ดอกเบี้ยโหดขนาดนี้ “ซื้อบ้านได้ไหม” 5 เคล็ดลับเตรียมตัวก่อนตัดสินใจ

ก่อนหน้านี้เคยมีผลสำรวจจากธนาคารไทยพาณิชย์ บอกว่า จะตัดสินใจซื้อบ้านสักหลังหนึ่งในตอนนี้ มีความกดดันหลายอย่างค่ะ ทั้งราคา สภาพทางเศรษฐกิจ ความพร้อมทางการเงิน แต่ความเข้มงวดของการให้กู้จากธนาคาร ซึ่งกลุ่มตัวอย่างของผลสำรวจ บอกว่า กลุ่มผู้มีรายได้ไม่เกิน 50,000 บาทต่อเดือน ลังเลที่จะตัดสินใจซื้อบ้านมากๆ ในช่วง 2 ปี นี้ โดยหวังว่าเศรษฐกิจใน 3-5 ปีข้างหน้าจะดีขึ้นค่อยคิดดูอีกที

 

แต่ถ้าถึงจุดที่ต้องซื้อแล้วจริงๆ มี 5 ข้อที่ควรจะเริ่มวางแผน

1. วาดสเปกบ้านในฝัน ซึ่งรวมถึงสมาชิกในครอบครัวที่จะมาอยู่ด้วยกัน จะบ้านหรือคอนโดชอบแบบไหน สไตล์ไหน ไปพร้อมๆ กับการกำหนดงบประมาณ ต่อมาก็มาดูที่ฟังก์ชั่น พื้นที่ใช้สอย จำนวนห้อง จากนั้นรวบรวมข้อมูลเปรียบเทียบโครงการ ซึ่งอาจมองไปถึงวัสดุภายในบ้านต่างๆ ว่าตอบโจทย์การใช้งานเราหรือไม่

2.ใช้เทคโนโลยีเข้าช่วยค่ะ หาจาก มาร์เก็ตเพลส ซึ่งมีหลากหลายมาก มีทั้งโครงการบ้าน คอนโด ภาพตัวอย่างต่างๆ สภาพแวดล้อม สิ่งอำนวยความสะดวกรอบๆ เพื่อเปรียบเทียบให้เห็นชัดๆ ก่อนไปดูสถานที่จริง ตรงนี้ช่วยประหยัดเวลาได้มาก

3.ต่อมาก็ทำการ จองโครงการที่ใช่ หลังที่ชอบ และทำสัญญา ซึ่งโครงการที่เสร็จแล้วพร้อมเข้าอยู่ก็ทำสัญญาได้เลย ทั้งแบบจ่ายเงินสด หรือยื่นกู้ แต่ถ้าเป็นโครงการที่กำลังก่อสร้าง ส่วนใหญ่ต้องก่อสร้างไป 80-90%ถึงจะมีการนัดให้เข้ามาทำสัญญาซื้อขาย วางเงินมัดจำเป็นหลักประกัน ระบุช่วงเวลาที่จะเกิดการโอนกรรมสิทธิ์อย่างชัดเจน แต่หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญาจะต้องรับผิดชอบตามตามกฎหมายและเงื่อนไขที่ระบุไว้

4.ทำความเข้าใจอัตราดอกเบี้ยก่อนตัดสินใจกู้ ตรงนี้แหละค่ะสำคัญ เพราะมีผลระยะยาวต่อการผ่อนบ้าน ซึ่งดอกเบี้ยบ้าย แบ่งเป็น ลอยตัว  กับคงที่ ลอยตัวคือถ้าธนาคารที่เรายื่นกู้มีการปรับอัตราดอกเบี้ย ไม่ว่าจะขึ้น หรือลง ดอกเบี้ยบ้านเราจะถูกปรับไปด้วย ซึ่งจะมีผลกระทบมาถึงเงินงวดของเรา ซึ่งเรียกว่า อัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำสุด หรือ MLR (Minimum Loan Rate) ซึ่งอัตราดอกเบี้ยประเภทนี้มีข้อดีในกรณีที่อัตราดอกเบี้ยปรับลดลง จะทำให้ยอดชำระเงินกู้รายงวดลดลงตามไปด้วย แม้ในความเป็นจริงจะชำระเงินเท่าเดิม แต่จะมีเงินส่วนเกินไปลดเงินต้นได้มากขึ้น

ต่อมาคือแบบ คงที่ อันนี้ก็อธิบายง่ายๆ คือ ธนาคารที่เรากู้ กำหนดดอกเบี้ยมาแล้วว่าเท่านี้ๆ ไม่ว่าดอกเบี้ยธนาคารจะขึ้น จะลง เราก็จะไม่ถูกปรับตาม ซึ่งส่วนใหญ่ดอกเบี้ยแบบคงที่จะอยู่ที่ 1-5 ปีแรกของการผ่านบ้านเท่านั้น หลังจากนั้นก็จะมาเป็นแบบลอยตัว จึงมีการรีไฟแนนซ์ รีเทนชั่น บ้านเกิดขึ้นซึ่งส่วนใหญ่จะทำทุกๆ 3 ปี

และ 5.เตรียมเอกสารให้พร้อม เพื่อยื่นกู้กับธนาคาร วงเงินกู้ อัตราดอกเบี้ย เงื่อนไขต่างๆ ประกันอัคคีภัย ค่าธรรมเนียม เมื่อเจรจาลงตัวกับธนาคารที่พอใจแล้ว ก็เตรียมเอกสารและทำสัญญาเงินกู้ได้เลย

เมื่อจบกระบวนการพิจารณาสินเชื่อแล้วจะมีเจ้าหน้าที่ติดต่อเพื่อแจ้งผลการอนุมัติสินเชื่อให้ทราบอีกครั้ง หากได้รับอนุมัติเงินกู้ ผู้กู้ต้องนัดหมายกับเจ้าหน้าที่เพื่อลงนามในสัญญากู้เงินและสัญญาจำนอง พร้อมทั้งนัดวันทำนิติกรรมจำนองที่สำนักงานที่ดิน โอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองที่ดิน เมื่อเสร็จสิ้นทุกขั้นตอนแล้ว ธนาคารจะให้เงินแบบแคชเชียร์เช็คเพื่อให้ผู้กู้นำไปจ่ายเงินให้โครงการ และเริ่มผ่อนจ่ายให้แก่ธนาคารทุกเดือนต่อไป

 แต่สิ่งที่ Money Trick อยากบอก ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านควรมีรายจ่ายไม่เกิน 40% ของรายได้ และลองซ้อมผ่อนบ้าน/คอนโดฯ โดยหักเงินตามจำนวนที่ใช้ผ่อนจริงเป็นระยะเวลา 3-6 เดือนติดต่อกัน จะช่วยให้สามารถประเมินความพร้อมทางการเงินเบื้องต้นได้ว่าควรซื้อบ้านในเวลานี้จริงหรือไม่