บ้านมือสองมาแรง คนซื้อหันหาเพราะราคาถูกกว่า หรือเพราะบ้านมือหนึ่งแพงเกินเอื้อม?

ในวันที่กำลังซื้อยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ ขณะที่ราคาบ้านมือหนึ่งอยู่ในระดับสูง บ้านมือสองจึงกลายเป็นทางเลือกที่ได้รับความสนใจมากขึ้น สะท้อนจากสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลที่เพิ่มขึ้นแตะ 56% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2026 แต่ตลาดจะเติบโตต่อได้หรือไม่ ท่ามกลางความเสี่ยงบ้านมือสองสะสมในตลาดจำนวนมาก?

SCB EIC วิเคราะห์ไว้ว่า ตลาดบ้านมือสองมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่องในช่วงที่เหลือของปี 2026 ถึงปี 2027

จากข้อได้เปรียบด้านราคาที่เข้าถึงง่ายกว่าบ้านมือหนึ่ง อย่างไรก็ตาม ยังต้องจับตาปริมาณบ้านประกาศขายที่อยู่ในระดับสูง ซึ่งอาจนำไปสู่ภาวะสินค้าล้นตลาดในระยะข้างหน้า

บ้านมือสองมาแรง สัดส่วนโอนแตะ 56% คอนโดได้รับความนิยม

ข้อมูล SCB EIC พบว่า ตลาดบ้านมือสองในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลมีทิศทางดีกว่าบ้านมือหนึ่ง โดยช่วงครึ่งแรกของปี 2026 การโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองขยายตัว 27% หลังจากหดตัว 10% ในปี 2025 ส่งผลให้สัดส่วนการโอนเพิ่มจาก 38% ในปี 2019 เป็น 56% ของการโอนที่อยู่อาศัยทั้งหมด

ปัจจัยสำคัญมาจากราคาบ้านมือสองที่ต่ำกว่าบ้านใหม่ และมีความยืดหยุ่นในการต่อรองมากกว่า ขณะที่ต้นทุนที่ดินและวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการมีข้อจำกัดในการลดราคาบ้านมือหนึ่ง

เมื่อแบ่งตามประเภท พบว่า คอนโดมิเนียมมือสองได้รับความนิยมมากที่สุด โดยปี 2025 มีการโอน 34,136 หน่วย และช่วงครึ่งแรกของปี 2026 มีการโอน 20,724 หน่วย คิดเป็น 49% ของการโอนบ้านมือสองทั้งหมด มีราคาเฉลี่ยประมาณ 1.6-1.8 ล้านบาทต่อหน่วย

นอกจากนี้ คอนโดมือสองในทำเลใกล้รถไฟฟ้า แหล่งงาน และสถานศึกษา ยังเป็นที่สนใจของทั้งผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยและนักลงทุนที่ต้องการซื้อมารีโนเวตขายต่อหรือปล่อยเช่า

ส่วนทาวน์เฮาส์มือสองเป็นอีกทางเลือกสำหรับผู้ที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยมากขึ้นในงบประมาณจำกัด ขณะที่บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดมือสองก็มีโอกาสได้รับความสนใจจากราคาที่ต่ำกว่าบ้านใหม่ โดยเฉพาะในทำเลที่มีต้นทุนพัฒนาโครงการสูง

ปี 2027 บ้านมือสองยังครองสัดส่วนเกิน 50%

SCB EIC คาดว่า ช่วงที่เหลือของปี 2026 ต่อเนื่องถึงปี 2027 บ้านมือสองจะยังมีสัดส่วนการโอนสูงกว่าบ้านมือหนึ่ง แม้ตลาดโดยรวมยังเผชิญข้อจำกัดจากหนี้ครัวเรือนสูง รายได้ที่ชะลอตัว และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ

ขณะที่มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท รวมถึงการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ซึ่งมีผลถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2027 และอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มอยู่ในระดับต่ำ เป็นปัจจัยช่วยพยุงตลาด

อย่างไรก็ตาม ในปี 2027 จำนวนการโอนบ้านมือสองอาจทรงตัวหรือหดตัวเล็กน้อยจากฐานที่สูงในปี 2026 แต่ SCB EIC คาดว่าสัดส่วนการโอนจะยังสูงกว่า 50% ของตลาดที่อยู่อาศัยทั้งหมด

บ้านมือสองประกาศขายเกือบ 2 แสนหน่วย เสี่ยงซัพพลายล้นตลาด

แม้ความต้องการซื้อเพิ่มขึ้น แต่ตลาดยังมีบ้านมือสองประกาศขายจำนวนมาก โดยไตรมาส 2 ปี 2026 มีประมาณ 196,000 หน่วย ลดลงจากจุดสูงสุด 243,000 หน่วยในไตรมาสแรก แต่ยังสูงกว่าช่วงต้นปี 2024 ที่มีประมาณ 125,000 หน่วย

