“ผังเมือง กทม. ฉบับใหม่” เขย่าอสังหาฯ! เปิด 3 โซนทอง เปลี่ยนเกมลงทุนกรุงเทพฯ

กรุงเทพฯ กำลังเข้าสู่การเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ หลังเตรียมประกาศใช้ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ซึ่งถูกจับตาว่าจะกลายเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญต่อทิศทางการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย การลงทุน และการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งกรุงเทพฯ และปริมณฑล บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด จัดเสวนา “กรุงเทพจตุรทิศ : จตุรมหานคร Beyond the City” นำเสนอภาพการเปลี่ยนแปลงของกรุงเทพฯ และทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต

 

กรมที่ดินชี้ ลดขนาดที่ดินจัดสรรยังไปต่อยาก

นายสิทธิโชค ศรีมีชัย ผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านการพัฒนาและส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สังกัดสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน เปิดเผยถึงข้อเสนอปรับลดขนาดที่ดินจัดสรรขั้นต่ำ เพื่อช่วยผู้ซื้อบ้านในยุคค่าครองชีพสูงว่า มีแนวโน้มเป็นไปได้ยาก เนื่องจากยังมีความคิดเห็นแตกต่างกัน โดยเฉพาะเรื่องความหนาแน่นของผู้อยู่อาศัย

ข้อเสนอเดิม ได้แก่ ทาวน์เฮาส์ ลดจาก 16 ตารางวา เหลือ 14 ตารางวา แต่ยังคงความกว้างหน้าบ้าน 4 เมตร บ้านแฝด ลดจาก 35 ตารางวา เหลือ 25 ตารางวา และบ้านเดี่ยว ลดจาก 50 ตารางวา เหลือ 36 ตารางวา

อย่างไรก็ตาม บ้านเดี่ยวอาจมีความเป็นไปได้ที่จะปรับลดเหลือ 40 ตารางวา โดยต้องรอผลการพิจารณาของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางในเดือนตุลาคม

กรมที่ดินระบุว่า การลดขนาดที่ดินต้องสอดคล้องกับ พ.ร.บ.ควบคุมอาคารและกฎหมายผังเมือง เพราะหากลดขนาดที่ดินลง จะเพิ่มความหนาแน่นของชุมชน และอาจซ้ำเติมปัญหาการจอดรถขวางทางหน้าบ้าน

ขยับถนนหมู่บ้าน เพิ่มพื้นที่พักขยะ

เพื่อแก้ปัญหาจราจรและความเป็นระเบียบ กรมที่ดินเตรียมปรับข้อกำหนดความกว้างถนนภายในโครงการ จากขั้นต่ำ 8 เมตร เป็น 9 เมตร เพื่อรองรับการจอดรถ และเปิดทางให้รถขยะและรถสาธารณะสัญจรได้สะดวกขึ้น

ขณะเดียวกัน กรุงเทพมหานครและคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกำหนดให้โครงการต้องจัดเตรียม “พื้นที่พักขยะ” บริเวณด้านหน้าโครงการ เพื่อความสะดวกในการขนถ่าย

ส่วนข้อเสนอเพิ่มเกณฑ์จำนวนแปลงจัดสรรจากไม่น้อยกว่า 10 แปลง เป็น 20 แปลง เพื่อช่วยผู้พัฒนารายย่อย ที่ประชุมมีมติตีตก เนื่องจากกังวลว่าจะกลายเป็นช่องทางหลีกเลี่ยงกฎหมายจัดสรรที่ดิน โดยกฎหมายยังคงกำหนดกรอบเวลาการพิจารณาใบอนุญาตจัดสรรที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 45 วัน นับจากวันที่ยื่นเอกสารครบถ้วน

รายใหญ่ครองตลาดแนวราบกว่า 95% – คอนโดฯ ยังโต

ภาพรวมโครงการจัดสรรในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ผู้ประกอบการมีแนวโน้มลดขนาดโครงการลง โดยส่วนใหญ่ใช้พื้นที่ไม่เกิน 50 ไร่ต่อโครงการ เนื่องจากโครงการขนาดเกิน 100 ไร่ หรือ 500 ไร่ ต้องจัดทำรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA ซึ่งใช้เวลานานและมีต้นทุนสูง

สถิติในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา พบว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์แนวราบมากกว่า 95% เป็นการพัฒนาโดยบริษัทรายใหญ่และบริษัทมหาชน ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการรายใหม่มีสัดส่วนน้อยกว่า 5%

ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมยังเติบโตต่อเนื่องตามพฤติกรรมของคนรุ่นใหม่ เนื่องจากราคาที่ดินแนวราบปรับตัวสูงขึ้น ขณะที่ความกังวลเรื่องแผ่นดินไหวกระทบจิตวิทยาผู้ซื้อในช่วงแรก แต่ไม่ได้ส่งผลต่อความมั่นคงของโครงสร้างและการตัดสินใจซื้อในระยะยาวอย่างมีนัยสำคัญ

เปิดเกม “ผังเมือง กทม. ฉบับที่ 4”

นายสิทธิพล กุสุมอรัญญา รองผู้อำนวยการสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร กล่าวว่า โครงสร้างเมืองกำลังเปลี่ยนแปลงและกรุงเทพฯ กำลังเผชิญภาวะเมืองเติบโตมากขึ้น เนื่องจากเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจสำคัญของประเทศ

ร่างผังเมืองกรุงเทพฯ มีทั้งหมด 8 ผังเมือง และต้องผ่าน 18 ขั้นตอน ปัจจุบันอยู่ในขั้นตอนที่ 10 ซึ่งเป็นช่วงติดประกาศ 90 วัน

หัวใจสำคัญของร่างผังเมืองฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 คือ การปรับแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินตามแนวคิดการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน หรือ TOD เพื่อให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัย ร้านค้า แหล่งงาน และบริการสาธารณะภายในระยะเดินทาง 15 นาที

3 โซนอสังหาฯ ที่ถูกจับตา

การปรับสีผังเมืองครั้งใหม่ มีการขยายพื้นที่สีส้ม ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และพื้นที่สีแดง ซึ่งเป็นพาณิชยกรรม พร้อมลดพื้นที่สีเขียวลาย หรือพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ทำให้หลายทำเลได้รับสิทธิประโยชน์ในการพัฒนาก่อสร้างเพิ่มขึ้น

1. โซนปลดล็อก “ฟลัดเวย์”

พื้นที่ที่เคยติดเงื่อนไขอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม หรือพื้นที่สีเขียวลาย ถูกปรับเป็นพื้นที่สีเขียวและสีเหลือง เปิดโอกาสให้พัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ได้

ฝั่งธนบุรี เช่น ตลิ่งชัน ทวีวัฒนา บางขุนเทียน และบางบอน ได้รับอานิสงส์จากโครงข่ายถนนตัดใหม่ โดยเฉพาะถนนพรานนก-พุทธมณฑล สาย 4 และระบบกั้นน้ำ

ส่วนกรุงเทพฯ ตะวันออก ได้แก่ ประเวศ สะพานสูง ลาดกระบัง และหนองจอก มีการปรับลดพื้นที่ฟลัดเวย์ฝั่งตะวันออก คืนสิทธิการพัฒนาที่ดินให้ประชาชนและผู้ประกอบการ

2. โซนอัปเกรด FAR

การเพิ่มค่าสัดส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ FAR ทำให้เจ้าของที่ดินและนักพัฒนาสามารถสร้างอาคารได้พื้นที่กว้างขึ้น หรือสร้างตึกได้สูงขึ้นบนที่ดินขนาดเท่าเดิม

ตัวอย่างสำคัญคือ ถนนเฉลิมพระเกียรติ ร.9 ที่ปรับสีผังเมืองจาก ย.2 เป็น ย.5 ทำให้ FAR เพิ่มจาก 1.5 เท่า เป็น 3 เท่า หรือสามารถพัฒนาอาคารได้ขนาดใหญ่ขึ้นถึง 2 เท่า

