เจาะตลาดอสังหาฯ ปี 69 กูรู ชี้ยังไปต่อได้ แต่ต้องแก้ไขให้ตรงจุด
เจาะตลาดอสังหาฯ ปี 69 กูรู ชี้ยังไปต่อได้ เผยกลุ่มอุตสาหกรรมโดดเด่น Data Center มาแรง ขณะที่กลุ่มโรงแรมมีแววเติบโต
นายบริสุทธิ์ กาสินพิลา ผู้ร่วมก่อตั้งและกรรมการหลักสูตร The NEXT Real เปิดเผยภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 ให้กับทีมผู้สื่อข่าว PPTV wealth ว่า ตลาดอสังหาฯในปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดบ้านและคอนโด ถือเป็นปีที่ยาก เพราะต้องเผชิญกับปัญหากำลังซื้อของอสังหาฯในระบบเศรษฐกิจไทยตกต่ำ โดยมีสาเหตุมาจากรายได้เฉลี่ยของคนไทยเพิ่มน้อยต่อเนื่องเป็น 10 ปี
ส่วนปัจจัยที่สอง พอสภาวะตลาดชะลอตัวลง อีกหนึ่ง ปัญหาที่ตามมา คือ ความตึงของสภาพคล่องในบางบริษัทที่ทำธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาฯ หรือ เมื่อรายได้ลดลง แต่ค่าใช้จ่ายนั้นยังคงที่อยู่ ซึ่งทำให้สภาพคล่องตึงตัว ขณะที่บริษัทขนาดกลาง และขนาดใหญ่นั้น ก็เผชิญปัญหาเช่นเดียวกัน
สำหรับทิศทางของตลาดอสังหาฯ ในปี 2569 นายบริสุทธิ์ กล่าวว่า ตลาด data center มีแนวโน้มที่มาแรง เนื่องจากเป็นบริษัทระดับโลก ที่เตรียมตัวเข้าในไทยเพิ่มขึ้น ขณะที่ตลาดโรงแรม ก็ยังมีแนวโน้มที่ฟื้นตัวด้วยเช่นกัน พร้อมคาดว่าไตรมาสที่ 1 จะมีการเทรดซื้อขายกันประมาณหลักหมื่นล้านบาท
ในส่วนของที่อยู่อาศัยบ้าน และคอนโด นายบริสุทธิ์ มองว่าปี 2569 จะเป็นปีที่ปรับตัวของ demand-supply แต่ขณะเดียวกันก็จะเกิดแนวโน้มใหม่ๆ เช่น ตลาดบ้านมือสองโตขึ้น เกิดตลาดบ้านรีโนเวท โดยมองว่าความต้องการของตลาดจะดีขึ้น รวมทั้งการพัฒนาอสังหาฯ รูปแบบใหม่ อย่าง การเอาอาคารเก่ามาปรับปรุงเพื่อให้เกิดการใช้งานในย่านเก่า ๆ ของกรุงเทพ ก็จะเกิดแนวโน้มใหม่ๆ มากขึ้นพอสมควร
แม้หลาย เซกเตอร์ในตลาดอสังหาจะมีมีแนวโน้มหรือว่าสัญญาณที่เริ่มดีขึ้น ในปี 2569 แต่แรงกดดันยังคงมีอยู่ โดยนายบริสุทธิ์ กล่าวว่า ปฏิเสธไม่ได้ว่าคงเป็นปัญหาในเชิงโครงสร้าง หรือระดับรายได้ของคนส่วนใหญ่ ที่ซื้อสินค้าที่อยู่อาศัยในระดับราคา 2-3 ล้านบาท ไปจนถึง 4-5 ล้านบาท ที่กำลังซื้อยังต่ำอยู่ และหนี้ครัวเรือนจะยังคงสูงอยู่ ซึ่งตัวปัจจันกดดันเหล่านี้ ถ้าไทยมีการเมืองที่ต่อเนื่อง ก็มองว่า จะสามารถแก้ ปัญหาหนี้สินของประชาชนในภาคครัวเรือนได้
ขณะที่นายณัฎฐา คหาปนะ กรรมการบริหาร บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด(Knight Frank) ให้ความเห็นในส่วนของตลาดภาคอุตสาหกรรมว่า ยังคงเป็นเซกเตอร์ที่โดดเด่น โดยเฉพาะโรงงานอุตสาหกรรมและคลังสินค้า Warehouse อย่างไรก็ตาม ช่วงปลายปีที่ผ่านมา ตลาดได้รับผลกระทบจากความไม่ชัดเจนของนโยบายภาษีจากสหรัฐ ส่งผลให้นักลงทุนบางส่วนชะลอการตัดสินใจขยายการลงทุน ไม่ว่าจะเป็นการซื้อที่ดิน การก่อสร้างโรงงาน หรือการพัฒนาโครงการคลังสินค้า
