KKP มอง! ตลาดอสังหาฯ ปี 69 ยังน่าห่วง ยอดขายทรุดต่อเนื่อง
KKP มอง! ตลาดอสังหาฯ ปี 69 ยังน่าห่วง ยอดขายทรุดต่อเนื่อง คาด ปีหน้า -6% แนะ ผู้ประกอบการ บริหารความเสี่ยง- ลดขนาดโครงการ-เจาะตลาดเฉพาะ เพื่อเป็นทางรอด
นายวิศรุต ปัญญาภิญโญผล Real Estate Lending Head ธนาคารเกียรตินาคินภัทร จำกัด (มหาชน) หรือ KKP เปิดเผยว่า ปี 2568 ต้องยอมรับว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทรุดตัวค่อนข้างรุนแรง ไม่สามารถสร้างยอดขายเหมือนในอดีตได้ โดย KKP คาดว่า ภาวะชะลอตัวนี้จะยังคงต่อเนื่องไปอีกถึง 2-3 ปีข้างหน้า ซึ่งแนวโน้มความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงได้รับแรงกดดันจากปัจจัยทางเศรษฐกิจ เช่น หนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับที่สูง รวมถึงการเลือกตั้งใหญ่ที่กำลังจะเกิดขึ้น ที่ต่างส่งผลกระทบโดยตรงต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยอย่างชัดเจน
ด้านนายกรทิพย์ พฤกษ์ประเสริฐดี นักวิจัยข้อมูลอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ KKP ให้ข้อมูลว่าในปี 2568 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยูือาศัยทั่วประเทศลดลง 6% โดยยอดโอนกรรมสิทธิ์รวมทั้งหมดทุกประเภท จะอยู่ที่ราว 300,000 หน่วย ลดลงจากช่วงก่อนเกิดโควิด 19 ที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ปีละประมาณ 400,000 หน่วย ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 7 ปี
และหาก พิจารณาในระดับภูมิภาคเปรียบเทียบระหว่างกรุงเทพและปริมณฑลกับพื้นที่อื่นทั่วประเทศ จะพบว่า พื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล มีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2568 สูงที่สุด แต่ถือว่าลดลง อยู่ที่ 46% จากเดิมอยู่ที่ 50% เนื่องจากการพัฒนาสังหาฯ มีการกระจายตัวไปยังภูมิภาคอื่นมากขึ้นใน โดยเฉพาะในพื้นที่ภาคตะวันออก EEC
อีกทั้งการเปิดตัวโครงการเปิดใหม่ในพื้นที่ กรุงเทพฯ และปริมณฑลมีแนวโน้มลดลงเช่นเดียวกัน โดย KKP คาดว่าทั้งปี 2568 จะมีเพียงประมาณ 41,160 หน่วย ลดลงกว่า 33% หรือราว 20,000 หน่วย จากปี 2567 และมูลค่ารวมจะลดลงเหลือ 2.4 แสนล้านบาท จากระดับ 4.18 แสนล้านบาทในปีก่อนหน้า
โดยกลุ่มแนวราบที่จะได้รับผลกระทบชัดเจนที่สุดเมื่อเทียบยอดเปิดใหม่ช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้กับปีก่อนหน้า ได้แก่ บ้านเดี่ยว ลดลง 46% บ้านแฝด ลดลง 45% ทาวน์เฮาส์ ลดลง 36% ขณะที่คอนโดมิเนียม ลดลงในอยู่ที่ 11%
ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่หลักของประเทศ อย่างกรุงเทพฯ และปริมณฑลยอดขายก็มีสัญญาณลดลงอย่างต่อเนื่องและต่ำสุดในรอบ 7 ปีเช่นกัน โดยมียอดขายอยู่ที่ประมาณ 46,000 หน่วย มูลค่า 2.6 แสนล้านบาท ลดลง 21% หรือประมาณ 12,000 หน่วย จากปีก่อนที่มียอดขาย 58,258 หน่วย ซึ่งจะส่งผลให้การเปิดโครงการใหม่ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้านี้มีแนวโน้มทยอยลดลงตามภาวะดีมานด์ที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่
ตลาดคอนโดคิดหนัก พบยอดขายต่ำสุด!
