เปิด 5 เช็กลิสต์ต้องรู้ ก่อนกู้ซื้อ"บ้านมือสอง"

“บ้านมือสอง” กำลังกลายเป็นทางเลือกยอดนิยมของคนอยากมีบ้านในยุคที่ราคาบ้านใหม่ปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง เพราะนอกจากราคาจะเข้าถึงง่ายกว่าแล้ว หลายโครงการยังอยู่ในทำเลเมือง เดินทางสะดวก และสามารถเห็นสภาพบ้านจริงก่อนตัดสินใจซื้อ

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า ตลาดบ้านมือสองในปี 2568 มีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์สูงถึงประมาณ 40-45% ของตลาดรวม สะท้อนว่าความต้องการซื้อยังเติบโตต่อเนื่อง แม้ภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อจะยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่

อย่างไรก็ตาม ผู้ที่กำลังวางแผนซื้อบ้านมือสองจำนวนไม่น้อย มักเข้าใจว่าเพียงมีรายได้ประจำก็สามารถยื่นกู้ผ่านได้ทันที แต่ในความเป็นจริง การกู้ซื้อบ้านมือสองมีรายละเอียดซับซ้อนกว่าบ้านใหม่ ทั้งเรื่องราคาประเมิน สภาพบ้าน ภาระหนี้เดิม ไปจนถึงค่าใช้จ่ายแฝงในวันโอนกรรมสิทธิ์

PPTV Wealth จึงนำ 5 เช็กลิสต์สำคัญ ที่หลายคนพลาด จนเสี่ยง “กู้ไม่ผ่าน”  จาก Krungsri The COACH มาแนะนำ

เช็กราคาประเมินก่อนตัดสินใจซื้อ

หนึ่งในเรื่องสำคัญที่ผู้ซื้อบ้านมือสองมักมองข้าม คือ “ราคาประเมิน” ของธนาคาร ซึ่งเป็นปัจจัยหลักในการพิจารณาวงเงินกู้ แม้ผู้ขายจะตั้งราคาบ้านไว้ 3 ล้านบาท แต่หากธนาคารประเมินมูลค่าทรัพย์ได้เพียง 2.5 ล้านบาท ผู้กู้อาจได้รับวงเงินต่ำกว่าราคาซื้อขาย ทำให้ต้องเตรียมเงินสดส่วนต่างเพิ่มเติมเอง นอกจากนี้ การตรวจสอบราคาประเมินยังช่วยให้ผู้ซื้อสามารถเปรียบเทียบได้ว่า ราคาที่ประกาศขายสูงเกินจริงหรือไม่

ตรวจสอบกรรมสิทธิ์และประวัติบ้านให้ละเอียด

อีกหนึ่งขั้นตอนสำคัญก่อนวางเงินจอง คือ การตรวจสอบกรรมสิทธิ์บ้าน เพื่อยืนยันว่าผู้ขายเป็นเจ้าของตัวจริง และสามารถซื้อขายได้ถูกต้องตามกฎหมาย ผู้ซื้อควรขอสำเนาโฉนดหรือเอกสารสิทธิ์มาตรวจสอบ รวมถึงเช็กข้อมูลภาระจำนองเดิม เพราะบ้านมือสองจำนวนมากยังผ่อนกับธนาคารไม่หมด หากดำเนินการไม่ครบ อาจเกิดปัญหาในวันโอนกรรมสิทธิ์ได้

ขณะเดียวกัน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ยังแนะนำให้ตรวจสอบประวัติบ้านเพิ่มเติม ทั้งอายุบ้าน ประวัติการซ่อมแซม สภาพแวดล้อม รวมถึงแนวเวนคืนหรือโครงการก่อสร้างในอนาคต เพื่อป้องกันปัญหาระยะยาวหลังเข้าอยู่อาศัย

บ้านมือสองราคาถูกกว่า แต่ต้องเผื่องบซ่อม

แม้บ้านมือสองจะมีจุดเด่นเรื่องราคา แต่สิ่งที่ตามมาคือ “ค่าซ่อมแซม” ที่ผู้ซื้ออาจต้องรับภาระเพิ่มเติม โดยเฉพาะบ้านที่มีอายุมากกว่า 5 ปี ควรตรวจสอบทั้งรอยร้าว ระบบไฟ ท่อน้ำ หลังคา รวมถึงการทรุดตัวของโครงสร้าง เพราะหากต้องรีโนเวตครั้งใหญ่ อาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มอีกหลายแสนบาท ผู้เชี่ยวชาญจึงแนะนำว่า ก่อนตัดสินใจซื้อควรจ้างบริษัทตรวจบ้านหรือวิศวกรเข้าตรวจสอบสภาพโดยละเอียด เพื่อประเมินต้นทุนซ่อมจริงก่อนยื่นกู้

ดอกเบี้ยบ้านมือสองไม่ต่างมาก แต่ “วงเงินกู้” ต่างชัด

หลายคนเข้าใจว่าบ้านมือสองมีดอกเบี้ยสูงกว่าบ้านใหม่ แต่ในทางปฏิบัติ อัตราดอกเบี้ยมักใกล้เคียงกัน สิ่งที่แตกต่างคือ “วงเงินกู้สูงสุด” เพราะบ้านใหม่จากโครงการมักมีโอกาสกู้ได้เต็ม 100-110% ของราคาประเมิน ขณะที่บ้านมือสอง ธนาคารจะพิจารณาจากอายุและสภาพบ้านร่วมด้วย ทำให้วงเงินอนุมัติมักอยู่ราว 80% ของราคาประเมินเท่านั้น ส่งผลให้ผู้ซื้อบ้านมือสองต้องเตรียมเงินดาวน์และค่าใช้จ่ายสำรองมากกว่าที่คิด

วางแผนผ่อนบ้านให้ไหว ไม่เกินกำลัง

นอกจากการเลือกบ้านแล้ว ธนาคารยังให้ความสำคัญกับ “ภาระหนี้ต่อรายได้” ของผู้กู้ โดยทั่วไป ภาระผ่อนบ้านรวมกับหนี้อื่น ๆ ไม่ควรเกิน 65% ของรายได้ต่อเดือน เพื่อให้ยังมีสภาพคล่องเพียงพอสำหรับค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน

ตัวอย่างเช่น หากมีรายได้ 40,000 บาทต่อเดือน ภาระหนี้รวมทั้งหมดไม่ควรเกิน 26,000 บาท หากผ่อนบ้านเดือนละ 15,000 บาท และมีค่างวดรถอีก 10,000 บาท จะถือว่ายังอยู่ในเกณฑ์ที่ธนาคารรับได้

เปิดลิสต์ค่าใช้จ่ายวันโอน ที่หลายคนลืมเตรียม

แม้จะเตรียมเงินดาวน์ไว้แล้ว แต่ผู้ซื้อบ้านมือสองยังต้องเผื่อค่าใช้จ่ายอื่นเพิ่มเติม ทั้งค่าประเมินหลักทรัพย์ ค่าธรรมเนียมยื่นกู้ ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าจดจำนอง ค่าอากรแสตมป์ รวมถึงค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย โดยค่าจดจำนองจะคิดประมาณ 1% ของวงเงินกู้ ส่วนค่าโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ประมาณ 1-2% ของราคาประเมิน ซึ่งผู้ซื้อและผู้ขายต้องตกลงกันล่วงหน้าว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ

สรุป 5 ขั้นตอนกู้บ้านมือสอง

สำหรับขั้นตอนการกู้ซื้อบ้านมือสอง เริ่มจากการยื่น Pre-approve เพื่อประเมินวงเงินกู้เบื้องต้น ก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขาย และยื่นเอกสารขอสินเชื่อจริงกับธนาคาร

หลังจากนั้น ธนาคารจะส่งเจ้าหน้าที่เข้าประเมินหลักทรัพย์ ก่อนแจ้งผลอนุมัติและนัดวันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งผู้ซื้อ ผู้ขาย และธนาคาร จะต้องทำธุรกรรมพร้อมกัน

ทั้งนี้ แม้บ้านมือสองจะเป็นทางเลือกที่ช่วยให้คนมีบ้านได้ง่ายขึ้น แต่ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่า สิ่งสำคัญที่สุดยังคงเป็น “การกู้ให้เหมาะกับกำลังผ่อน” เพราะแม้จะกู้ผ่านในวันแรก แต่หากภาระหนักเกินไป ก็อาจกระทบต่อคุณภาพชีวิตในระยะยาวได้เช่นกัน