"แผ่นดินไหว" ทำคนสนใจคอนโดลดลง มองหา บ้านเดี่ยว กทม.-ทาวน์โฮมเพิ่ม

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 ถือเป็นปีแห่งการปรับตัวทั้งในฝั่งผู้บริโภคและผู้ประกอบการ แม้จะมีความท้าทายแต่ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังมีแนวโน้มเติบโตอย่างน่าสนใจ ข้อมูลจาก ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เดือนเมษายน 2568 สะท้อนเทรนด์ความต้องการซื้อและเช่าที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคชาวไทย พบว่า จำนวนผู้เข้าชมเว็บไซต์ในเดือนเมษายนเพิ่มขึ้น 7% จากเดือนก่อนหน้า (MoM) และเพิ่มขึ้นถึง 25% จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY)

 

แม้ว่าจะเพิ่งผ่านเหตุการณ์แผ่นดินไหวในประเทศเมียนมาและเกิดแรงสั่นสะเทือนที่รับรู้ได้ในไทยเมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2568   

เมื่อพิจารณาความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ พบว่า ความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมลดลง 14% MoM เนื่องจากผู้บริโภคกังวลเกี่ยวกับความปลอดภัยของอาคารสูงเมื่อเกิดเหตุแผ่นดินไหว ส่งผลให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบได้รับอานิสงส์ โดยความต้องการซื้อบ้านเดี่ยวในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 8% MoM และทาวน์โฮมเพิ่มขึ้น 6% MoM  

ทั้งนี้ ความต้องการซื้อส่วนใหญ่อยู่ที่ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีสัดส่วนถึง 46% แต่ระดับราคาที่มีความต้องการซื้อเพิ่มขึ้นมากที่สุด ได้แก่ ระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6% MoM 

ขณะที่ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 23% MoM โดยเพิ่มขึ้นทุกรูปแบบที่อยู่อาศัย ทาวน์โฮมเพิ่มขึ้นมากที่สุด 31% MoM ตามมาด้วยคอนโดฯ เพิ่มขึ้น 23% MoM และบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 11% MoM  

ส่วนระดับค่าเช่าส่วนใหญ่อยู่ที่ 10,000-20,000 บาท/เดือน มีสัดส่วน 36% โดยระดับค่าเช่าที่มีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้นมากที่สุดคือ มากกว่า 30,000 บาท/เดือน เพิ่มขึ้น 28% MoM สะท้อนให้เห็นว่าความต้องการซื้อ/เช่าที่อยู่อาศัยยังคงเติบโต เป็นโอกาสของผู้ประกอบการที่จะทำโปรโมชั่นดึงดูดทั้งกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่เองและนักลงทุน 

ปัจจัยบวกสร้างโอกาสทองให้ผู้ซื้อบ้านปี 68 

โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากมาตรการอสังหาฯ ของภาครัฐ ประกอบกับการปรับลดอัตราดอกเบี้ยอย่างต่อเนื่อง กลายเป็นโอกาสทองของผู้ที่มีความพร้อมทางการเงินในการซื้อที่อยู่อาศัย โดยมี 3 ปัจจัยบวก คือ

• มาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ ผ่านมาตรการที่ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายและเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อให้คนหาบ้านเป็นเจ้าของที่อาศัยได้ง่ายขึ้น ทั้งมาตรการลดค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์เหลือ 0.1% (จากปกติ 2%) และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาฯ อันเนื่องมาจากการจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวในคราวเดียวกัน เหลือ 0.01% (จากปกติ 1%) สำหรับราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท มีผลใช้บังคับไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 
• ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-Value: LTV) เป็นการชั่วคราว โดยกำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันเป็น 100% สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทั้งกรณี 

1. มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป
2. มูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันนี้จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569

• สินเชื่อที่อยู่อาศัยดอกเบี้ยต่ำจากสถาบันการเงินของรัฐ ประกอบด้วย ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.), ธนาคารออมสิน และการเคหะแห่งชาติ ที่ได้นำเสนอผลิตภัณฑ์สินเชื่อบ้านที่มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษ หรือมีเงื่อนไขผ่อนปรนอื่น ๆ เช่น ระยะเวลาผ่อนชำระที่ยาวนานขึ้น วงเงินกู้ที่สูงขึ้น หรือการผ่อนปรนหลักเกณฑ์ในการพิจารณาสินเชื่อ ซึ่งจะช่วยให้ผู้บริโภคได้เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในราคาที่เอื้อมถึง
• โครงการบ้านเพื่อคนไทย เน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด (Affordable Housing) ในพื้นที่ศักยภาพที่ใกล้ระบบขนส่งมวลชน ผู้เข้าร่วมโครงการสามารถเช่าซื้อได้ในระยะเวลา 99 ปี โดยมีอัตราผ่อนเริ่มต้นประมาณ 4,000 บาท/เดือน ระยะเวลาผ่อนชำระ 30-50 ปี และยังมีการสนับสนุนสินเชื่อจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ด้วยอัตราดอกเบี้ยคงที่ 5%
• อัตราดอกเบี้ยลดลงต่อเนื่อง แบ่งเบาภาระคนผ่อนบ้าน คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายอย่างต่อเนื่องจนมาอยู่ที่ 75% ต่อปี (ประกาศ ณ วันที่ 30 เมษายน 2568) ถือเป็นสัญญาณบวกสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน เนื่องจากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายจะส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มปรับตัวลดลงตามไปด้วย และช่วยลดภาระการผ่อนชำระหนี้ในแต่ละงวด ทำให้ผู้ซื้อมีสภาพคล่องทางการเงินมากขึ้นและสามารถนำเงินส่วนต่างไปใช้จ่ายอื่น ๆ ได้