ส่วนประเภทที่อยู่อาศัยที่มียอดขายลดลงมากที่สุดในปี 2568 นายกรทิพย์ ระบุว่า คือ คอนโดมิเนียม ซึ่งมียอดขายหดตัวถึง 28% รองลงมาคือ กลุ่ม บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดที่ลดลง 15% สะท้อนให้เห็นว่ารายได้และกำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงอยู่ในระดับที่ต่ำ และในช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการหลายรายเปลี่ยนสัดส่วนการพัฒนาไปเป็นตลาดบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดแทนทาวน์เฮ้าส์ ค่อนข้างเยอะ จึงส่งผลให้เกิดภาวะบ้านเหลือขายในตลาดสูงขึ้น
ตลาดอสังหาฯ ยังทรุดต่อเนื่อง ปี 69 KKP คาดลดลง 6%
ส่วนแนวโน้มของสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในปี 2569 คาดว่ายังคงชะลอตัวต่อเนื่อง อยู่ที่ประมาณ 6% โดยการเปิดตัวโครงการใหม่อาจลดลงอย่างต่อเนื่อง สะท้อนจากจำนวนยูนิตเหลือขายที่ยังคงอยู่ในระดับสูงสุด ซึ่งบ่งชี้ถึงอุปทานที่ล้นตลาด และการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ของผู้ประกอบการที่ให้ความสำคัญกับมูลค่าของโครงการมากกว่าจำนวนยูนิตที่เปิดขาย เพื่อตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาดและความต้องการของผู้บริโภค
อย่างไรก็ตามกำลังซื้อจะค่อยๆกลับมาจากอุปสงค์ของกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง หรือ Real Demand นอกจากนี้ KKP ยังมองว่า หากรัฐบาลใหม่ที่คาดว่าจะได้รับการเลือกตั้งในปี 2569 สามารถดำเนินนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพ เช่น การเร่งการใช้จ่ายภาครัฐ การขยายมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียม และการลดภาษีจากดอกเบี้ยบ้าน มาตรการเหล่านี้จะช่วยเพิ่มโอกาสให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์สามารถขยายตัวได้ในอนาคต
ขณะที่การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ เช่น เส้นทางรถไฟฟ้าส่วนขยาย การลดค่าโดยสารรถไฟฟ้า รวมถึงโครงการของภาคเอกชนที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง จะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ช่วยหนุนการพัฒนาโครงการใหม่ๆและเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่รอบนอกอีกด้วย
ส่วนการประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ในวันที่ 17 ธันวาคมนี้ หากมีการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ก็จะเป็นปัจจัยหนุนให้กับภาคอสังหา ฯ แน่นอน แต่ทั้งนี้ อัตราดอกเบี้ยนโยบายของไทยอยู่ในระดับต่ำอยู่แล้ว แตกต่างจากดอกเบี้ยนโยบายของสหรัฐฯ ที่ยังมีช่องว่างในการลดดอกเบี้ยอีกมาก อย่างไรก็ตาม หากมองในมุมผู้บริโภคที่มีศักยภาพ ถือเป็นโอกาสในการเลือกซื้อ เนื่องจากอุปทานล้น และดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำ
ชี้ทางรอด ปี 2569 สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
นายวิศรุต กล่าวว่า สำหรับทางรอดในสภาพตลาดที่ต้องระมัดระวังมากขึ้นนั้น ผู้ประกอบการควรหันมาพัฒนาโครงการขนาดให้เล็กลง มีจำนวนยูนิตที่น้อย เน้นกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจนมากขึ้น และต้องไม่เน้นที่ขนาดของโครงการแต่ต้องมุ่งเน้นที่คุณภาพและการใช้ประโยชน์ที่ตรงกับความต้องการในลูกค้าเฉพาะกลุ่ม และบริหารความเสี่ยงให้เหมาะสมกับระดับกำลังซื้อของลูกค้า ว่าสามารถบริหารความเสี่ยงระว่างรอการขายที่มีระยะเวลายาวนานได้หรือไม่
"สำหรับแนวทางการปรับตัวของผู้ประกอบการ สิ่งสำคัญ ที่อยากจะฝากไว้ ในสภาวะการณ์นี้ คือ การ คัดเลือกทำเล และออกแบบโครงการให้ตรงกับกลุ่ม Demand เฉพาะ เช่น ต้องใกล้แหล่งงาน ใกล้โรงเรียนใกล้ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ หรือ หากหาทำเลไม่ได้ ก็ควรพิจารณาขนาดโครงการที่มีขนาดเล็กลง เพื่อควบคุมความเสี่ยงในการลงทุน อีกทั้ง ควรบริหารความเสี่ยงเรื่องการเงินในระหว่างที่รอขายสินค้าด้วย"
เปิดประเด็นต้องเฝ้าระวังในปี 69!
