อสังหาฯ ผ่านจุดต่ำสุดแล้วแต่ยังไม่ฟื้นตัวแรง แนะ เลี่ยงลงทุนกลุ่มออฟฟิศ-ที่ดินเปล่า

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และ นฤมล เอกสมุทร นักวิเคราะห์หลักทรัพย์ (อสังหาริมทรัพย์) บริษัทหลักทรัพย์ เกียรตินาคินภัทร จำกัด (มหาชน) ร่วมกันให้มุมมองในงานสัมมนา ประจำปี KKP Year Ahead 2026  ถึงทิศทางอสังหาริมทรัพย์ ปี2569 พร้อมกลยุทธ์การรับมือสำหรับผู้ประกอบการ ว่า ไทยได้ผ่านพ้นจุดต่ำสุดในปี2568 แต่การฟื้นตัวยังเป็นไปอย่างเปราะบางจากปัจจัยกดดันเชิงโครงสร้าง และเทรนด์รายใหญ่กำลังกินรวบตลาดคอนโดฯ และควรเลี่ยงการลงทุนในกลุ่มออฟฟิศ-ที่ดินว่างเปล่า

โดยนายไตรเตชะ เปิดเผยว่า แม้เชื่อมั่นว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ผ่านพ้นจุดต่ำสุดไปแล้วในปี 2568 ซึ่งถือเป็นปีที่ยากลำบากที่สุดสำหรับผู้ประกอบการ แต่การฟื้นตัวในปี 2569 จะไม่โฉบเฉี่ยวหรือรวดเร็วอย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง เนื่องจากต้องเผชิญกับ 3 ปัจจัยเชิงโครงสร้างสำคัญ ได้แก่
1. กำลังซื้อหลักถดถอย โดยกลุ่มประชากรช่วงอายุ 26–45 ปี ซึ่งเป็น Real Demand หลักในการซื้อบ้านมีจำนวนและกำลังซื้อลดลง
2. พฤติกรรม "เช่าแทนซื้อ" คนรุ่นใหม่มีค่านิยมเลือกการเช่าอยู่อาศัยมากกว่าการตัดสินใจซื้อขาดในระยะยาว
และ 3. วัฏจักรขาลงจากต่างชาติ โดยความต้องการซื้อจากชาวต่างชาติลดน้อยลง  ซึ่งปัจจัยเหล่านี้ล้วนส่งผลให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีความตึงตัว

อีกหนึ่งประเด็นสำคัญ คือ ความเปลี่ยนแปลงของภาคธนาคาร โดยปัจจุบันสถาบันการเงินมีมาตรการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดและเป็นไปในทิศทางเดียวกันทั้งหมด ทำให้เกิดการแย่งชิงลูกค้าในกลุ่มเป้าหมายเดียวกัน ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่ประสบปัญหาความยากลำบากในการขออนุมัติสินเชื่อมากกว่ากลุ่มอื่น
 
อย่างไรก็ตาม สถานการณ์การแข่งขันในตลาดปัจจุบัน พบว่า ผู้ประกอบการรายย่อยเริ่มลดบทบาทลง ขณะที่รายใหญ่ระดับ Top 5 ครองส่วนแบ่งตลาดมากขึ้น โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งในปี 2568 กลุ่ม Top 5 มีสัดส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่สูงถึง 53% ของตลาด เติบโตก้าวกระโดดเมื่อเทียบกับปี 2567 ที่มีสัดส่วนเพียง 33%
 
และสำหรับกลยุทธ์ปี 2569 นายไตรเตชะ แนะนำ ให้ผู้ประกอบการให้ความสำคัญกับความมั่นคงทางการเงินเป็นอันดับแรก โดยควรมุ่งเน้นการรักษาความสามารถในการบริหารกระแสเงินสด เพื่อให้มีสภาพคล่องอยู่ในระดับสูง ควบคู่ไปกับการควบคุมภาระหนี้สินไม่ให้มากเกินไป (Low Gearing) เพื่อสร้างความได้เปรียบในการรอจังหวะเข้าซื้อที่ดินคุณภาพดีในต้นทุนที่ถูกลงเมื่อโอกาสเอื้ออำนวยในอนาคต 

นอกจากนี้ ยังมีคำแนะนำให้หลีกเลี่ยงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทสำนักงาน เนื่องจากยังเผชิญกับภาวะอุปทานล้นตลาด รวมถึงกลุ่มโรงแรมขนาดเล็กและที่ดินว่างเปล่า เพราะนอกจากจะไม่มีกระแสเงินสดหมุนเวียนเข้ามาแล้ว ยังต้องแบกรับภาระภาษีที่ดินในขณะที่แนวโน้มราคาประเมินของสินทรัพย์เหล่านี้คาดว่าจะยังไม่สามารถปรับตัวสูงขึ้นได้ในช่วงปีข้างหน้า