ในจำนวนนี้ 68% เป็นที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด 44% และทาวน์เฮาส์ 28%

SCB EIC ระบุว่า บ้านที่ประกาศขายมาจากหลายกลุ่ม ทั้งบุคคลทั่วไปและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ 70,542 หน่วย ทรัพย์สินจากกรมบังคับคดี 61,646 หน่วย หรือ 32% ของประกาศขายทั้งหมด รวมถึงทรัพย์จากธนาคารและบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) อีก 63,753 หน่วย ซึ่งสูงสุดในรอบ 10 ไตรมาส

ปริมาณบ้านที่เพิ่มขึ้นส่วนหนึ่งมาจากเจ้าของที่ต้องการขายเพื่อเพิ่มสภาพคล่องหรือย้ายที่อยู่อาศัย รวมถึงทรัพย์ที่ถูกยึดจากปัญหาหนี้สิน ขณะที่สถาบันการเงินทยอยนำทรัพย์ออกมาขายมากขึ้น

แม้การโอนบ้านมือสองจะเริ่มฟื้นตัว แต่หากมีบ้านใหม่เข้าสู่ตลาดขายต่อเนื่อง ขณะที่กำลังซื้อยังไม่สามารถดูดซับได้ทัน ก็อาจทำให้เกิดภาวะสินค้าล้นตลาดและกดดันราคาบ้านมือสองต่อไป

ผลสำรวจชี้ คนสนใจบ้านมือสองเพิ่มทุกประเภท

ผลสำรวจ SCB EIC Real Estate Survey 2026 จากผู้ตอบแบบสอบถาม 1,528 คน ในเดือนมีนาคม 2026 พบว่า ผู้ที่มีแผนซื้อบ้านในช่วง 5 ปีข้างหน้ามากกว่า 70% สนใจที่อยู่อาศัยมือสองในทุกประเภท และมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นจากปีก่อน

ทาวน์เฮาส์เป็นประเภทที่ได้รับความสนใจสูง เนื่องจากมีราคาที่เข้าถึงง่ายและได้พื้นที่ใช้สอยมากกว่าคอนโดมิเนียม ขณะที่ความสนใจซื้อบ้านมือสองราคาเกิน 10 ล้านบาทก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน สะท้อนว่าตลาดไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงต่ำ แต่ขยายไปถึงกลุ่มกำลังซื้อสูงที่ต้องการบ้านในทำเลที่หาโครงการใหม่ได้ยาก

เหตุผลหลักที่ผู้บริโภคเลือกบ้านมือสอง คือราคาที่คุ้มค่ากว่าบ้านใหม่ในทำเลเดียวกัน พื้นที่ใช้สอยที่มากกว่า รวมถึงสามารถเลือกซื้อบ้านเพื่อนำไปปรับปรุงให้ตรงกับความต้องการได้

เปิดโอกาสธุรกิจมือสอง จับตาข้อเสนอช่วยระบายสต็อก

SCB EIC มองว่า ตลาดบ้านมือสองยังสร้างโอกาสให้ธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง ตั้งแต่แพลตฟอร์มซื้อขายบ้าน ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจรีโนเวตบ้าน ไปจนถึงสินเชื่อเพื่อซื้อและปรับปรุงที่อยู่อาศัย

ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาบริการแบบครบวงจร ตั้งแต่ค้นหาบ้าน ซื้อขาย ขอสินเชื่อ ไปจนถึงบริการหลังการขาย รวมถึงนำข้อมูลพฤติกรรมผู้ซื้อและแนวโน้มราคาแต่ละทำเลมาวิเคราะห์ เพื่อเพิ่มโอกาสปิดการขาย

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการยังต้องระมัดระวังการพัฒนาโครงการใหม่ โดยเฉพาะในทำเลที่มีบ้านมือสองประกาศขายสะสมจำนวนมาก และควรพิจารณาปริมาณซัพพลายกับความต้องการซื้อในแต่ละพื้นที่ควบคู่กัน

ด้านภาครัฐ SCB EIC เสนอให้พิจารณามาตรการสนับสนุนการซื้อบ้านมือสองโดยเฉพาะ เช่น สิทธิประโยชน์ทางภาษี สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ และสินเชื่อเพื่อปรับปรุงบ้าน รวมถึงจัดทำฐานข้อมูลราคาประเมินและราคาซื้อขายจริง เพื่อเพิ่มความโปร่งใสและความเชื่อมั่นให้ผู้ซื้อและผู้ขาย

การเร่งระบายบ้านมือสองที่สะสมอยู่ในตลาดจึงไม่เพียงช่วยให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น แต่ยังช่วยลดแรงกดดันด้านซัพพลาย และเพิ่มโอกาสให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาฟื้นตัวได้ในระยะต่อไป