ขณะที่ รัชดาภิเษก-พระราม 9-คลองเตย ถูกวางให้เป็น New CBD จากการขยายพื้นที่สีแดงและสีส้ม รองรับอาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียมสูง และโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่

ส่วนสวนหลวง-ปทุมวัน-คลองสาน มีการปรับสีผังเมืองเพื่อเพิ่มความหนาแน่น และเพิ่มสิทธิการก่อสร้างอาคารสูงและอาคารพาณิชยกรรมรอบจุดเชื่อมต่อการคมนาคม

3. โซนรถไฟฟ้า TOD & Interchange

สำหรับ โซนรถไฟฟ้าจะเกิดการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งสาธารณะ หรือ TOD และ จุดเชื่อมต่อ หรือ Interchange หลายสาย ซึ่งได้รับการปรับสีผังเมืองเป็นพื้นที่สีส้มและสีแดง เพื่อเปิดทางให้เกิดการพัฒนาคอนโดมิเนียมและศูนย์การค้าชุมชน

• ดอนเมือง-วงเวียนหลักสี่ เพิ่มพื้นที่สีส้มและสีแดง รองรับรถไฟฟ้าสายสีแดงและสนามบินดอนเมือง
• มีนบุรี-ลาดพร้าว-บางกะปิ เพิ่มความหนาแน่นรองรับจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีชมพู สีส้ม และสีเหลือง
• ขณะที่บางนา-ศรีนครินทร์ ขยายพื้นที่พาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง รองรับการเติบโตของศูนย์กลางพาณิชยกรรมฝั่งตะวันออก

นอกจากนี้ ร่างผังเมืองฉบับใหม่ยังเพิ่มมาตรการ FAR สำหรับการพัฒนาพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะ จากเดิม 5 กรณี เป็น 10 กรณี เช่น พื้นที่สถานรับเลี้ยงเด็ก สถานดูแลผู้สูงอายุ พื้นที่สาธารณะหรือสวนสาธารณะริมแม่น้ำและคลอง รวมถึงพื้นที่อำนวยความสะดวกบริเวณจุดเปลี่ยนถ่ายการสัญจรของระบบรถไฟฟ้า

ครึ่งปีแรกยอดโอนโต 20.8% แรงซื้อในประเทศเป็นตัวขับเคลื่อน

ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC มองว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วงครึ่งปีแรกอยู่ในโซนระวังและรอโอกาส เนื่องจากภาคอสังหาริมทรัพย์เชื่อมโยงกับภาวะเศรษฐกิจไทย ทั้งการค้า การส่งออก การท่องเที่ยว และต้นทุนต่าง ๆ

อย่างไรก็ตาม ตลาดเริ่มฟื้นตัว โดยยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจริงในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ช่วงครึ่งแรกของปี 2569 มีจำนวน 79,703 ยูนิต เพิ่มขึ้น 20.8% จากช่วงเดียวกันของปี 2568 ขณะที่มูลค่าอยู่ที่ 241,864 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7% ซึ่งคอนโดมิเนียมเป็นกลุ่มหลักที่ผลักดันการเติบโต โดยมีจำนวนโอนกรรมสิทธิ์ 40,976 ยูนิต เพิ่มขึ้น 30% มูลค่าประมาณ 94,750 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 21.9% บ้านแนวราบมีจำนวนโอน 38,727 ยูนิต เพิ่มขึ้น 21.1% มูลค่า 147,115 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.8%

การฟื้นตัวครั้งนี้สะท้อนกำลังซื้อจริงภายในประเทศเป็นหลัก ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดและมูลค่าจากตลาดต่างชาติปรับตัวลดลงตามภาวะเศรษฐกิจโลก

ด้านซัพพลาย หน่วยเหลือขายทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมลดลงประมาณ 10% จากการเร่งระบายสต็อกเดิมและการชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ ทำให้สินค้าคงคลังเริ่มกลับเข้าสู่จุดสมดุลมากขึ้น