 

5 ขั้นตอน วางแผนและเตรียมความพร้อมอย่างรอบด้านก่อนตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย

1. เลือกที่อยู่อาศัยให้เหมาะสมกับรายได้ นำรายรับหลังหักค่าใช้จ่ายแล้วในแต่ละเดือนมาคำนวณวงเงินกู้สูงสุดที่คาดว่าจะได้รับ เพื่อหางบประมาณที่เหมาะสมในการซื้อที่อยู่อาศัย จากนั้นจึงพิจารณาความต้องการและไลฟ์สไตล์ของสมาชิกในครอบครัวเพื่อเลือกประเภทที่อยู่อาศัยและทำเลที่ตอบโจทย์

2. อสังหาฯ ถือเป็นทรัพย์สินที่มีราคาสูงและผ่อนชำระยาวนาน ต้องมีแผนการเงินที่รอบคอบ เพื่อช่วยลดความเสี่ยงที่จะเกิดปัญหาทางการเงินในอนาคต โดยผู้บริโภคควรเก็บออมเงินเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านทั้งในส่วนเงินดาวน์และค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมต่าง ๆ ทั้งนี้ ผู้กู้ควรมีรายจ่ายไม่เกิน 40% ของรายได้ รวมไปถึงมีการออมเงินเพื่อเป็นกองทุนสำรองในกรณีฉุกเฉิน โดยควรตั้งเป้าหมายในการออมเงินสำรองให้เพียงพอสำหรับค่าใช้จ่าย 3-6 เดือน ก่อนที่จะซื้อที่อยู่อาศัย

3. เครดิตการเงินดี มีชัยไปกว่าครึ่ง ประวัติการเงินที่ดีถือเป็นอีกหนึ่งกุญแจสำคัญที่ช่วยให้ได้รับการอนุมัติสินเชื่อง่ายขึ้น เนื่องจากเป็นตัวบ่งชี้ถึงความน่าเชื่อถือและความสามารถในการชำระหนี้ โดยผู้บริโภคควรเริ่มสร้างประวัติทางการเงินที่ดีโดยชำระหนี้ต่างๆ ให้ตรงเวลา และพยายามลดภาระหนี้ที่ไม่จำเป็นให้ได้มากที่สุด เพื่อเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระหนี้และลดความเสี่ยงในการถูกปฏิเสธสินเชื่อ 

โดยธนาคารส่วนใหญ่จะพิจารณาความสามารถในการจ่ายชำระหนี้คืนได้ตามระยะเวลาที่กำหนด ประกอบกับอัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio: DSR) รวมถึงความมั่นคงของรายได้ที่ผู้กู้จะนำมาชำระหนี้ในอนาคต เพื่อประเมินความเสี่ยงทางการเงินก่อนพิจารณาอนุมัติสินเชื่อตามหลักเกณฑ์ของธนาคารต่อไป

4. เช็กให้ชัวร์ก่อนยื่นกู้ด้วย “Pre-approve” การทำ “Pre-approve สินเชื่อบ้าน” หรือการยื่นประเมินสินเชื่อที่อยู่อาศัยในเบื้องต้นกับธนาคาร เป็นการขอตรวจสอบสถานภาพทางการเงินและความสามารถในการชำระหนี้ ซึ่งจะพิจารณาจากราคาขายที่อยู่อาศัยที่ผู้ขอสินเชื่อแจ้งไว้ ประกอบกับรายได้-รายจ่าย รวมทั้งเครดิตหรือความน่าเชื่อถือในการชำระหนี้ หากทำ Pre-approve ผ่าน หมายความว่าผู้บริโภคมีโอกาสที่จะขอสินเชื่อผ่านสูง 
แต่ถ้าผลไม่ผ่านก็ยังไม่ควรที่จะซื้อในเวลานี้ 

นอกจากนี้ ข้อดีของการทำ Pre-approve คือทำให้ผู้บริโภคทราบว่ามีความสามารถเพียงพอที่จะขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยในวงเงินประมาณนี้หรือไม่ ช่วยให้สามารถตัดสินใจได้ดียิ่งขึ้นในการวางแผนขอวงเงินสินเชื่อและการเลือกธนาคาร หรือหาก Pre-approve ไม่ผ่าน ก็ช่วยให้ทราบว่าต้องปรับปรุงส่วนใดเพื่อเพิ่มความสามารถในการชำระหนี้ และนำไปแก้ไขก่อนยื่นกู้จริงในอนาคต

5. เปรียบเทียบโปรโมชั่นเด็ด คว้าดีลที่ดีที่สุด ในสภาวะที่ตลาดมีการแข่งขันสูง