แต่เมื่อการเจรจามีความคืบหน้าและมีอัตราภาษีที่ชัดเจนขึ้นที่ระดับประมาณ 19% นักลงทุนก็เริ่มกลับเข้ามาในตลาดอีกครั้ง พร้อมปรับกลยุทธ์โดยหันมาพิจารณาการบริหารต้นทุนในส่วนอื่นเพื่อลดผลกระทบจากภาษีที่เพิ่มขึ้น ทั้งนี้ แม้ภาษีจะเริ่มส่งผลในช่วงปลายปี แต่ในช่วงต้นปีภาคอุตสาหกรรมสามารถสร้างรายได้และผลกำไรได้ในระดับที่น่าพอใจ ทำให้โดยภาพรวมแล้ว ตลาดโรงงานอุตสาหกรรมและที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมยังถือว่ามีผลประกอบการที่แข็งแกร่ง
โดยความท้าทายในปีปัจจุบัน ภาษีทรัมป์ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ไม่อาจหลีกเลี่ยงได้ และมีผลโดยตรงต่อการตัดสินใจลงทุน การขยายธุรกิจ และการกำหนดทิศทางของนักลงทุนต่างชาติ ผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องปรับตัวให้ทันต่อสถานการณ์ โดยต้องพิจารณาว่าสินค้าประเภทใดเป็นกลุ่มที่ได้ประโยชน์หรือกลุ่มสีเขียว และสินค้าประเภทใดเป็นกลุ่มที่เสียประโยชน์หรือกลุ่มสีแดง เพื่อเลือกพัฒนาและลงทุนในผลิตภัณฑ์ที่สร้างผลตอบแทนสูงสุดภายใต้เงื่อนไขด้านภาษีที่เปลี่ยนแปลง
สำหรับทางรอดของตลาดภาคอุตสาหกรรมในปีนี้ นายณัฏฐามองว่า แนวทางสำคัญคือการบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ ควบคู่กับการยกระดับคุณภาพของสินค้า จากเดิมที่อาจเน้นการผลิตในปริมาณมากแต่มีคุณภาพต่ำ ควรปรับมาเป็นการผลิตสินค้าที่มีคุณภาพสูงขึ้น แม้ปริมาณหรือวอลุ่มจะลดลง แต่สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มและความสามารถในการแข่งขันได้มากกว่าในระยะยาว
ด้านนางสาวเพ็ญธิดา ศรีสว่าง ผู้อำนวยการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด (CBRE) ได้วิเคราะห์สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ในปี 2568 ว่ายังคงอยู่ในสภาวะที่ท้าทาย โดยปัจจัยหลักมาจากอุปสงค์หรือดีมานด์ที่ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง
อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีการปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว โดยเลือกใช้กลยุทธ์การเลื่อนเปิดตัวโครงการใหม่ เพื่อบริหารจัดการซัพพลายให้สอดคล้องกับสถานการณ์จริง นอกจากนี้ยังเห็นเทรนด์การปรับปรุงผลิตภัณฑ์ให้มีความเป็น "Value for Money" มากขึ้น โดยเน้นการสร้างจุดเด่นและความคุ้มค่าเมื่อเทียบกับราคา เพื่อดึงดูดกลุ่มลูกค้าที่มีจำกัดในปัจจุบัน
ในส่วนของภาคธุรกิจโรงแรม โดยเฉพาะกลุ่มอินเตอร์เนชันแนลแบรนด์ พบว่าผลประกอบการในช่วงปลายปี 2568 ได้รับผลกระทบอย่างเห็นได้ชัด ทั้งในด้านราคาห้องพักเฉลี่ย (ADR) และอัตราการเข้าพัก (Occupancy) สาเหตุสำคัญมาจากความเชื่อมั่นของนักท่องเที่ยวต่างชาติสั่นคลอนจากประเด็นข่าวลบ เช่น ขบวนการแก๊งคอลเซ็นเตอร์ (Scammer) และข่าวเรื่องความไม่ปลอดภัยหรือการลักพาตัว ซึ่งมีผลโดยตรงต่อการตัดสินใจเดินทางมาไทย รวมถึงปัญหาวิกฤตบาทแข็งค่าในช่วงปลายปี ทำให้ขีดความสามารถในการแข่งขันของไทยเมื่อเทียบกับจุดหมายปลายทางอื่นในภูมิภาคลดน้อยลง