กำลังซื้อระดับกลาง-ล่าง ยังเจอแรงกดดันหนี้ครัวเรือน

ตลาดที่อยู่อาศัยระดับบนถึงอัลตราลักชัวรีังคงเติบโตเนื่องจากลูกค้ามีกำลังซื้อสูง นิยมซื้อด้วยเงินสด และพึ่งพาสินเชื่อธนาคารน้อย ขณะที่ตลาดระดับกลางถึงล่างยังเผชิญแรงกดดันจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงินที่อยู่ในระดับสูง จากมาตรการปล่อยกู้ที่เข้มงวดขึ้น และภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังทรงตัวในระดับสูง

จาก CBD สู่ “Network City”

ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 3-5 ปีข้างหน้า จะถูกขับเคลื่อนด้วย 3 ปัจจัยหลัก ได้แก่ การขยายตัวของเมือง พฤติกรรมผู้บริโภคและเทคโนโลยี รวมถึงต้นทุนที่ดินและการก่อสร้าง

โครงข่ายรถไฟฟ้ากำลังเปลี่ยนกรุงเทพฯ จากเมืองที่มีศูนย์กลางเดียวบริเวณสีลม-สาทร ไปสู่ “Network City” ที่มีศูนย์กลางธุรกิจใหม่ เช่น New CBD พระราม 9-รัชดา และ EBD บางนา-สุวรรณภูมิ

ขณะเดียวกัน ผู้ซื้อหันมาใช้ Omnichannel Journey มากขึ้น ทั้งการค้นหาข้อมูล Virtual Tour และการใช้ข้อมูลประกอบการตัดสินใจ รวมถึงรูปแบบการเป็นเจ้าของที่ยืดหยุ่น เช่น Rent-to-Own หรือ รูปแบบสัญญาที่ผสมผสานระหว่าง การเช่า และ การซื้อ อสังหาริมทรัพย์เข้าด้วยกัน โดยผู้ซื้อสามารถเข้าอยู่อาศัยได้ทันทีในฐานะผู้เช่า และเงินค่าเช่ารายเดือนที่จ่ายไปจะถูกแบ่งสะสมส่วนหนึ่งเป็นเงินดาวน์หรือหักออกจากราคาบ้านในอนาคต และ Leasehold หรือการถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ซื้อได้รับสิทธิ์ในการครอบครองและใช้ประโยชน์ในระยะยาวตามสัญญาเช่า แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ (ขายขาด)

ขณะที่ ต้นทุนที่ดินและวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น ยังทำให้ผู้ประกอบการต้องสร้าง “Value Creation” ให้กับโครงการมากกว่าการขายพื้นที่แบบเดิม

ส่วนการขยายเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ยังทำให้พื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ เติบโตมากขึ้น เช่น สายสีส้มช่วยดันรามคำแหง-มีนบุรีเป็นฮับใหม่ของที่อยู่อาศัยแนวราบ ขณะที่สายสีเหลืองและสีชมพูเชื่อมพื้นที่กรุงเทพฯ ตอนเหนือและตะวันออก หนุนโครงการ Low-rise และ Community Mall

นอกจากนี้ ร่างผังเมืองใหม่ยังเตรียมเพิ่ม FAR Bonus บริเวณจุดตัดสถานีรถไฟฟ้า หรือ Interchange เพื่อส่งเสริม TOD ขณะที่ราคาประเมินที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ผู้บริโภคที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ต้องขยับออกไปยังทำเลชานเมืองมากขึ้น

บ้านแฝดมาแรง - คอนโด Campus และ Pet-Friendly เจาะคนรุ่นใหม่

ราคาที่ดินที่สูงขึ้นทำให้บ้านเดี่ยวมีราคาสูงจนเข้าถึงได้ยากขึ้น ส่งผลให้ “บ้านแฝด” กลายเป็นสินค้าที่เข้ามาเติมช่องว่างระหว่างบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม เพราะมีพื้นที่ใช้สอยและฟังก์ชันใกล้เคียงบ้านเดี่ยว แต่ราคาจับต้องได้มากกว่า

ทำเลกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ บางนา-ตราด และราชพฤกษ์-นครอินทร์ ถูกมองเป็นทำเลเด่นของตลาดบ้านแฝด

