คอนโดฯปล่อยเช่า กทม.คาดฟื้นปี 66-67 เปิดโผ 3 ทำเลทอง ผลตอบแทนสูง

ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS ธนาคารกรุงไทย เปิดเผยว่า ความต้องการเช่าคอนโดฯ ในปี 2566-67 จะได้รับปัจจัยบวกจาก กลุ่มผู้เช่าชาวไทยทั้ง คนทำงานและ นิสิต นักศึกษาที่จะทยอยกลับมาทำงานในสำนักงาน และเรียนหนังสือในสถานศึกษา ขณะเดียวกันการเปิดรับนักท่องเที่ยวต่างชาติได้มากขึ้นก็จะส่งผลต่อเนื่องให้เกิดความต้องการเช่าคอนโดฯ จากกลุ่มชาวต่างชาติเพิ่มขึ้นเช่นเดียวกัน

โดยกลุ่มผู้เช่าชาวไทย คาดว่าการเปลี่ยนนโยบายทำงานจาก Work From Home (WFH)  100% เป็น Hybrid Working หรือ การจัดเวลาให้พนักงานทยอยกลับเข้ามาทำงานในสำนักงานมากขึ้น รวมถึงการที่มหาวิทยาลัยเริ่มกลับมาทำการเรียนการสอนแบบ Offline จะส่งผลให้คนทำงาน และนิสิต นักศึกษามีความจำเป็นที่จะต้องหาที่พักอาศัยในบริเวณใกล้กับสำนักงานหรือมหาวิทยาลัยกันมากขึ้น

ขณะที่กลุ่มผู้เช่าต่างชาติ คาดว่าการส่งเสริมให้ต่างชาติเข้ามาลงทุนในไทย ประกอบกับการเปิดรับนักท่องเที่ยวได้มากขึ้นของไทยจาก 10.2 ล้านคนในปี 2565 ขึ้นมาเป็น 21.4-34.7 ล้านคนในปี 2566-67 จะทำให้จำนวน Expatriates (ชาวต่างชาติที่อยู่อาศัยในไทยเป็นเวลานาน)  มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นและส่งผลบวกต่อเนื่องกับความต้องการเช่าคอนโดฯ ของผู้เช่าต่างชาติ

อย่างไรก็ดี ตลาดคอนโดฯปล่อยเช่ายังมีความเสี่ยงทั้งจาก 1.การแข่งขันโดยตรงจากตัวเลือกของคอนโดฯ สร้างเสร็จใหม่ที่จะมีมากขึ้นในช่วงปี 2566-67 อีกกว่า 85,000-90,000 ยูนิต

โดยคอนโดฯ เปิดใหม่ในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล คาดจะเร่งตัวขึ้นจากปีละ 20,000-30,000 ยูนิต ในปี 2563-64 ขึ้นมาอยู่ที่ปีละ 50,000-55,000 ยูนิต ในปี 2565-66 เนื่องจากผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยต้องตุน Backlog หลังจากที่ช่วงโควิด-19 ส่วนใหญ่ได้จะรักษากระแสเงินสด และเลื่อนการเปิดโครงการใหม่ออกจนทำให้คอนโดฯ เปิดใหม่ในช่วงเวลาดังกล่าวอยู่ในระดับต่ำ

ทั้งนี้ ภายใต้หน่วยเปิดใหม่ที่ระดับ 50,000-55,000 ยูนิตต่อปี คาดว่าในช่วงปี 2566-2567 จะมีคอนโดฯ สร้างเสร็จใหม่คิดเป็นจำนวนถึง 85,000-90,000 ยูนิต เข้าสู่ตลาด ทำให้ผู้เช่ามีตัวเลือกของคอนโดฯ มากขึ้น สถานการณ์แข่งขันจึงมีแนวโน้มที่รุนแรงขึ้นตาม

นอกจากนี้ยังมีความเสี่ยงจากสินค้าทดแทนทั้ง 2. Serviced Apartment ที่มีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และ 3. การหันมาจับตลาดผู้เข้าพักระยะยาวกันมากขึ้นของกลุ่มโรงแรม  

โดย Serviced Apartment ในกรุงเทพมหานคร ซึ่งจับกลุ่มลูกค้าหลัก Expatriates มีจำนวนเพิ่มขึ้นจาก 17,330 ยูนิตในปี 2563 อยู่ที่ 20,000 ยูนิตในปี 2565 และมีแนวโน้มขึ้นไปแตะ 21,000 ยูนิตในปี 2567 ตามการลงทุนของผู้ประกอบการที่หันมาจับตลาด Serviced Apartment กันมาก นอกจากนี้ ผู้ประกอบธุรกิจโรงแรมยังมีแนวโน้มที่จะจัดโปรโมชั่น เพื่อดึงดูดกลุ่มผู้เข้าพักระยะยาว อาทิ 10-30 วัน ก็จะทำให้กลุ่มผู้เช่ามีตัวเลือกมากขึ้น และนำไปสู่การแข่งขันที่รุนแรงขึ้นได้เช่นกัน

จากภาวะดังกล่าวการเลือกโครงการคอนโดฯที่อยู่ในทำเลศักยภาพ จะเป็นสิ่งที่มีความสำคัญมากสำหรับผู้ที่ต้องการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดฯในปี 2565-67 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสถานการณ์ที่นักลงทุนสามารถ เลเวอเรจ (Leverage) เงินกู้ได้ลดลง เพราะธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTV ส่งผลให้การกู้ซื้อที่อยู่อาศัยในสัญญาที่ 2 และ 3 เป็นต้นไปจะไม่สามารถกู้ได้เต็ม 100% ตามเดิม

หากลงทุนเพื่อปล่อยเช่า ทำเลไหนสร้างผลตอบแทนโดดเด่น

ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS พบว่า ทำเลในกรุงเทพมหานคร ที่สามารถสร้างอัตราผลตอบแทนขั้นต้น (Gross Rental Yield) จากการปล่อยเช่าคอนโดฯ ได้โดดเด่น ประกอบด้วย 1.อโศก-พระราม9-รัชดา 2.สุขุมวิท 3. อารีย์-ลาดพร้าว-เกษตรศาสตร์ ซึ่งมี Gross Rental Yield โดยเฉลี่ยถึง 4.7-4.8% ต่อปี

เนื่องจากทั้ง 3 ต่างเป็นทำเลที่มีความอุดมสมบูรณ์ในเชิงอสังหาริมทรัพย์ โดยเป็นทำเลที่มีความพร้อมจากการมีโครงสร้างพื้นฐานคมนาคมที่ช่วยอำนวยความสะดวกในการเดินทาง อยู่ใกล้กับแหล่งงาน มีห้างสรรพสินค้า หรือซูเปอร์มาเก็ต อยู่ในพื้นที่ทำให้ให้ผู้อยู่อาศัยสามารถพักผ่อนหย่อนใจ หรือซื้อสินค้าอุปโภคบริโภคได้โดยง่าย

ขณที่ทำเลที่สามารถสร้างผลตอบแทนได้รองลงมาได้แก่ อุดมสุข-แบริ่ง-สำโรง เพลินจิต-ชิดลม และสีลม-สาทรที่มี Gross Rental Yield อยู่ในกรอบ 4-4.3% ต่อปี ส่วนทำเลพญาไท-ราชเทวีพบว่ามี Gross Rental Yield ต่ำสุดที่ 3.6% ต่อปี

ดังนั้นหากต้องการที่จะซื้อคอนโดฯ เพื่อปล่อยเช่าทำเล อโศก-พระราม9-รัชดา สุขุมวิท และอารีย์-ลาดพร้าว-เกษตรศาสตร์ ดูจะเป็นทำเลที่สามารถสร้างผลตอบแทนให้กับนักลงทุนได้สูงที่สุดในปัจจุบัน

ทั้งนี้การปล่อยเช่าคอนโดฯ ที่อยู่ใกล้กับสถานศึกษา โดยเฉพาะมหาวิทยาลัย เป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่น่าสนใจ สะท้อนจากการมี Gross Rental Yield อยู่ในระดับสูงกว่าค่าเฉลี่ยของทำเลนั้นๆ ราว 10% เนื่องจากคอนโดฯ ในบริเวณสถานศึกษามักมีความต้องการเช่าที่หมุนเวียนใหม่ในทุกๆ ปี

จากการประเมินคอนโดฯ รอบมหาวิทยาลัยใน 3 ทำเล ประกอบไปด้วย มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ มหาวิทยาลัยศรีปทุม จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และมหาวิทยาลัยศรีนครินทรวิโรฒ (อโศก) พบว่าการปล่อยเช่าคอนโดฯ ในบริเวณรอบมหาวิทยาลัยสามารถสร้าง Gross Rental Yield เฉลี่ยที่ได้ราว 4.9% ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของคอนโดฯ ใน 3 ทำเลที่ 4.4% อยู่ถึง 10%

โดย คอนโดฯ ที่อยู่ใกล้มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ และมหาวิทยาลัยศรีปทุมจะมี Gross Rental Yield เฉลี่ย 5.0% สูงกว่าค่าเฉลี่ยของคอนโดฯ บริเวณอารีย์-ลาดพร้าว-เกษตรศาสตร์ที่ 4.7% เช่นเดียวกับคอนโดฯ ที่อยู่ใกล้จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยซึ่งมี Gross Rental Yield 4.5% สูงกว่าค่าเฉลี่ยของคอนโดฯ บริเวณสีลม-สาทร และพญาไท-ราชเทวีที่ 3.8% รวมถึงคอนโดฯ ที่อยู่ใกล้มหาวิทยาลัยศรีนครินทรวิโรฒ (อโศก) ก็มี Gross Rental Yield ที่ 5.2% ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของคอนโดฯ บริเวณอโศก-พระราม9-รัชดาที่ 4.8% ดังนั้น นอกจากการคัดเลือกทำเลที่อุดมสมบูรณ์แล้ว การเลือกลงทุนกับคอนโดฯ ที่อยู่ใกล้มหาวิทยาลัยดูเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจเช่นเดียวกัน