KKP แนะนำว่า ในปี 69 ยังต้องเฝ้าระวัง กลุ่มบ้านทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท เนื่องจากยังคงมีจำนวนยูนิตเหลือขายประมาณ 115,000 หน่วย หรือ ประมาณ 57% ของจำนวนยูนิตเหลือขายทั้งหมด ซึ่งกระจายอยู่ในหลายพื้นที่ เช่น รังสิต-นครนายก กรุงเทพ-ปทุมธานี ลำลูกกา คู้บอน-วงแหวน เป็นต้น และอาจเกิดสงครามลดราคา ทำให้การแข่งขันสูงขึ้น โดย ผู้ประกอบการที่จะเปิดโครงการใหม่ในโซนเหล่านี้ จำเป็นต้องประเมินความเสี่ยงอย่างรอบคอบ
รวมถึง กลุ่มบ้านเดี่ยวราคาสูง 25-50 ล้าน ยังต้องระวังเช่นกัน เนื่องจากมีจำนวนยูนิตเหลือขายเพิ่มขึ้นมากในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา อยู่ในระดับสูงถึง 3,000 หน่วย ที่ต้องใช้เวลา 5-6 ปี ในการขาย
อีกทั้ง ผู้ประกอบการยังต้องจับตาเทรนด์การพัฒนา โครงการอย่างยั่งยืนอีกด้วย เนื่องจากแนวโน้มการทำธุรกิจในตลาดอสังหาผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการคาร์บอนต่ำเพิ่มขึ้น เช่น การเลือกใช้วัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม มีการคำนึงถึงการประหยัดพลังงาน ประหยัดการใช้ไฟฟ้าและน้ำ รวมถึงการนำนวัตกรรมมาใช้พัฒนาโครงการ เป็นต้น
เผย! แนวโน้มให้สินเชื่อโครงการปี 68 ลดลงตามสภาวะตลาด
ขณะที่ภาพรวมการให้สินเชื่อแก่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ปี 2568 KKP เผยว่า อยู่ที่ 12,000 ล้านบาท ลดลงราว 20% จากปี 2567 ที่มีวงเงินสินเชื่อ 15,000 ล้านบาท ซึ่งสอดคล้องกับสภาวะตลาดและการชะลอตัวนี้สะท้อนพฤติกรรมที่ผู้ประกอบการระมัดระวังมากขึ้น
เนื่องจากสินเชื่อโครงการใหม่ส่วนใหญ่เป็นการให้วงเงินเพื่อซื้อที่ดินหรือการเริ่ม พัฒนาโครงการใหม่ ซึ่งในภาวะที่ตลาดยังมีสต็อกคงเหลือจำนวนมาก ผู้ประกอบการจึงชะลอการซื้อที่ดินและเลื่อนการเปิดโครงการเพื่อบริหารความเสี่ยงให้สอดคล้องกับภาวะดีมานด์จริง โดยในปี 69 KKP จะยังคงนโยบายสินเชื่อที่สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจ ไม่เร่งปล่อยสวนตลาด
โดยตั้งเป้าการปล่อยสินเชื่อให้กับกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปีหน้า จะอยู่ที่ 12,000 ล้านบาท และ ยังคงให้ความสำคัญกับลูกค้ากลุ่มเดิม ทั้งกลุ่ม บมจ. และ SME ที่มีความแข็งแรงทางธุรกิจ
ส่วนสถานการณ์น้ำท่วมในจังหวัดภาคใต้ที่เริ่มคบี่คลายนั้น KKP เผยว่า มีลูกค้าของธนาคารฯ อยู่ในพอร์ตสินเชื่อคิดประมาณ 15% ซึ่งได้มีการเข้าไปดูแลเรียบร้อยแล้ว สำหรับการรับมือภัยธรรมชาติในอนาคต พบว่า ผู้ประกอบการหลายรายได้มีการวางแผนรับมือไว้ล่วงหน้า เช่น การติดตั้งระบบสาธารณูปโภคไฟฟ้า ประปา ที่ไม่ได้อยู่ชั้นล่าง แต่ปรับขึ้นไปอยู่ในชั้นที่สูงขึ้น หรือ โรงแรมหลายแห่งปรับเปลี่ยนชั้นล็อบบี้ขึ้นไปอยู่ชั้นสูงขึ้น รองรับความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นในอนาคต
คริปโต เอ็กซ์เชนจ์
| เหรียญ | ราคา(บาท) |
|---|---|
 BTC | 2,855,711.25 -3.39% |
 ETH | 96,630.03 -4.17% |
 DOGE | 4.46 -5.86% |
 ADA | 13.27 -6.02% |
 BNB | 28,233.36 -2.10% |
 KUB | 40.50 -3.55% |
