คนซื้อบ้านกลุ่มไหน? ได้รับผลกระทบแบงก์ชาติเลิกผ่อนคลาย LTV

การสิ้นสุดลงของมาตรการผ่อนคลาย LTV ในวันที่ 31 ธ.ค. 2565 หลัง ธปท. ตัดสินใจไม่ต่ออายุมาตรการเพราะมองว่าภาคอสังหาริมทรัพย์เริ่มกลับมาทยอยฟื้นตัวได้ดี ทั้งหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่ในทิศทางขยายตัว เช่นเดียวกับหน่วยเปิดใหม่ที่เริ่มกลับมาอยู่ในระดับใกล้เคียงกับช่วงก่อนเกิดโควิด-19 ปี 2562 

"คนเร่งซื้อบ้าน" ก่อนต้นทุนวัสดุพุ่งพร้อมแรงหนุนมาตรการ LTV

บ้าน 10 ล้านบาทขึ้นไป โซนต่อขยายกรุงเทพฯ โตสวนกระแส

ซึ่งการยกเลิกการผ่อนคลายจะทำให้ การซื้อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทในสัญญาที่ 1 สามารถกู้ได้สูงสุด 110% ในสัญญาที่ 1 

ส่วนสัญญาที่ 2 กู้ได้สูงสุด 90% หากผ่อนสัญญา 1 มากกว่า 2 ปี หรือกู้ได้สูงสุด 80% หากผ่อนสัญญา 1 น้อยกว่า 2 ปี ตั้งแต่สัญญาที่ 3 ขึ้นไปจะกู้ได้สูงสุด 70%

ส่วนกลุ่มที่ได้รับผลกระทบบางส่วน อย่างผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมูลค่าตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปที่ต้องกลับมาใช้เงินดาวน์ในสัดส่วน 10-30%

เพราะฉะนั้น กลุ่มที่คาดว่าจะได้รับผลกระทบ คือ ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท ในสัญญาที่ 2 และสัญญาที่ 3 เป็นต้นไป ซึ่งในปีหน้าจะต้องกลับมาใช้เงินดาวน์ในสัดส่วน 10-30%

ซึ่งอาจจะเป็นได้ทั้ง Real Demand ที่มีการผ่อนชำระคอนโดมิเนียมในสัญญาแรกอยู่ก่อนแล้วแต่มีความต้องการที่จะซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นหลังที่ 2 หรือ 3 เป็นต้น

และ Investment Demand โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทที่นักลงทุนส่วนใหญ่นิยมซื้อเพื่อปล่อยเช่า หรือเก็งกำไร การไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTV จึงมีโอกาสที่จะส่งผลโดยตรงให้ผู้บริโภคในกลุ่มนี้อาจต้องตัดสินใจที่จะเลื่อนการซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2566 ออกไป

อย่างไรก็ตาม Krungthai COMPASS ประเมินเบื้องต้น (Initial Assessment) ว่า การไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTV อาจเป็นทำให้เป็นขาลงส่งผลต่อมูลค่าโอนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2566 หายไปอย่างน้อยราว 10,500 ล้านบาท ลดลงเกือบ 2% จากประมาณการเดิม

โดยการคำนวณในครั้งนี้ กำหนดให้ผู้บริโภคในกลุ่มที่คาดว่าจะได้รับผลกระทบ หรือผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาทในสัญญา 2 และสัญญาที่ 3 เป็นต้นไป ซึ่งคิดเป็น 14% ของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทั้งหมดต้องเลื่อนการซื้อที่อยู่อาศัยออกไปในสัดส่วน 10-15% ส่งผลให้มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปีหน้ามีโอกาสลงมาอยู่ที่ 6.2 แสนล้านบาท

ขณะที่ ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2565-66 ว่าจะอยู่ในทิศทางขยายตัวทั้งในฝั่งของความต้องการซื้อจากการเติบโตของภาวะเศรษฐกิจและการกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติ เช่นเดียวกับการเปิดโครงการใหม่ๆ ของผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยที่จะกลับมาอยู่ในระดับปีละ 90,000-100,000 ยูนิต อีกครั้งเพื่อชดเชยการเปิดโครงการใหม่ในระดับต่ำเมื่อ 1-2 ปีที่ผ่านมา

 

หมายเหตุ   :  มาตรการ LTV (Loan-to-value ratio) คือ การกำหนดวงเงินดาวน์ โดยพิจารณาจากราคาบ้านและจำนวนสัญญาที่กู้เป็นหลัก