ภาคอสังหาฯ ไม่ฟื้น! ผู้ประกอบการ ชี้ เป็น ปี 3 ต่ำ 

นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้า กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย เปิดเผยว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อยู่ในภาวะวิกฤต โดยมีตัวเลขสำคัญหลายตัวที่ตกต่ำที่สุดในรอบหลายปี เช่น การเปิดตัวโครงการใหม่ ต่ำที่สุดในรอบ 20 ปี / การโอนกรรมสิทธิ์ ต่ำที่สุดในรอบ 10 กว่าปี / สินเชื่อที่อยู่อาศัย ต่ำที่สุดในรอบ 8-9 ปี ปัญหาสำคัญที่ส่งผลให้ตัวเลขตกต่ำ คือ อัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ที่อยู่ในระดับสูง

 

ซึ่งช่วงรอยต่อไตรมาส 2 สู่ไตรมาส 3 มีมาตรการจากธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ ธปท. สนับสนุนเกณฑ์ LTV / ลดค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดจํานอง ส่งผลให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยลดภาระการซื้อที่อยู่อาศัย แต่มาตรการเหล่านี้ จะสิ้นสุดในเดือนมิถุนายน ปี 2569 ซึ่งเป็นช่วงรอยต่อของการจัดตั้งรัฐบาลชุดใหม่ จึงต้องการหารือร่วมกับกระทรวงการคลัง เพื่อขยายระยะเวลามาตรการของกระทรวงการคลัง และ ธปท. เพื่อไม่ให้ฉุดเศรษฐกิจไทยที่มีความเกี่ยวข้องตั้งแต่ต้นน้ำถึงปลายน้ำ 

โดยภาคอสังหาริมทรัพย์ ได้เตรียมนำเสนอข้อมูลและข้อเรียกร้องต่อรัฐบาลและกระทรวงการคลัง โดยมีข้อเสนอหลักที่เชื่อว่าจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้โดยที่ภาครัฐไม่ต้องใช้งบประมาณ คือ

 1. ขยายระยะเวลามาตรการ โดยขอให้ขยายระยะเวลาของมาตรการด้านการเงินจาก ธปท. และมาตรการลดค่าธรรมเนียมจากกระทรวงการคลัง ออกไปจากกำหนดเดิม เพื่อประคองสถานการณ์ในช่วงรอยต่อทางการเมือง

2. แก้ไขกฎหมายลดขนาดที่ดินโครงการแนวราบ เพื่อเพิ่มโอกาสให้ผู้บริโภคเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น โดยเสนอให้ลดขนาดที่ดินขั้นต่ำของโครงการแนวราบ เนื่องจากมีการขยายตัวของระบบรถไฟฟ้า ตัวอย่างการเสนอปรับลด เช่น บ้านเดี่ยว ลดจาก 50 ตารางวา เหลือ 35 ตารางวา / บ้านแฝด ลดจาก 35 ตารางวา เหลือ 28 ตารางวา / ทาวน์โฮม ลดจาก 16 ตารางวา เหลือ 14 ตารางวา ซึ่งการปรับลดขนาดที่ดินนี้ทำได้โดยการแก้ไขกฎหมาย และอยู่ในความรับผิดชอบของกระทรวงมหาดไทยที่กำกับดูแลโดยนายกรัฐมนตรี

ด้านนายสุนทร สถาพร ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด ในฐานะนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวเพิ่มเติมว่า ปี 2568 คือ ปี 3 ต่ำ ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ คือกำลังซื้อ- ยอดซื้อขายต่ำ / ปล่อยสินเชื่อต่ำ / และ การออกแบบใบอนุญาตก่อสร้างใหม่ทั่วประเทศต่ำ จึงเป็นที่มาให้ 3 สมาคมภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งประกอบด้วย สมาคมอาคารชุดไทย, สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย, และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เข้าหารือร่วมกับกระทรวงการคลัง โดยมี ข้อเสนอมาตรการเร่งด่วน 6 ข้อ เพื่อแก้ปัญหาสต็อกที่อยู่อาศัยคงค้างและกระตุ้นกำลังซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ 

1. ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง เสนอให้ลดเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยในทุกระดับราคา โดยกำหนดวงเงินไม่เกิน 7 ล้านบาทแรก และส่วนเกิน 7 ล้านบาทให้เก็บอัตราปกติ พร้อมทั้งขยายเวลามาตรการไปจนถึง 30 มิถุนายน 2569
2. จัดตั้งโครงการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย เสนอให้บรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) เข้ามาช่วยค้ำประกันสินเชื่อบางส่วน (เช่น 20%) สำหรับผู้ประกอบอาชีพอิสระหรือกลุ่มที่เข้าถึงสินเชื่อยาก
3. ปรับนโยบายอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยง (Risk-Based Pricing) เพื่อเปิดโอกาสให้ธนาคารสามารถกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกันตามความเสี่ยงของผู้กู้
4. แก้ปัญหาหนี้นอกระบบด้วยแนวทาง Warehouse Debt โดยใช้วงเงินบ้านที่ชำระแล้วบางส่วนรีไฟแนนซ์หนี้นอกระบบและหนี้ดอกเบี้ยสูง ช่วยบรรเทาและคลี่คลายปัญหาทางการเงิน ของลูกหนี้และกำลังซื้อในประเทศ
5. ผลักดันให้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย เสนอให้คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงอีก เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อภาคครัวเรือนและธุรกิจ
และ 6. ขยายอายุการเช่าของชาวต่างชาติ หรือทรัพย์อิงสิทธิ์ ให้นานขึ้น ราว 60 ปี เพื่อดึงดูดให้ชาวต่างชาติเข้าเช่าที่อยู่อาศัยมากขึ้น ขณะเดียวกันคนไทยยังรักษาความเป็นเจ้าของเอาไว้ได้ รวมถึงจะส่งผลดีต่อการลงทุนด้วยเช่นกัน