เกิดอะไรขึ้นกับอสังหาฯ ไทย เมื่อคนซื้อบ้านมากขึ้น แต่เงินในตลาดกลับน้อยลง

แม้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลช่วง 5 เดือนแรกของปี 2569 จะส่งสัญญาณฟื้นตัวจากจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่เพิ่มขึ้น แต่หากมองลึกลงไปกลับพบว่า “มูลค่าการโอนรวม” เติบโตชะลอลง หรือบางพื้นที่ติดลบ สะท้อนการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญของตลาด เมื่อผู้บริโภคหันไปเลือกที่อยู่อาศัยราคาจับต้องได้มากขึ้น ท่ามกลางข้อจำกัดด้านสินเชื่อและภาระหนี้ครัวเรือน

สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) เปิดเผยบทวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

ได้แก่ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม เปรียบเทียบข้อมูลช่วง 5 เดือนแรกของปี 2569 กับช่วงเดียวกันของปีก่อน พบว่า แม้จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์จะขยายตัว แต่การเติบโตของมูลค่าการโอนกลับต่ำกว่ามาก สะท้อนว่าตลาดกำลังถูกขับเคลื่อนด้วยสินค้าราคาประหยัด (Affordable Segment) และการซื้อขายที่อยู่อาศัยมือสองมากขึ้น

ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ กรุงเทพมหานคร ซึ่งจำนวนหน่วยโอนเพิ่มขึ้น 17% แต่มูลค่าการโอนเพิ่มขึ้นเพียง 4.4% ขณะที่สมุทรปราการ จำนวนหน่วยโอนเพิ่มขึ้น 7.4% แต่มูลค่าการโอนกลับลดลงถึง 9.5%

คอนโดฯ และบ้านมือสอง กลายเป็นแรงขับเคลื่อนตลาด

เมื่อพิจารณาในแต่ละพื้นที่ พบว่าตลาดมีทิศทางแตกต่างกันตามประเภทสินค้าและกำลังซื้อของผู้บริโภค

กรุงเทพมหานครยังมีแรงหนุนจากตลาดคอนโดมิเนียม โดยจำนวนหน่วยโอนเพิ่มขึ้น 24.9% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 16% สวนทางกับบ้านเดี่ยวที่เริ่มชะลอตัว โดยจำนวนหน่วยโอนลดลง 0.7% และมูลค่าลดลง 9% ขณะที่อาคารพาณิชย์มือหนึ่งได้รับผลกระทบมากที่สุด มูลค่าการโอนลดลงถึง 48.4%

นนทบุรีเติบโตได้ดีจากตลาดคอนโดมิเนียม โดยจำนวนหน่วยโอนเพิ่มขึ้น 20% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 23% โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมมือสองที่มูลค่าเติบโตถึง 31.4% ขณะที่บ้านแฝดมือหนึ่งชะลอตัวชัดเจน จำนวนหน่วยโอนลดลง 18.8%

ปทุมธานีโดดเด่นในตลาดทาวน์เฮ้าส์ ซึ่งจำนวนหน่วยโอนเพิ่มขึ้น 13.7% และบ้านเดี่ยวมือสองที่มูลค่าเพิ่มขึ้น 20.1% แต่คอนโดมิเนียมมือหนึ่งกลับหดตัว โดยมูลค่าลดลง 18.4%

สมุทรปราการเป็นจังหวัดที่มูลค่าการโอนรวมติดลบ 9.5% จากแรงกดดันในตลาดบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดมือหนึ่ง ซึ่งจำนวนหน่วยโอนลดลงกว่า 15-21% ขณะที่ตลาดยังพอได้แรงหนุนจากคอนโดมิเนียมมือสอง ซึ่งมูลค่าการโอนเพิ่มขึ้น 25.2%

ด้านสมุทรสาครได้รับแรงหนุนจากตลาดอาคารชุด ซึ่งจำนวนหน่วยโอนเพิ่มขึ้น 45.5% รวมถึงบ้านเดี่ยวที่จำนวนหน่วยโอนเพิ่มขึ้น 15%

ส่วนนครปฐมถือเป็นพื้นที่ที่เติบโตโดดเด่นที่สุดในกลุ่มปริมณฑล โดยจำนวนหน่วยโอนเพิ่มขึ้น 18.5% และมูลค่าการโอนเพิ่มขึ้น 12.1% นำโดยคอนโดมิเนียมมือหนึ่งที่จำนวนหน่วยโอนเพิ่มขึ้นถึง 115.4% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 100%