ส่วนคอนโดมิเนียม สินค้าที่สร้างผลตอบแทนจากการเช่าได้ดีคือ Campus Condo ใกล้สถานศึกษา ขณะที่ Pet-Friendly Condo รับกระแส Pet Humanization ของคนรุ่นใหม่

แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังมีความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ย ภาระหนี้ครัวเรือน สถานการณ์ภูมิรัฐศาสตร์ และต้นทุนพลังงาน แต่ยังมีโอกาสจากเม็ดเงินลงทุนต่างชาติที่ย้ายฐานการผลิตเข้ามาในไทย

REIC ประเมินว่า อัตราดอกเบี้ยจะอยู่ในระดับต่ำไปถึงปี 2570 ขณะที่การอนุมัติสินเชื่อบ้านยังเข้มงวด ส่งผลให้การเปิดโครงการใหม่ลดลง และทำให้อุปทานในตลาดเริ่มเข้าสู่จุดสมดุลมากขึ้น

“One Bangkok” ตัวอย่างการเปลี่ยนโฉมเมือง

นายอุรเสฏฐ นาวานุเคราะห์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานการลงทุน โครงการวัน แบงค็อก กล่าวว่า CBD ของกรุงเทพฯ เปลี่ยนแปลงมาตลอด 40-50 ปี จากสีลม-สาทร ขยายไปตามถนนวิภาวดีรังสิตและดอนเมืองโทลล์เวย์ ก่อนเข้าสู่ยุครถไฟฟ้าและการพัฒนาแนวยาวตามเส้นทาง BTS และ MRT จนเกิด New CBD รัชดา-พระราม 9

ปัจจุบันการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่อย่าง “วัน แบงค็อก” บนถนนพระราม 4 เป็นอีกหนึ่งแรงขับเคลื่อนการพัฒนาเมือง โดยโครงการขนาดใหญ่จำเป็นต้องอาศัยเงินทุน วิสัยทัศน์ และวัฏจักรเศรษฐกิจ ขณะที่ภาครัฐลงทุนโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภค และภาคเอกชนพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์เชิงพาณิชย์

วัน แบงค็อก ประกอบด้วยอาคารสำนักงานเกรด A จำนวน 5 อาคาร พื้นที่เช่ารวมประมาณ 500,000 ตารางเมตร คิดเป็นมากกว่า 50% ของโครงการ พื้นที่รีเทลประมาณ 190,000 ตารางเมตร หรือประมาณ 20% ของโครงการ รวมถึงคอนโดมิเนียม Leasehold 3 โครงการ และโรงแรม 5 แห่ง เช่น The Ritz-Carlton Bangkok, Andaz และ Fraser Suites / Fraser Residence

โครงการใช้แนวคิด Cross Synergy เพื่อดึงผู้ใช้ประโยชน์ข้ามกลุ่ม พร้อมจัดสรรพื้นที่เปิดโล่งและพื้นที่สีเขียวมากกว่า 50% ของโครงการ และมีระบบการเดินทางเชื่อมต่อ เช่น อุโมงค์เชื่อม MRT สถานีลุมพินี ทางเชื่อมทางด่วน และ Shuttle Bus

การเปิดตัววัน แบงค็อก ยังส่งผลให้เกิดการแข่งขันในตลาดสำนักงาน และเกิดปรากฏการณ์ Flight to Quality ทำให้อาคารสำนักงานเก่าต้องเร่งปรับปรุงและเพิ่มบริการใหม่ ๆ โดยข้อมูลในงานระบุว่า การลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ทุก 1 บาท สามารถหมุนเวียนสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจกลับมาได้ประมาณ 3 เท่า

ท้ายที่สุด การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างเมืองไม่ได้เพียงขยายขอบเขตความเจริญออกไปยังชานเมือง แต่กำลังเปลี่ยนทำเลใหม่ให้กลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจ พร้อมกดดันให้ภาคอสังหาริมทรัพย์และภาครัฐต้องปรับตัว ทั้งด้านคุณภาพชีวิต การจัดระเบียบชุมชน และการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้สอดรับกับวิถีชีวิตยุคใหม่