พฤติกรรมคนซื้อที่อยู่อาศัยเปลี่ยนไป เมื่อ "เทรนด์ดอกเบี้ยขาขึ้น"

Krungthai COMPASS คาดว่าอัตราดอกเบี้ยในช่วงที่เหลือของปี 2565 จนถึงปี 2566 จะอยู่ในทิศทางปรับตัวสูงขึ้นโดยมีแรงผลักดันหลักจากกนง. มีแนวโน้มปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายขึ้นอีก 2 ครั้งจากปัจจุบันที่ 0.75% เป็น 1.25% ในปี 2565 ก่อนปรับขึ้นอีก 3 ครั้งเป็น 2% ในปี 2566 และการปรับขึ้นค่าธรรมเนียมนำส่งเงินเข้ากองทุน FIDF ที่ใน 1 ม.ค. 2566 จะกลับมาจ่ายในอัตราเดิมที่ 0.46% จากอัตราปัจจุบันที่ 0.23% 

ราคาที่อยู่อาศัยพุ่ง รับ "ดอกเบี้ยขาขึ้น วัสดุแพง ราคาที่ดินปรับเพิ่ม"

อย่าหวังธปท.จะขึ้นดอกเบี้ยแรง ทำไมต้องทยอยขึ้นท่ามกลางดอกเบี้ยโลกพุ่ง?

ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยทั้งฝั่งผู้บริโภคและผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยจะได้รับผลกระทบผ่านต้นทุนการกู้ยืมที่ทั้ง Minimum Retail Rate (MRR) และ Minimum Loan Rate (MLR) ที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นตาม

ส่งผลอย่างไรกับผู้บริโภค ก่อนอื่นต้องแยกก่อนว่า ผู้บริโภคจะมี 2 กลุ่มคือ 

1. กลุ่มที่กำลังผ่อนชำระที่อยู่อาศัยอยู่ในปัจจุบัน ที่แม้จะมีค่างวดที่ต้องชำระต่อเดือนไม่เปลี่ยนไป แต่ค่างวดดังกล่าวจะถูกนำไปชำระดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น และเหลือส่วนต่างที่จะนำไปตัดเงินต้นได้ลดลง

หมายความว่าผลกระทบของผู้บริโภคในกลุ่มนี้จะอยู่ในรูปแบบของระยะเวลาในการผ่อนชำระที่มีโอกาสนานขึ้นหากอัตราดอกเบี้ยยังคงเป็นขาขึ้นอย่างต่อเนื่อง

2.ผู้ที่มีความสนใจจะขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในช่วง 1-2 ปีนี้ คือ การลดลงของมูลค่าที่อยู่อาศัยสูงสุดที่สามารถซื้อได้ โดยคาดว่า ทุกๆ การขึ้นดอกเบี้ย 1% มีแนวโน้มจะทำให้มูลค่าที่อยู่อาศัยสูงสุดที่ผู้บริโภคสามารถซื้อได้ลดลงไปราว 10% 

ยกตัวอย่างเช่น ที่อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 5% ผู้บริโภคที่มีกำลังผ่อน 6,000 บาท/เดือนจะสามารถกู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคาสูงสุดราว 1 ล้านบาท แต่หากอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยขึ้นเป็น 6% ผู้บริโภคจะต้องมีกำลังผ่อน 6,700 บาท/เดือน ถึงจะสามารถกู้ซื้อที่อยู่อาศัยในราคาเดิมได้

ดังนั้นหากผู้บริโภคมีกำลังผ่อนเท่าเดิมที่ 6,000 บาท/เดือน ก็จำเป็นต้องซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่ถูกลงมาที่ 900,000 บาท เป็นการทดแทน

ส่งผลของ "อัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้น" กับผู้พัฒนาที่อยู่อาศัย คือ ต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น

โดยคาดว่า ทุกๆ การขึ้นอัตราดอกเบี้ย 1% จะส่งผลให้ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยมี Net Profit Margin ลดลงโดยเฉลี่ยที่ -0.56% ( Krungthai COMPASS) เพราะฉะนั้น เทรนด์ดอกเบี้ยขาขึ้นใน 1-2 ปีนี้จึงเป็นปัจจัยกดดันต่อการทำกำไรของผู้พัฒนาที่อยู่อาศัย

อย่างไรก็ดี ผลกระทบของการขึ้นอัตราดอกเบี้ยต่อ Net Profit Margin ของผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยแต่ละรายยังขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย อาทิ สัดส่วนการพึ่งพาแหล่งเงินทุนจากสินเชื่อ (Loan) และหุ้นกู้ (Bond) ต่อส่วนของเจ้าของ สัดส่วนของสินเชื่อและหุ้นกู้ที่กำหนดให้จ่ายดอกเบี้ยในอัตราผันแปร (Float Rate) รวมถึงการครบกำหนดชำระของหุ้นกู้ โดยหากผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยรายใดมีการใช้แหล่งเงินทุนจาก Loan และ Bond ในรูปแบบ Float Rate ที่มาก หรือมีความจำเป็นที่จะต้อง Rollover หุ้นกู้เพื่อนำมาชำระหุ้นกู้เดิมก็มีโอกาสที่จะได้รับผลกระทบจากการขึ้นอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยรายอื่นๆ

ข้อมูลจาก Krungthai COMPASS