อสังหาฯ EEC เริ่มฟื้น แต่ยังไม่ทั่วถึง ชลบุรีนำเกมคอนโดฯ ระยอง–ฉะเชิงเทรายังต้องลุ้น

ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC เริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว หลังยอดขายขยับขึ้น ขณะที่สต็อกเหลือขายลดลง แต่การฟื้นตัวยังไม่เกิดขึ้นพร้อมกันทุกจังหวัด ทุกประเภท และทุกระดับราคา โดยแรงขับเคลื่อนหลักยังอยู่ในบางทำเล โดยเฉพาะชลบุรี

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) รายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย EEC ไตรมาส 2 ปี 2569 พบว่า ยอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 23.2% อยู่ที่ 4,491 หน่วย

ขณะที่หน่วยเหลือขายลดลง 5.3% เหลือ 61,945 หน่วย อัตราดูดซับอยู่ที่ 2.3% ต่อเดือน และหากไม่มีอุปทานใหม่ จะใช้เวลาประมาณ 41 เดือนในการระบายสต็อก

นายมานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการ REIC กล่าวว่า ภาพ EEC สอดคล้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศที่เริ่มฟื้นตัว แต่เป็นการฟื้นแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยเมื่อดูรายจังหวัดจะพบว่าการฟื้นตัวยังไม่ทั่วถึง

ซึ่งชลบุรียังคงเป็นตลาดใหญ่ที่สุดของ EEC มีที่อยู่อาศัยเสนอขาย 43,591 หน่วย ลดลง 2.4% จากปีก่อน ขณะที่เปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้นถึง 112.9% และยอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 39.1% ส่งผลให้สต็อกลดลง 4.6% เหลือ 40,502 หน่วย

แรงขับเคลื่อนสำคัญมาจากอาคารชุด โดยยอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 74.5% และสต็อกลดลง 3.5% เหลือ 19,932 หน่วย อัตราดูดซับ 3.0% ต่อเดือน ใช้เวลาระบายประมาณ 31 เดือน ขณะที่บ้านจัดสรรยอดขายใหม่เพิ่มเพียง 2.7% และยังใช้เวลาระบายสต็อกถึง 54 เดือน

ทำเลเด่นของคอนโดฯ ได้แก่ พัทยา–นาจอมเทียน ซึ่งยอดขายใหม่เพิ่ม 54.6% และแหลมฉบัง–บางละมุงที่มีอัตราดูดซับ 5.2% แต่บางพื้นที่ของบ้านจัดสรรยังมีสต็อกสูง เช่น อมตะนคร–บายพาส และห้วยใหญ่ที่ต้องใช้เวลาระบายประมาณ 74 เดือน

นายมานะระบุว่า อาคารชุดในพัทยายังได้แรงหนุนจากนักลงทุนต่างชาติ โดยกลุ่มหลักยังเป็นจีนและรัสเซีย แม้เริ่มเห็นผู้ซื้อจากประเทศอื่น เช่น สวิตเซอร์แลนด์เข้ามาเพิ่มเติม แต่ตัวเลขยังไม่มากเท่าสองกลุ่มหลัก

ระยองมี Real Demand แต่ต้องระวังสต็อก

ขณะที่ระยองมีที่อยู่อาศัยเสนอขาย 16,491 หน่วย ลดลง 4.1% และเปิดโครงการใหม่ลดลง 45.9% ส่งผลให้สต็อกลดลง 3.8% เหลือ 15,524 หน่วย อัตราดูดซับ 2.0% และใช้เวลาระบายประมาณ 48 เดือน โดยปลวกแดงยังเป็นตลาดบ้านจัดสรรขนาดใหญ่ แต่ยอดขายใหม่ลดลง 30.4% ขณะที่นิคมพัฒนามียอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 56.7% ส่วนเมืองระยองยังต้องระวัง เพราะมีสต็อก 2,914 หน่วย แต่อัตราดูดซับเพียง 1.1% ทำให้ใช้เวลาระบายถึง 88 เดือน

อย่างไรก็ตาม อาคารชุดระยองมีสัญญาณดีขึ้น ยอดขายใหม่เพิ่ม 27.9% สต็อกลด 25.5% อัตราดูดซับ 3.4% และใช้เวลาระบายประมาณ 27 เดือน

นายมานะมองว่า Real Demand ของระยองยังมี โดยกลุ่มที่ไปได้ดีส่วนใหญ่เป็นบ้านระดับกลางราคา 3–5 ล้านบาท ขณะที่บ้านราคาสูงกว่านี้อาจยังขายได้ไม่ง่ายนัก

