น้ำท่วมกรุงเทพ ทำคนกรุงเปลี่ยน Mindset หากจะซื้อบ้านต้องคิดอะไรเพิ่ม?

ฝนตกหนักจนน้ำท่วมหลายพื้นที่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล กำลังกลายเป็นอีกปัจจัยที่อาจเปลี่ยนพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทยในระยะยาว เมื่อ “ประวัติน้ำท่วม” กลายเป็น Pain Point สำคัญในการเลือกทำเล ผู้ซื้อมีแนวโน้มตรวจสอบความเสี่ยงมากขึ้น ทั้งระดับความสูงของพื้นที่และระบบระบายน้ำของโครงการ ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ยังเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อที่ชะลอตัวและสต็อกเหลือขายมูลค่ากว่า 3.7 แสนล้านบาท

น้ำท่วมทำราคาบ้านต่างกัน ทำเลเสี่ยงอาจเสียเปรียบ

คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ประเมินว่า เหตุการณ์น้ำท่วมที่เกิดขึ้นอาจเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยผู้ซื้อจะให้น้ำหนักกับความเสี่ยงของทำเลมากขึ้น และตรวจสอบข้อมูลก่อนตัดสินใจซื้ออย่างเข้มงวด โดยเฉพาะประวัติน้ำท่วม ระดับความสูงของพื้นที่ และประสิทธิภาพระบบระบายน้ำ

อย่างไรก็ตาม ผลกระทบไม่ได้หมายความว่าราคาที่ดินหรือบ้านในพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมจะลดลงทั้งหมด แต่อาจทำให้เกิดส่วนต่างราคาระหว่างทรัพย์สินที่มีความเสี่ยงสูง กับทรัพย์สินที่มีระบบบริหารจัดการน้ำท่วมอย่างมีประสิทธิภาพ

ขณะเดียวกัน ผู้พัฒนาโครงการอาจต้องแบกรับต้นทุนป้องกันน้ำท่วมเพิ่มขึ้น ซึ่งอาจถูกนำไปคำนวณหักออกจากราคาเสนอซื้อที่ดินในอนาคต

กำลังซื้อจำกัด บ้านหลังที่สองอาจไม่บูมเหมือนหลังน้ำท่วมปี 2554

แม้ความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลที่ปลอดภัยจากน้ำท่วมมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น แต่การย้ายฐานซื้อบ้านหลังที่สองไปต่างจังหวัดอาจไม่คึกคักเท่าช่วงหลังมหาอุทกภัยปี 2554 เนื่องจากข้อจำกัดด้านกำลังซื้อ

ข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ระบุว่า แม้สัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อ GDP จะเริ่มลดลงติดต่อกัน 2 ไตรมาส แต่ยังอยู่ในระดับสูง ขณะที่สถาบันการเงินยังเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ผู้บริโภคที่ต้องพึ่งพาสินเชื่อมีข้อจำกัดในการซื้อบ้านหลังที่สอง

สถานการณ์นี้ทำให้กลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสูง หรือ High-Net-Worth Individuals (HNWI) ซึ่งมีความพร้อมทางการเงินและไม่ต้องพึ่งพาสินเชื่อเป็นหลัก มีแนวโน้มเข้ามามีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับ Luxury ในระยะต่อไป

ภูเก็ตมีโอกาสรับอานิสงส์ คนรวยกระจายพอร์ตอสังหาฯ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตอาจได้รับปัจจัยบวกเพิ่มเติมจากการปรับพฤติกรรมของกลุ่ม HNWI ในกรุงเทพฯ โดยเดิมภูเก็ตมีความต้องการจากผู้ซื้อชาวต่างชาติอยู่แล้ว โดยเฉพาะชาวรัสเซียและจีนในพื้นที่ฝั่งตะวันตกของเกาะ

หากความกังวลเรื่องน้ำท่วมกรุงเทพฯ ฝังอยู่ในความคิดของผู้บริโภคไทยในระยะยาว ภูเก็ตอาจกลายเป็นเป้าหมายสำคัญในการกระจายการถือครองสินทรัพย์ของคนกลุ่มนี้ โดยการซื้อไม่ได้มีเป้าหมายเพียงเพื่อ “หนีน้ำ” แต่เป็นการเพิ่มทางเลือกในการใช้ชีวิตและบริหารความเสี่ยง ขณะที่ยังคงมีบ้านหลักอยู่ในกรุงเทพฯ

ทั้งนี้ ภายใต้สมมติฐานว่าปีนี้ภูเก็ตไม่เกิดน้ำท่วมใหญ่ อสังหาริมทรัพย์ระดับ Luxury Condominium, Pool Villa และ Branded Residence มีแนวโน้มได้รับประโยชน์มากที่สุด เพราะตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัย การพักผ่อน และการสร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า

เจ้าของที่ดินอย่าเพิ่งรีบขาย เปิดข้อมูลให้ชัดยังมีทางเลือก

สำหรับเจ้าของที่ดินในพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่าไม่ควรเร่งตัดสินใจขายเพียงเพราะความกังวล แต่ควรเตรียมข้อมูลประวัติน้ำท่วมและมาตรการป้องกัน เพื่อให้ผู้พัฒนาโครงการสามารถประเมินต้นทุนได้ชัดเจน

เนื่องจากที่ดินที่มีศักยภาพสูงยังสามารถลงทุนระบบป้องกันน้ำท่วมเพื่อบริหารความเสี่ยงได้ ไม่ว่าจะเป็นการสร้างคันดิน กำแพงป้องกันน้ำท่วม การถมที่ดิน หรือการวางระบบระบายน้ำและสูบน้ำภายในโครงการ

นอกจากนี้ ยังมีทางเลือกอื่น เช่น การร่วมทุน (Joint Venture) หรือการปรับรูปแบบโครงการให้เหมาะสมกับสภาพพื้นที่

ดังนั้น ความท้าทายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่อจากนี้จึงไม่ได้อยู่แค่การถามว่าทำเลไหนเคยน้ำท่วม แต่อยู่ที่ว่าโครงการใดสามารถบริหารจัดการความเสี่ยงและปกป้องมูลค่าของสินทรัพย์ได้ดีกว่ากัน

คอนโดฯ เปิดขายบางโครงการเลื่อน หลังฝนตกหนักต่อเนื่อง

ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ เผชิญแรงกดดันจากเศรษฐกิจชะลอตัวและกำลังซื้อที่ลดลง ทั้งในกลุ่มผู้ซื้อชาวไทยและต่างชาติ โดยเฉพาะลูกค้าชาวจีน ยังได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์น้ำท่วม ซึ่งทำให้บางโครงการที่เตรียมเปิดขายช่วงปลายเดือนกันยายนต้องเลื่อนกำหนดการออกไป หลังเกิดฝนตกหนักต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตาม บางโครงการเลือกเปิดขายอย่างไม่เป็นทางการในบางส่วนก่อน เพื่อประเมินแนวโน้มกำลังซื้อ แล้วจึงกำหนดเปิดขายอย่างเป็นทางการในไตรมาส 4/2569 ซึ่งยังได้รับความสนใจพอสมควร แม้ต้องเผชิญปัจจัยลบหลายด้าน

ข้อมูลจากคุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ระบุว่า ไตรมาส 3/2569 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ประมาณ 4,876 ยูนิต เพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัวจากไตรมาส 2/2569 ส่งผลให้ช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2569 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รวม 14,377 ยูนิต เพิ่มขึ้นประมาณ 6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

เมื่อรวมกับโครงการที่มีกำหนดเปิดขายในไตรมาส 4 คาดว่าจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ตลอดปี 2569 จะใกล้เคียงกับปีที่แล้ว ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 16,000-17,000 ยูนิต

ผู้ประกอบการเน้นแนวรถไฟฟ้าที่เปิดแล้ว-ลดขนาดโครงการใหม่

ด้านทำเลพัฒนา ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังเลือกเปิดขายโครงการใหม่ตามแนวรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว ครอบคลุมกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยกำหนดรูปแบบและราคาขายตามทำเล ระยะห่างจากสถานีรถไฟฟ้า และพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)

ส่วนพื้นที่เมืองชั้นนอก ซึ่งมีการเปิดขายคอนโดมิเนียมจำนวนมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการพยายามเร่งปิดการขายโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ หรือมีกำหนดแล้วเสร็จภายในปีนี้เป็นหลัก แต่ยังคงเปิดโครงการใหม่ต่อเนื่อง โดยปรับขนาดโครงการให้มีจำนวนยูนิตลดลง

นอกจากนี้ ยังมีการพัฒนาโครงการแบบสร้างเสร็จก่อนขาย และเลือกทำเลที่เห็นศักยภาพชัดเจนในปัจจุบัน มากกว่าพื้นที่ที่เส้นทางรถไฟฟ้ายังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง

สต็อกคอนโดฯ กรุงเทพฯ เหลือกว่า 6.5 หมื่นยูนิต

แม้โครงการเปิดขายใหม่ยังมีต่อเนื่อง แต่ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ยังคงเผชิญปัญหาสต็อกเหลือขายจำนวนมาก โดยมีหน่วยเหลือขายมากกว่า 65,300 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 370,000 ล้านบาท

ในจำนวนนี้ประมาณ 25,700 ยูนิต เป็นคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ แต่ยังขายไม่หมด คิดเป็นประมาณ 40% ของหน่วยเหลือขายทั้งหมด

เมื่อพิจารณาตามระดับราคา พบว่าคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท หรือมีราคาขายไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตร มีสัดส่วนหน่วยเหลือขายมากที่สุดถึง 55% หากรวมกับกลุ่มที่มีราคาตารางเมตรละ 100,001-150,000 บาท จะมีสัดส่วนหน่วยเหลือขายรวมสูงถึง 76%

เนื่องจากคอนโดมิเนียมในระดับราคาดังกล่าวเป็นกลุ่มที่มีการเปิดขายโครงการมากที่สุดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์จึงต้องรับมือทั้งกำลังซื้อที่ยังเปราะบาง สต็อกคอนโดมิเนียมที่อยู่ในระดับสูง และพฤติกรรมผู้ซื้อที่ให้ความสำคัญกับความเสี่ยงของทำเลมากขึ้น โดยเฉพาะความสามารถในการบริหารจัดการน้ำ ซึ่งอาจกลายเป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อและมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว