โครงการ “บ้านล่องหน”

จุดแรกที่จะมาดูกัน เพื่อตอบคำถามข้อแรก คือ การโอนที่ดิน ให้ผู้ซื้อรายที่ 2 เกิดขึ้นได้อย่างไร ในเมื่อมีผู้อยู่อาศัยที่มีตัวตนชัดเจนในโครงการนี้

ก่อนอื่น มาดูที่แผนผังโครงการบ้าน 20 หลัง อยู่ตามแผนผังโครงการนี้ แผนผังนี้ สำคัญ เพราะการที่มีแผนผัง เท่ากับว่า ที่ดินแปลงนี้ อยู่ในโครงการ “จัดสรร” และหมายความว่า เจ้าหน้าที่กรมที่ดิน รับรู้ว่า ที่ดินแปลงนี้ มีคนอยู่ ในโครงการจัดสรรตามแผนผังนี้ เมื่อจะเข้าสู่กระบวนการโอนที่ เจ้าหน้าที่ จะดูเอกสารที่เรียกว่า “หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย” ซึ่งจะเป็น ตัวละครที่สำคัญ จากนี้ไป

นี่เป็นหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่ง พูนสุข ปาร์ค ทำไว้กับลูกบ้านรายหนึ่ง ลงวันที่ 14 มีนาคม 2550 เป็นเอกสารที่ลูกบ้านใช้ยืนยันว่า เป็นผู้ที่ครอบครองบ้านและที่ดินแปลงนี้อยู่ โดยผ่อนค่าบ้านและที่ดิน ให้กับโครงการพูนสุข ปาร์ค ที่น่าสนใจคือ ในที่ดินแปลงเดียวกันนี้มี “หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย” ฉบับเดียวหรือไม่

ทีมข่าว PPTV ติดต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ในเขตพื้นที่นี้ เพื่อสอบถามข้อเท็จจริง ได้รับคำอธิบายว่า เจ้าของโครงการ ซึ่งตามคดี มีชื่อว่า นางสาวพลอยพัชชา กัญประเสริฐ และเปลี่ยนชื่อเป็น นางสาวกัญกร หลวงเมือง ได้เข้ามาทำเรื่องโอนที่ดิน ให้กับผู้ซื้อ ซึ่งไม่ใช่ผู้ที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน โดยยอมรับว่า เจ้าพนักงานที่ดิน จะรับรู้ว่า ที่ดินแปลงนี้ อยู่ในโครงการจัดสรร เมื่อเจ้าของที่ดิน มาทำเรื่องโอน ก็จะดู “หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย” ระหว่างผู้โอน กับ ผู้รับโอน ซึ่งในกรณีนี้ มีหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย มาด้วย หากผู้ที่อยู่อาศัยในปัจจุบันบอกว่า มีหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายเช่นเดียวกัน ก็อาจเป็นไปได้ว่า เจ้าของที่ดินเดิม ทำหนังสือสัญญานี้ ไว้ 2 ฉบับ ในที่ดินแปลงเดียวกัน ซึ่งหากเป็นเช่นนั้น เจ้าพนักงานที่ดิน จะไม่สามารถรับรู้ได้เลยว่าไม่ใช้ผู้ที่อยู่อาศัยตัวจริง เพราะถือว่า มีเอกสารมาครบถ้วนแล้ว ถ้าเป็นเช่นนี้ เจ้าของโครงการ ก็จะมีความผิด ฐานฉ้อโกง

ที่สำคัญ “ผู้ที่ซื้อโครงการบ้านจัดสรร” จึงควรมารับหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย กับสำนักงานที่ดินโดยตรง จึงจะถูกต้อง เพราะที่ผ่านมา นิติบุคคลบ้านจัดสรร มักทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายขึ้นมาเอง ซึ่งก็เป็นช่องโหว่ ให้มีหนังสืออีกฉบับในที่แปลงเดียวกันได้ แบบกรณีนี้

อีกประเด็นหนึ่ง ที่ต้องดูให้ดีก่อนซื้อบ้านในโครงการจัดสรรต่างๆ ใน 2 ภาพนี้ “วันที่” เป็นอีกจุดที่น่าสนใจ เราจะเห็นว่า วันที่ทำสัญญา หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายคือ 14 มีนาคม 2550 บางฉบับ ทำเมื่อปี 2549 ด้วยซ้ำ แต่ในโฉนดที่ดิน ลงวันที่ได้โฉนดมา คือ 26 มีนาคม 2552 ซึ่งหมายความว่า โครงการนี้ ออกมาขาย “ก่อน” ที่จะได้รับโฉนดมาอย่างถูกต้อง ซึ่งถือว่า มีความผิดเช่นกัน

คนในวงการที่ดินบอกว่า วิธีการนี้ หลายโครงการจัดสรรใช้กันมาก คือ โฆษณา และขายโครงการไปก่อนที่จะได้โฉนด หรือเริ่มก่อสร้างด้วยซ้ำ เพราะจะดูว่า มีคนซื้อหรือไม่

เหตุที่เกิดนี้ น่าสนใจมาก เพราะการฉ้อโกงที่เกิดขึ้น เกิดขึ้นได้โดยอาศัย ช่องว่างของกฎหมาย คือ การทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ฉบับ ในที่ดินแปลงเดียวกัน ที่เป็นโครงการจัดสรร และนำมาให้เจ้าพนักงานที่ดินโอนให้

ถ้าทำเช่นนี้ได้ และผู้กระทำความผิดหนีไป ที่ดินแปลงนี้ จะเป็นของผู้ซื้อรายใด เพราะอาจจ่ายเงินทั้ง 2 ทาง หรือ ต้องพิสูจน์ให้ได้ว่า ผู้ซื้อรายหลัง รู้เห็นกับผู้ขายที่ดินหรือไม่ ซึ่งไม่ใช่เรื่องง่ายที่จะพิสูจน์