอยู่ในเขตสามโคก, ธัญบุรี และบางเขน

REIC คาดว่าราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้ามีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่ที่อยู่ระหว่างพัฒนาโครงการ หรือเริ่มเปิดให้บริการใหม่ เนื่องจากเป็นทำเลที่ยังมีความต้องการในด้านที่อยู่อาศัย และใช้เป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ หากเศรษฐกิจขยายตัวดีขึ้น ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล อาทิ มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% และการจัดทำสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำของ ธอส. ประกอบกับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของ กนง. ปัญหาหนี้ครัวเรือนลดลง และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ และโครงสร้างพื้นฐานต่าง ๆ

ถือเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมหากผู้ประกอบการอสังหาฯ จะเร่งพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ตามแนวรถไฟฟ้า เนื่องจากยังเป็นในช่วงที่ราคาที่ดินชะลอการปรับขึ้นราคา ก่อนจะปรับเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต