“เช่าทั้งชีวิต” แล้วแก่ไปเราจะมีอะไรเป็นของตัวเอง?

เมื่อคนรุ่นใหม่ซื้อบ้านช้าลง ความมั่งคั่งและความมั่นคงในวัยเกษียณจะเปลี่ยนไปอย่างไร

“เช่าทั้งชีวิต แล้วแก่ไปเรามีอะไร?”

คำถามนี้อาจไม่ได้มีคำตอบแค่เรื่อง “บ้าน” ว่าจะเช่าหรือซื้อ แต่กำลังชวนมองไปถึงเรื่องใหญ่กว่านั้นว่า หากคนรุ่นหนึ่งเริ่มสะสมทรัพย์สินช้าลง หรือไม่ได้มีบ้านเป็นของตัวเอง เมื่ออายุมากขึ้น พวกเขาจะมีอะไรไว้เป็นหลักประกันทางการเงิน

เพราะสำหรับคนรุ่นใหม่ “บ้าน” อาจไม่ได้เป็นคำตอบเดียวของความมั่นคงอีกต่อไป

ข้อมูลจาก Deloitte Gen Z and Millennial Survey 2026 บริษัทผู้ให้บริการด้านการตรวจสอบบัญชี ที่ปรึกษาธุรกิจ ภาษี และบริการที่เกี่ยวข้องระดับโลก ซึ่งมีเครือข่ายการดำเนินงานในหลายประเทศ รวมถึงประเทศไทย ระบุว่า ในกลุ่ม Gen Z ไทยมากกว่า 300 คนที่ตอบแบบสำรวจ 94% บอกว่า “ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย” มีผลโดยตรงต่อการตัดสินใจเรื่องอาชีพและสถานที่ทำงาน ขณะที่ 65% ระบุว่าสถานะทางการเงินทำให้ต้องเลื่อนการตัดสินใจสำคัญในชีวิต เช่น การสร้างครอบครัว เรียนต่อ หรือเริ่มต้นธุรกิจ

นั่นสะท้อนว่า สำหรับคนรุ่นใหม่ ปัญหาเรื่องบ้านไม่ได้อยู่แค่ “จะซื้อหรือไม่ซื้อ” แต่เชื่อมโยงไปถึงการออกแบบชีวิตทั้งชีวิต

“บ้าน” อาจไม่ใช่สินทรัพย์มั่นคงอีกแล้ว

นายนณริฏ พิศลยบุตร นักวิชาการอาวุโสสถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (TDRI) มองว่า ในอดีตมีความเชื่อค่อนข้างชัดว่า “บ้านคือการลงทุน” เพราะเมื่อซื้อไว้แล้ว เมื่อเวลาผ่านไป 5 ปี 10 ปี หรือ 20 ปี ก็คาดหวังว่าจะสามารถขายได้ในราคาที่สูงขึ้น

แนวคิดนี้เกิดขึ้นในช่วงที่เศรษฐกิจและประชากรเติบโต ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ขณะเดียวกันรูปแบบครอบครัวของไทยก็เปลี่ยนจากครอบครัวขนาดใหญ่ที่อยู่รวมกันหลายรุ่น ไปสู่ครอบครัวขนาดเล็กและการแยกครัวเรือนมากขึ้น

เมื่อความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น บ้านจึงถูกมองว่าเป็นทั้งที่อยู่อาศัยและสินทรัพย์ที่สามารถสร้างความมั่งคั่งได้ แต่ภาพดังกล่าวกำลังเปลี่ยนไปพร้อมกับโครงสร้างประชากร

ประเทศไทยผ่านช่วงที่ประชากรเพิ่มขึ้นสูงสุดมาแล้ว และกำลังเข้าสู่สังคมสูงวัย ขณะที่จำนวนเด็กเกิดใหม่ลดลง ทำให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตอาจไม่ได้เพิ่มขึ้นเหมือนในอดีต

ภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์จึงอาจไม่ได้ขึ้นพร้อมกันทุกพื้นที่ แต่มีลักษณะคล้าย “K-shape” คือบางพื้นที่ยังมีโอกาสเติบโต โดยเฉพาะทำเลเศรษฐกิจและพื้นที่ใจกลางเมือง ขณะที่บางพื้นที่อาจเผชิญกับความต้องการที่ลดลงและขายต่อได้ยากขึ้น

ดังนั้น การมีบ้านจึงไม่ได้แปลว่าจะมีความมั่งคั่งเพิ่มขึ้นเสมอไป เพราะสุดท้ายแล้วมูลค่าของบ้านยังขึ้นอยู่กับทำเล ความต้องการในอนาคต และขึ้นอยู่กับว่า “บ้าน” ของเราจะสามารถ ขาย หรือ เปลี่ยนเป็นเงินสดได้หรือไม่

รูปแบบครอบครัวเปลี่ยน “คำถาม” จึงเปลี่ยนตาม

นายนณริฏ มองว่า บ้านยังมีความสำคัญ เพราะเป็นหนึ่งในปัจจัยพื้นฐานของชีวิต และสำหรับครอบครัวที่มีลูกหลาน บ้านยังสามารถทำหน้าที่เป็นทรัพย์สินที่ส่งต่อไปยังคนรุ่นถัดไปได้ แต่เมื่อรูปแบบครอบครัวเปลี่ยนไป คำถามก็เปลี่ยนตาม

ถ้าคนคนหนึ่งไม่มีลูก ไม่มีทายาท หรือไม่ได้ต้องการส่งต่อทรัพย์สินให้ใคร การซื้อบ้านเพื่อถือครองไปตลอดชีวิตอาจมีเหตุผลแตกต่างจากคนที่ต้องการสร้างทรัพย์สินไว้ให้ครอบครัว

อีกด้านหนึ่งคือกลุ่มคนที่มีทรัพยากรทางการเงินจำกัด ซึ่งอาจไม่ได้มีเงินออมเพียงพอสำหรับวัยเกษียณ

เมื่อเข้าสู่วัยหลังเกษียณ รายได้จากการทำงานลดลง หากมีบ้านเป็นทรัพย์สินก็ยังมีทางเลือกในการนำสินทรัพย์นั้นมาบริหารจัดการ เช่น การขายหรือแนวทางทางการเงินอย่างสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage) หากมีผลิตภัณฑ์และเงื่อนไขที่เหมาะสม

แต่ถ้าไม่มีทั้งบ้าน ไม่มีเงินลงทุน และไม่มีเงินออมเพียงพอ ความเสี่ยงทางการเงินในวัยเกษียณก็จะสูงขึ้น

แล้วถ้า “เช่า” แทนการซื้อ จะสร้างความมั่งคั่งได้อย่างไร?

นายวิโรจน์ ตั้งเจริญ นายกสมาคมนักวางแผนการเงิน อธิบายว่า จุดแข็งของการเช่าคือใช้เงินก้อนเริ่มต้นน้อยกว่า ไม่ต้องจ่ายเงินดาวน์ก้อนใหญ่ และในหลายกรณีค่าเช่ารายเดือนอาจต่ำกว่าค่างวดผ่อน

แต่สิ่งสำคัญคือ เงินที่ประหยัดได้จากการเช่าไม่ได้ควรหายไปกับการใช้จ่ายทั้งหมด

คนที่เลือกเช่าและต้องการสร้างความมั่งคั่ง จึงควรนำเงินดาวน์ที่ไม่ต้องจ่าย รวมถึง “ส่วนต่าง” ระหว่างค่าเช่ากับค่างวดที่ต้องผ่อนบ้าน ไปออมและลงทุนอย่างต่อเนื่อง

พูดง่ายๆ คือ “เช่าได้ แต่ต้องสร้างทรัพย์สินอีกทางหนึ่ง”

เพราะข้อเสียของการเช่าคือ เมื่อจ่ายค่าเช่าไปแล้ว เราไม่ได้เป็นเจ้าของสินทรัพย์นั้น เงินที่จ่ายจึงไม่ได้กลายเป็นสินทรัพย์ของเรา ในทางกลับกัน หากนำเงินส่วนต่างไปลงทุนอย่างมีวินัย เงินก้อนนั้นก็สามารถค่อยๆ สร้างเป็นความมั่งคั่งในรูปแบบอื่นได้

นายวิโรจน์จึงเสนอว่า หากตัดสินใจเช่า ควรวางแผนเสมือนกับว่า “เราซื้อบ้าน” โดยคำนวณก่อนว่าหากซื้อจะต้องใช้เงินดาวน์เท่าไร ผ่อนเดือนละเท่าไร แล้วนำเงินที่ไม่ต้องจ่ายออกมาแบ่งลงทุนอย่างต่อเนื่อง

อย่างน้อยควรมีเงินสำรองฉุกเฉินประมาณ 6 เดือนก่อน จากนั้นจึงนำเงินส่วนที่เหลือไปลงทุน

ลองเทียบ 3 คน ใครมีทรัพย์สินอะไรเมื่อเวลาผ่านไป?

นายวิโรจน์ ได้จำลองภาพของคน 3 กลุ่ม เพื่อให้เห็นความแตกต่างของการวางแผนการเงินระยะยาวว่า หากเลือก “ซื้อ” หรือ “เช่า” แต่ละแบบจะสร้างความมั่งคั่งแตกต่างกันอย่างไร

นาย A ซื้อบ้าน ซื้อรถ แต่ลงทุนน้อย คนกลุ่มนี้มีทรัพย์สิน แต่ความมั่งคั่งส่วนใหญ่ผูกอยู่กับบ้านและรถ

บ้านอาจรักษาหรือเพิ่มมูลค่าได้ ขึ้นอยู่กับทำเลและความสามารถในการขายต่อ แต่รถเป็นสินทรัพย์ที่มูลค่าลดลงตามเวลา

ดังนั้น แม้จะมีทรัพย์สินจำนวนมากบนกระดาษ แต่หากทรัพย์สินเหล่านั้นขายหรือเปลี่ยนเป็นเงินสดได้ยาก ก็อาจเกิดปัญหาสภาพคล่องในอนาคต

นาย B เช่าบ้าน ไม่ซื้อรถ และนำเงินส่วนต่างไปลงทุน คนกลุ่มนี้ไม่มีบ้านเป็นของตัวเอง แต่กำลังสร้างความมั่งคั่งผ่านสินทรัพย์ทางการเงินแทน

ข้อสำคัญคือ ต้องลงทุนอย่างสม่ำเสมอและมีวินัย เพราะหากหยุดลงทุนหรือเอาเงินส่วนต่างไปใช้จ่ายทั้งหมด ข้อได้เปรียบของการเช่าก็อาจหายไป

นาย C เช่าบ้าน ไม่ซื้อรถ และไม่ได้ลงทุน กรณีนี้คือไม่มีทั้งบ้าน ไม่มีรถ และไม่มีสินทรัพย์จากการลงทุน

แม้ระหว่างทางจะมีค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยที่ยืดหยุ่นกว่า แต่เมื่อเข้าสู่วัยเกษียณก็อาจไม่มีสินทรัพย์เพียงพอรองรับชีวิต

จุดนี้จึงทำให้เห็นว่า “การเช่า” ไม่ได้แปลว่าไม่มีความมั่นคงโดยอัตโนมัติ แต่ความมั่นคงของคนเช่าจะต้องถูกสร้างผ่านการออมและการลงทุนในรูปแบบอื่น

บ้านกับรถก็ไม่เหมือนกัน

สำหรับรถยนต์ นายวิโรจน์มองว่า ต้องดูว่าจำเป็นต้องใช้ในระยะยาวหรือไม่ เพราะรถเป็นสินทรัพย์ที่เสื่อมมูลค่า

หากซื้อรถแล้วใช้เป็นเวลานาน เช่น 8-10 ปี การซื้ออาจเหมาะสมกว่าการเช่า แต่หากเป็นสินทรัพย์ที่เทคโนโลยีเปลี่ยนเร็ว เช่น รถยนต์ไฟฟ้า การเช่าอาจเป็นอีกทางเลือกสำหรับคนที่ต้องการลดความเสี่ยงจากการถือสินทรัพย์ที่ราคาตกเร็ว

หลักคิดจึงไม่ใช่ว่า “ซื้อดีกว่าเช่า” หรือ “เช่าดีกว่าซื้อ” แต่ต้องดูว่าเราจะใช้งานสินทรัพย์นั้นนานแค่ไหน และสินทรัพย์นั้นมีแนวโน้มรักษามูลค่าได้มากน้อยเพียงใด

แล้วถ้าเช่าไปเรื่อยๆ ค่าเช่าเพิ่มขึ้นล่ะ?

การเช่าก็มีความเสี่ยง โดยเฉพาะเมื่อค่าเช่าเพิ่มขึ้นเร็วกว่ารายได้ แต่ข้อดีของคนเช่าคือมีความยืดหยุ่นในการเปลี่ยนที่อยู่ หากค่าเช่าสูงขึ้นมาก ก็สามารถเปรียบเทียบทางเลือกและย้ายไปยังพื้นที่หรือห้องที่เหมาะกับงบประมาณมากกว่าได้

ในทางกลับกัน คนที่ซื้อบ้านก็มีต้นทุนเช่นกัน ทั้งดอกเบี้ย ภาระผ่อน และสภาพคล่องที่ติดอยู่กับอสังหาริมทรัพย์

ดังนั้น ก่อนตัดสินใจซื้อหรือเช่า จึงต้องคำนวณทั้งต้นทุนระยะยาวและความสามารถในการรับภาระของตัวเอง

ถ้าเช่าแล้วไม่ลงทุน สุดท้ายอาจไม่มี “Wealth”

นี่คือหัวใจสำคัญของเรื่อง นายวิโรจน์อธิบายว่า คนเช่าจะไม่ได้รับความมั่งคั่งจากสินทรัพย์ที่เช่า เพราะไม่ได้เป็นเจ้าของ แต่สามารถสร้างความมั่งคั่งจากช่องทางอื่นได้ ผ่านการออมและการลงทุน

ดังนั้น “เช่า” จึงไม่ใช่ปัญหาในตัวมันเอง ปัญหาเกิดขึ้นเมื่อคนหนึ่งเลือกเช่า แต่ไม่ได้สร้างทรัพย์สินอื่นควบคู่กัo ค่าเช่าที่จ่ายทุกเดือนจึงกลายเป็นค่าใช้จ่าย ขณะที่เงินที่เหลือจากการไม่ซื้อบ้านก็ถูกใช้ไปทั้งหมดเช่นกัน เมื่อเวลาผ่านไป คนกลุ่มนี้อาจไม่มีทั้งบ้านและเงินลงทุน

ทำไมคนรุ่นใหม่ถึงเลือก “เช่า” มากขึ้น?

อีกเหตุผลหนึ่งคือชีวิตของคนรุ่นใหม่มีความยืดหยุ่นมากขึ้น ทั้งการเปลี่ยนงาน การย้ายเมือง การทำงานแบบ Gig Economy รวมถึงการแต่งงานช้าลงหรืออาจไม่มีลูก

การมีบ้านจึงอาจกลายเป็นภาระสำหรับบางคน เพราะบ้านเป็นสินทรัพย์ที่เคลื่อนย้ายไม่ได้ และหากต้องย้ายงานหรือย้ายประเทศ ก็ต้องจัดการกับบ้านที่ซื้อไว้

ในมุมนี้ การเช่าจึงให้ “ความยืดหยุ่น” มากกว่า แต่การไม่มีบ้านก็ไม่ได้หมายความว่าไม่มีความมั่นคง

เพราะความมั่นคงอาจเปลี่ยนจากการมี “บ้านเป็นของตัวเอง” ไปเป็นการมี “เงินออมและสินทรัพย์ที่เพียงพอสำหรับดูแลตัวเอง”

สุดท้ายแล้ว “ความมั่นคง” อาจไม่ได้แปลว่าต้องมีบ้าน

ดร.นณริฏ มองว่า การมีบ้านเป็นของตัวเองยังมีข้อได้เปรียบด้านความมั่นคง เพราะเจ้าของสามารถอยู่อาศัยได้โดยไม่ต้องกังวลเรื่องสัญญาเช่าหรือค่าเช่าที่อาจปรับขึ้น

แต่หากสังคมเข้าสู่ยุคที่คนเช่ามากขึ้น ภาครัฐก็อาจต้องเข้ามามีบทบาทมากขึ้นเช่นกัน ทั้งเรื่อง Social Housing และการกำกับดูแลตลาดเช่า เพื่อไม่ให้คนรายได้น้อยถูกผลักออกจากที่อยู่อาศัยเมื่อค่าเช่าเพิ่มขึ้น

เพราะสุดท้ายแล้ว “บ้าน” ยังเป็นปัจจัยพื้นฐานของชีวิต ไม่ว่าจะอยู่ในรูปแบบการซื้อหรือการเช่า ขณะที่สำหรับคนรุ่นใหม่ คำถามสำคัญอาจไม่ใช่ “ฉันต้องมีบ้านหรือไม่?” แต่เป็น “ถ้าฉันไม่มีบ้าน แล้วฉันกำลังสร้างอะไรไว้แทน?”

เพราะการเช่าอาจทำให้มีเงินเหลือ มีความยืดหยุ่น และเคลื่อนย้ายชีวิตได้ง่ายขึ้น แต่หากเงินที่เหลือไม่ได้ถูกเปลี่ยนเป็นเงินออมและการลงทุน เมื่อถึงวันที่ทำงานไม่ได้แล้ว คำถามเดิมก็อาจย้อนกลับมาอีกครั้งว่า

“เช่ามาทั้งชีวิต แล้วแก่ไป…เรามีอะไร?”