3 ปัจจัยกดดันมูลค่าตลาด แม้ยอดโอนยังเติบโต

KKP ระบุว่า ภาพที่จำนวนหน่วยโอนเพิ่มขึ้น แต่มูลค่าการโอนกลับเติบโตต่ำหรือหดตัว เกิดจาก 3 ปัจจัยสำคัญ

ปัจจัยแรก คือการแข่งขันด้านราคาจากตลาดบ้านมือสอง ผู้ขายจำนวนมากยอมลดราคาเพื่อเร่งสภาพคล่อง ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยบ้านเดี่ยวมือสองในสมุทรปราการลดลงถึง 30.9% และในกรุงเทพฯ ลดลง 10.9%

ปัจจัยที่สอง คือการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างสินค้าในตลาด (Product Mix Shift) ผู้ซื้อเริ่มหลีกเลี่ยงบ้านมือหนึ่งราคาสูง แล้วหันไปเลือกคอนโดมิเนียม บ้านแฝด หรือทาวน์เฮ้าส์ขนาดเล็กที่มีราคาจับต้องได้มากกว่า

ปัจจัยสุดท้าย คือข้อจำกัดด้านสินเชื่อและระดับหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ทำให้ผู้ซื้อกลุ่มกำลังซื้อปานกลางเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยราคาสูงได้ยาก ส่งผลให้ความต้องการซื้อที่แท้จริง (Real Demand) ถูกจำกัด

แต่ละพื้นที่ยังมีโอกาสเติบโตต่างกัน

แม้ตลาดโดยรวมจะชะลอ แต่แต่ละพื้นที่ยังมีโอกาสในกลุ่มสินค้าที่แตกต่างกัน

• กรุงเทพฯ ยังมีโอกาสในตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาคุ้มค่า ขณะที่บ้านเดี่ยวมือหนึ่งระดับราคาสูงและอาคารพาณิชย์เริ่มชะลอตัว
• นนทบุรียังได้แรงหนุนจากคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าและทาวน์เฮ้าส์ราคาจับต้องได้ ส่วนบ้านแฝดมือหนึ่งเริ่มเผชิญแรงกดดัน
• ปทุมธานีมีโอกาสในตลาดทาวน์เฮ้าส์ระดับแมส ขณะที่คอนโดมิเนียมมือหนึ่งยังชะลอตัว
• สมุทรปราการยังมีโอกาสในทาวน์เฮ้าส์และคอนโดมิเนียมราคาประหยัด แต่บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดมือหนึ่งราคาสูงยังเผชิญแรงกดดัน
• สมุทรสาครและนครปฐม ยังมีโอกาสในตลาดคอนโดมิเนียมราคาประหยัดรอบสถานศึกษาและแหล่งงาน ขณะที่อาคารพาณิชย์เริ่มชะลอตัว

ครึ่งปีหลังเสี่ยงแข่งขันรุนแรง KKP แนะผู้ประกอบการปรับเกม

KKP มองว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ขาดความต้องการซื้อ แต่กำลังขาดสินค้าที่สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภค ดังนั้น สินค้าที่จะช่วยพยุงตลาดในช่วงครึ่งปีหลังควรเน้นความคุ้มค่าทั้งด้านราคาและฟังก์ชันการใช้งาน (Value for Money)

พร้อมเสนอ 3 แนวทางให้ผู้ประกอบการปรับตัว ได้แก่ ประเมินกำลังผ่อนของลูกค้าเพื่อกำหนดระดับราคาที่เหมาะสมก่อนออกแบบโครงการ แบ่งการพัฒนาโครงการเป็นหลายเฟสให้สอดคล้องกับยอดขายจริง เพื่อลดความเสี่ยงด้านดอกเบี้ยและภาระสต็อก รวมถึงสร้างความแตกต่างจากตลาดบ้านมือสองด้วยคุณภาพหลังการขายและการออกแบบพื้นที่ใช้สอยที่ตอบโจทย์การใช้งานจริง

ทั้งนี้ KKP ระบุว่าพร้อมสนับสนุนผู้ประกอบการผ่านสินเชื่อโครงการ การบริหารความเสี่ยง และการใช้ข้อมูลเชิงลึกวิเคราะห์ทำเล เพื่อพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่สอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริง และช่วยขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตอย่างยั่งยืน