ฉะเชิงเทรา สต็อกลดจากการชะลอเปิดโครงการ

ด้านพื้นที่ฉะเชิงเทรามีหน่วยเสนอขาย 6,354 หน่วย ลดลง 12.1% และไม่มีการเปิดโครงการใหม่ ส่งผลให้ยอดขายใหม่เพิ่ม 17.3% และสต็อกลด 13.7% เหลือ 5,919 หน่วย อัตราดูดซับ 2.3% และใช้เวลาระบายประมาณ 41 เดือน

โดยแปลงยาวเป็นทำเลเด่น ยอดขายใหม่เพิ่ม 71.9% และใช้เวลาระบายเพียง 19 เดือน ขณะที่พนมสารคามและโสธรยังต้องระวัง โดยใช้เวลาระบายสต็อกถึง 163 เดือน และ 95 เดือนตามลำดับ

ด้านอาคารชุด แม้ฐานตลาดฉะเชิงเทราจะเล็ก แต่ยอดขายใหม่เพิ่ม 62.5% สต็อกลด 60% อัตราดูดซับ 13.1% และใช้เวลาระบายเพียง 5 เดือน โดยบางปะกงมีอัตราดูดซับ 18.1% แต่ REIC ระบุว่าไม่ควรเร่งเพิ่ม Supply เพราะฐานตลาดเดิมยังมีขนาดเล็ก

นโยบายรัฐช่วยประคอง แต่สินเชื่อยังเป็นโจทย์

นายมานะระบุว่า ปัจจัยที่ช่วยให้ตลาดฟื้นส่วนหนึ่งมาจากมาตรการภาครัฐ ทั้ง อัตราส่วนวงเงินกู้สินเชื่อเทียบกับมูลค่าของหลักประกัน (LTV) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ขณะที่ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกเริ่มลดลง และเศรษฐกิจไทยยังขยายตัวได้ แม้มีความเสี่ยงจากเศรษฐกิจโลก

อย่างไรก็ตาม มาตรฐานสินเชื่อยังเป็นปัจจัยที่ทำให้การฟื้นตัวใช้เวลานานขึ้น หากเศรษฐกิจดีขึ้นและความไม่แน่นอนลดลง นายมานะมองว่ามาตรฐานสินเชื่อของธนาคารก็น่าจะปรับดีขึ้นตาม

ส่วนครึ่งปีหลัง ตลาดอาจโตไม่มากเท่าครึ่งปีแรก เพราะมีการเร่งโอนก่อนเดือนมิถุนายนค่อนข้างมาก แต่ภาพรวมยังมองว่ายังเป็นบวก และมาตรการ LTV รวมถึงการลดค่าธรรมเนียมที่มีอยู่และต่อเนื่องถึงปี 2570 ยังน่าจะช่วยประคองตลาดได้ แม้ยังไม่มีมาตรการใหม่เพิ่มเติม

EEC ยังมีแรงดึงดูดจากการลงทุน

สำหรับรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน นายมานะมองว่าโครงการยังมีความขลุกขลัก และยังตอบไม่ได้ว่าจะสำเร็จหรือไม่ แต่หากเดินหน้าได้จริงจะเป็นปัจจัยบวกต่อ EEC ขณะเดียวกัน ตัวเลขการลงทุนและการขอรับส่งเสริมการลงทุนจาก BOI โดยเฉพาะในไตรมาสแรกของปีจากจีน ฮ่องกง และญี่ปุ่น เพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน สะท้อนว่า EEC ยังคงมีแรงดึงดูดด้านการลงทุน แม้โครงสร้างพื้นฐานบางโครงการยังมีความไม่แน่นอน

นายมานะมองว่า EEC มีจุดแข็งจากการเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษที่มีทั้งอุตสาหกรรม โครงสร้างพื้นฐาน และการท่องเที่ยว ทำให้มีดีมานด์จากหลายด้าน และยังเป็นปัจจัยหนุนตลาดที่อยู่อาศัยต่อไป

ขณะที่ข้อเสนอเกี่ยวกับมาตรการ Non-Bank และกองทุนอสังหาริมทรัพย์ หากผ่านการพิจารณาและออกเป็นระเบียบได้จริง ก็อาจเป็นผลบวกต่อยอดขายและภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่ปัจจุบันยังอยู่ในขั้นข้อเสนอ และต้องใช้เวลาในการพิจารณา

ท้ายที่สุด ภาพ EEC จึงเป็นการ “ฟื้นตัวแบบเลือกจุด” มากกว่าการฟื้นพร้อมกันทั้งภูมิภาค ชลบุรีได้แรงหนุนจากคอนโดฯ และต่างชาติ ระยองมี Real Demand จากภาคอุตสาหกรรม ส่วนฉะเชิงเทรามีสัญญาณระบายสต็อกดีขึ้นจากการชะลอเปิดโครงการใหม่ ทำให้โจทย์สำคัญของตลาดระยะต่อไปยังอยู่ที่การเลือกทำเล ประเภท ราคา และจังหวะเติม Supply ให้สอดคล้องกับความต้องการจริง