ตลาดบ้านหรูยังรอด? 10 – 30 ล้านบาท เซกเมนต์ที่ไม่มีวันตาย

นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า ประเมินตลาดบ้านหรูระดับราคา 10-30 ล้านบาท ยังมีความแตกต่างของกำลังซื้อต่อเนื่องอย่างมีนัยสำคัญ

โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป  ยังมีอัตราการการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงน้อยกว่ากลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำกว่าอย่างเห็นได้ชัด และบ้านจัดสรรในช่วงราคา 10 - 30 ล้านบาท ถือเป็นเซกเมนต์หลักที่มีนัยสำคัญที่สุด โดยครองสัดส่วนสูงถึง 75% - 80% ของตลาดระดับบนทั้งหมด

 

สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าเป้าหมายระดับบนยังคงเป็นตลาดที่มีศักยภาพ มีความพร้อมทางการเงิน และได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดระดับแมส และยังเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพพร้อมซื้อ

ส่งผลให้เซกเมนต์ระดับราคาสูงยังคงเป็นกลุ่มที่ขับเคลื่อนตลาดได้ท่ามกลางสถานการณ์ปัจจุบัน ทำให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกให้น้ำหนักกับการพัฒนาโครงการในระดับราคานี้อย่างต่อเนื่อง 

เนื่องจากเป็นกลุ่มที่สามารถเข้าถึงฐานกำลังซื้อที่มีศักยภาพได้ในวงกว้างกว่ากลุ่มระดับอัลตราลักชัวรี โดยผู้ประกอบการแต่ละรายต่างมุ่งเน้นการสร้างจุดเด่นและกลยุทธ์ที่แตกต่างกันเพื่อสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันและตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะด้านของกลุ่มเป้าหมายนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ โดยมีผู้เล่นหลักในตลาดที่น่าสนใจ ดังนี้

แสนสิริ (Sansiri) มีแบรนด์หลักที่เป็นจุดขายที่โดดเด่น คือ เศรษฐสิริ และ บุราสิริ เน้นดีไซน์บรรยากาศรีสอร์ท และให้ความสำคัญกับบริการหลังการขายที่ดี มีการนำระบบรักษาความปลอดภัยอย่าง LIV-24 มาให้บริการ ควบคู่ไปกับการสร้างสังคมคุณภาพในโครงการ

แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land & Houses) โครงการแบรนด์หลักในระดับราคานี้ คือ ชัยพฤกษ์ มัณฑนา และสีวลี ซึ่งมีรูปแบบบ้านที่ปรับเปลี่ยนไปตามยุคสมัยเช่นกัน โดยราคาขายเริ่มต้นที่มากกว่า 10 ล้านบาท  

เอสซี แอสเสท (SC) มีแบรนด์ บางกอก บูเลอวาร์ด ที่ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ประมาณ 10 ล้านบาท และบางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์ ที่มีราคาขายเริ่มต้นที่ 20 ล้านบาทขึ้นไปถึงประมาณ 35 ล้านบาท  

เอพี (ไทยแลนด์) (AP Thailand) พัฒนาโครงการในระดับราคา 10 – 30 ล้านบาท  คือ เดอะซิตี้ และ เซนโทร กระจายออกไปในหลายๆ ทำเลทั่วกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล การวางแปลนบ้านและพื้นที่ใช้สอยจัดสรรได้ดี

นอกจากนี้ยังมีผู้ประกอบการรายอื่นๆ อาจจะมีการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในระดับราคานี้เช่นกัน เพียงแต่จำนวนและภาพจำของกลุ่มผู้ซื้ออาจจะยังไม่ชัดเมื่อเทียบกับผู้ประกอบการ 4 รายนี้ เช่น ศุภาลัย และพฤกษา เป็นต้น

กลุ่มคนรุ่นใหม่ Young Successor ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี

สำหรับกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในเซกเมนต์นี้ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ชาวไทยอายุไม่เกิน 45 ปี ที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง (Real Demand) โดยมีปัจจัยในการตัดสินใจซื้อที่มุ่งเน้นความคุ้มค่าของพื้นที่ใช้สอยเมื่อเทียบกับราคาขาย ควบคู่ไปกับกลยุทธ์ด้านทำเลที่ตั้งที่สามารถตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และการใช้ชีวิตระยะยาว

โดยเฉพาะความสะดวกในการเดินทางที่เชื่อมต่อทั้งโครงข่ายถนนหลักและระบบขนส่งสาธารณะ รวมถึงความใกล้กับสถานศึกษาชั้นนำของบุตรหลาน 

นอกจากนี้มาตรฐานคุณภาพงานก่อสร้าง ตลอดจนสภาพแวดล้อมทางสังคมและสังคมภายในโครงการ ยังเป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้ซื้อกลุ่มนี้ใช้พิจารณาเพื่อสะท้อน ‘คุณภาพชีวิต’

ทำเลที่มีความต้องการสูง

สำหรับทำเลที่มีความต้องการอย่างมากในปัจจุบัน ได้แก่ พื้นที่รามอินทรา บางนา ดอนเมือง และราชพฤกษ์ รวมถึงพื้นที่ปริมณฑลที่มีเขตติดต่อกับกรุงเทพมหานครซึ่งมีการขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง

ในเซกเมนต์นี้ถือเป็นกลุ่มที่มีสถานะทางการเงินแข็งแกร่ง ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของกิจการ หรือผู้บริหารระดับสูงที่มีฐานรายได้มั่นคงและมีความเชื่อมั่นในตนเองสูง กลุ่ม Young Successor จากการประสบความสำเร็จในอาชีพ พฤติกรรมการตัดสินใจซื้อจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับกลยุทธ์ด้านราคาหรือของแถมเป็นหลัก แต่มุ่งเน้นไปที่ความคุ้มค่าและภาพลักษณ์ที่สะท้อนความสำเร็จ 

อย่างไรก็ตาม ในสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพเหล่านี้มีแนวโน้มใช้เวลาในการเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อนานขึ้น เพื่อแสวงหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด ทำให้เกิดอำนาจต่อรองที่สูงขึ้นในปัจจุบัน

ยังอยู่ในต้นทุนเดิม แต่มีแนวโน้มขยับขึ้นหากสงครามยืดเยื้อ

ด้านต้นทุนการผลิต แม้ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงเดือนที่ผ่านมาจะปรับตัวสูงขึ้น 5% -10% รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมัน จากสงครามตะวันออกกลาง แต่ราคาขายบ้านในระดับ 10 – 30 ล้านบาท ในปัจจุบันส่วนใหญ่ยังคงเป็นราคาต้นทุนเดิม ซึ่งหากภาวะสงครามยืดเยื้อเป็นเวลานาน ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนใหม่ทันที

ดังนั้นช่วงเวลานี้จึงถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) ในการเข้าถือครองสินทรัพย์ภายใต้ข้อเสนอที่คุ้มค่าจากผู้ประกอบการ เพราะนอกจากจะเป็นการลงทุนเพื่อคุณภาพชีวิตแล้ว อสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพทั้งกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่ขยับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ทำให้การซื้อที่อยู่อาศัยในตอนนี้เป็นการสร้างมรดกและส่งต่อความมั่งคั่งที่คุ้มค่าที่สุดก่อนที่ต้นทุนการพัฒนาในอนาคตจะปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด

นายสุรเชษฐ ยังบอกด้วยว่า การซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงนี้ถือเป็นโอกาสที่จะได้บ้านในราคาที่คุ้มค่าพร้อมรับประโยชน์สูงสุดจากมาตรการภาครัฐ ที่ปัจจุบันอัตราดอกบี้ยต่ำ ซึ่งมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นในอนาคต ส่งผลโดยตรงต่อภาระดอกเบี้ยจ่าย และวงเงินกู้รวมในระยะยาว นอกจากนี้ มาตรการผ่อนปรนเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ที่ให้กู้ได้เต็ม 100% กำลังจะสิ้นสุดลงในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 นี้ และยังไม่มีประกาศต่ออายุออกมาอย่างเป็นทางการ 

การตัดสินใจซื้อก่อนกรอบเวลาดังกล่าวจะหมดลง จึงไม่เพียงแต่เป็นการ ‘ล็อกต้นทุนราคาบ้าน’ และ ‘อัตราดอกเบี้ยที่คุ้มค่า’ ที่สุดเท่านั้น แต่ยังเป็นการใช้ประโยชน์จากมาตรการสนับสนุนทางการเงินที่ช่วยเพิ่มสภาพคล่องและลดภาระเงินดาวน์ให้กับผู้ซื้อ ก่อนที่เกณฑ์การวางเงินดาวน์จะกลับมาเข้มงวดขึ้น ซึ่งเมื่อพิจารณาประกอบกับมูลค่าสินทรัพย์ที่เป็นมรดกแห่งความมั่งคั่งในอนาคตแล้ว การตัดสินใจในจังหวะนี้จึงถือเป็นความคุ้มค่าเชิงกลยุทธ์สูงสุดสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อม