พร้อมกับมองว่ากลุ่มที่โดดเด่นและเป็นโอกาสสำคัญที่สุดในปี 2569 คือ ภาคอุตสาหกรรม (Industrial) ซึ่งนางสาวเพ็ญธิดา มองว่า เป็นพื้นที่ที่ท้าทายใน 2 มิติ คือ ดีมานด์ที่เพิ่มขึ้นตามการขยายตัวของการลงทุน และการแข่งขันที่สูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด
โดยระบุว่าปัจจุบัน ผู้พัฒนาสังหาฯที่เคยเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยหรือออฟฟิศเป็นหลัก เริ่มปรับพอร์ตโฟลิโอด้วยการ "Spin off" มาลงทุนในเซกเตอร์อุตสาหกรรมมากขึ้น เพื่อสร้างรายได้ต่อเนื่อง และรักษาเสถียรภาพทางการเงิน ส่งผลให้ต้องเข้าไปแข่งขันโดยตรงกับยักษ์ใหญ่เจ้าตลาดเดิมอย่าง WHA และFrasers Property ซึ่งถือเป็นเทรนด์ที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด
และถึงแม้นางสาวเพ็ญธิดา จะมองว่าในกลุ่มของโรงแรมนั้นจะเผชิญปัจจัยลบรุมเร้าหลายด้านในปีที่ผ่านมา แต่นายการัณย์ คานิเยาว Senior Vice President บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จํากัด (JLL) ให้ข้อมูลด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรมว่า แม้ในปีที่ผ่านมาจำนวนนักท่องเที่ยวจะปรับลดลงเล็กน้อยประมาณ 7% ก็ตามแต่ในภาพรวมถือว่าเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดหลังยุคโควิด-19 โดยมีตัวเลขนักท่องเที่ยวสะสมกลับมาอยู่ที่ประมาณ 33 ล้านคน
อย่างไรก็ตาม สัญญาณที่น่าสนใจและถือเป็นปัจจัยบวก ต่อตลาดคือ จำนวนโรงแรมที่มีการเปลี่ยนมือหรือซื้อขายกันนั้นเพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยปกติค่าเฉลี่ยการซื้อขายโรงแรมจะอยู่ที่ประมาณ 13 แห่งต่อปี แต่ในปีที่ผ่านมามีการเปลี่ยนมือสูงถึง 18 แห่ง คิดเป็นมูลค่ารวมทั้งสิ้นประมาณ 26,000 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มทุนและนักลงทุนยังคงให้ความสนใจและเชื่อมั่นในศักยภาพอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรมในประเทศไทยอย่างมาก
ขณะที่ปัจจัยท้าทายที่จะเข้ามากดดันเซกเตอร์โรงแรมในปี 2569 นายการัณย์ระบุว่า ประเด็นหลักคือ ค่าเงินบาท ที่ยังคงมีความผันผวนและอยู่ในระดับที่ค่อนข้างแข็งค่าเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา ซึ่งอาจส่งผลต่อการตัดสินใจของนักท่องเที่ยว อย่างไรก็ตามด้วยความโดดเด่นของแหล่งท่องเที่ยวที่หลากหลายของประเทศไทย ทำให้เชื่อมั่นว่าภาคการท่องเที่ยวจะสามารถฟื้นตัวกลับมาได้อย่างรวดเร็ว โดย JLL คาดการณ์ว่าในปีนี้จะมีนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้าสู่ประเทศไทยประมาณ 33.5 ล้านคน หรือเติบโตขึ้นประมาณ 8% เมื่อเทียบกับปี 2567
ในส่วนของแนวทางการอยู่รอดและโอกาสในการเติบโตของธุรกิจอสังหาฯ โรงแรม นายการัณย์ ให้ข้อมูลว่า ปัจจุบันยังมีสภาพคล่องในตลาดค่อนข้างสูง โดยเฉพาะจากกลุ่มทุนขนาดใหญ่และกองทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ที่กำลังมองหาโอกาสในการเข้าซื้อกิจการโรงแรมในไทยอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับฐานของนักท่องเที่ยวที่ยังคงมีความแข็งแกร่งและมีแนวโน้มเติบโตขึ้นอย่างสม่ำเสมอ จึงเป็นปัจจัยหนุนให้ธุรกิจโรงแรมยังคงสามารถขับเคลื่อนไปได้อย่างต่อเนื่องและมีความมั่นคงในระยะยาว
4 เสียงกูรูอสังหาฯ ส่งโจทย์ถึงรัฐบาลใหม่
ทั้งนี้ PPTV Wealth ได้สัมภาษณ์มุมมองของกูรูอสังหาฯ ทั้ง 4 คน ว่ามีความคาดหวังต่อนโยบายรัฐบาลชุดใหม่อย่างไรบ้างที่จะเข้ามาฟื้นตลาดอสังหาฯของไทย โดยมี 4 ประเด็นหลักดังนี้
1. ยุติวงจรการเมืองเปลี่ยนบ่อย ซึ่งให้เหตุผลว่าปัญหาใหญ่ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาคือ "นโยบายไม่ต่อเนื่อง" จากการเปลี่ยนผู้นำบ่อย ดังนั้น รัฐบาลชุดใหม่จึงต้องสร้างเสถียรภาพเพื่อให้แผนงานที่เริ่มไว้เดินหน้าได้จริง ซึ่งจะช่วยเรียกความเชื่อมั่น แก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือน และกระตุ้นกำลังซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นปัจจัยสี่ให้กลับคืนมา
2. สานต่อ "พิมพ์เขียว" โครงการยุทธศาสตร์ มองว่ารัฐบาลใหม่ไม่จำเป็นต้องนับหนึ่งใหม่ แต่ควรหยิบ "พิมพ์เขียว" จากรัฐบาลก่อนหน้ามาต่อยอด โดยเฉพาะโครงการ EEC และมาตรการทางภาษีเพื่อลดภาระให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการ ซึ่งเป็นกลไกสำคัญในการดึงดูดเม็ดเงินลงทุน
3. ลงทุนโครงสร้างพื้นฐานระดับโลก โดยระบุว่า หัวใจของภาคโรงแรมคือการเข้าถึงที่สะดวก การเร่งขยายขีดความสามารถของสนามบิน (เช่น อาคาร SAT-1 สุวรรณภูมิ) ให้รองรับเที่ยวบินได้มากขึ้น จะเป็นแรงส่งโดยตรงที่ทำให้ไทยเป็นจุดหมายปลายทางโลก และช่วยให้อสังหาริมทรัพย์เชิงท่องเที่ยวเติบโตอย่างยั่งยืน
4. แก้ปัญหาเงินบาทแข็งและกู้ความเชื่อมั่นนักท่องเที่ยวจีน เนื่องจากในภาคอุตสาหกรรมและท่องเที่ยว รัฐบาลต้องเร่งทำ 2 เรื่องด่วน ทั้งดูแลค่าเงินบาทไม่ให้แข็งค่าจนสูญเสียขีดความสามารถในการแข่งขันกับเพื่อนบ้าน และการกู้ภาพลักษณ์ความปลอดภัย อย่างการออกมาตรการเชิงรุกเพื่อลบภาพจำด้านลบจากข่าวแก๊งคอลเซ็นเตอร์ เพื่อดึงนักท่องเที่ยวจีน ที่เป็นกลุ่มกำลังซื้อหลักให้กลับมาลงทุนและท่องเที่ยวในไทยอีกครั้ง
คริปโต เอ็กซ์เชนจ์
| เหรียญ | ราคา(บาท) |
|---|---|
 BTC | 2,781,488.75 -0.56% |
 ETH | 85,067.54 -1.49% |
 DOGE | 2.93 -1.47% |
 ADA | 8.31 -2.30% |
 BNB | 25,475.00 -1.44% |
 KUB | 19.92 -0.35% |
