ไขข้อสงสัยทำไมแบงก์ชาติไม่ต่อมาตรการ LTV ทำคนอยากกู้บ้านลำบากใจ

เป็นที่ชัดเจนแล้วว่า ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศไม่ต่ออายุการผ่อนคลายมาตรการเงินดาวน์ขั้นต่ำในการกู้ซื้อบ้าน หรือที่เรียกสั้นๆว่ามาตรการ LTV (ย่อมาจาก Loan to value) ซึ่งจะมีผลตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 เป็นต้นไป

นับเป็นอีกหนึ่งปัจจัยลบต่อทั้งผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และผู้ที่ต้องการจะกู้ซื้อบ้าน ในภาวะที่ดอกเบี้ยก็ขาขึ้นต้นทุนก่อสร้างก็เพิ่มขึ้น

เหตุผลอะไร ธปท. จึงไม่ผ่อนคลายมาตรการ LTV ต่อ

ดร.ดอน นาครทรรพ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายเศรษฐกิจมหภาค ธนาคารแห่งประเทศไทย ให้ความเห็นว่า ต้องเข้าใจว่า ธปท. มีหน้าที่ดูแลเศรษฐกิจโดยรวม ไม่ได้มีหน้าที่ดูแลธุรกิจใดธุรกิจหนึ่งเป็นพิเศษ ยกเว้นธุรกิจสถาบันการเงิน การพิจารณาการสิ้นสุดการผ่อนคลายมาตรการ LTV เป็นการชั่งน้ำหนักระหว่างความจำเป็นในการสนับสนุนการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และการสะสมความเสี่ยงในระบบการเงิน

 

 

ขณะที่ เกณฑ์ LTV  มีวัตถุประสงค์เพื่อ

• ส่งเสริมวินัยทางการเงิน (ห้ามการกู้ซื้อบ้านมือเปล่า สำหรับบ้านราคาสูงและบ้านหลังที่สองขึ้นไป)
• ป้องกันการก่อหนี้เกินตัว
• ลดความเสี่ยงสินเชื่อเงินทอน (กู้เงินได้มากกว่ามูลค่าบ้าน)
• ลดความเสี่ยงของการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่อาจนำไปสู่ปัญหาเสถียรภาพของระบบการเงินได้

ซึ่งต้องบอกว่าเกณฑ์ LTV ปรกติของไทยนั้น หย่อนที่สุดแล้ว เมื่อเทียบกับหลายประเทศที่มีเกณฑ์แบบเดียวกัน

แต่ช่วงที่ผ่านมา การระบาดของโควิด-19 กระทบเศรษฐกิจไทยอย่างรุนแรง ธปท. จึงเห็นความจำเป็นในการผ่อนผันเกณฑ์ LTV เพื่อเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือในการดูแลเศรษฐกิจไทย แต่ไม่ได้อยู่ที่การช่วยให้ภาคอสังหาริมทรัพย์กลับไปสู่จุดเดิมก่อนการระบาดของโควิด-19 แต่อยู่ที่การประคับประคองการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโดยรวม ผ่านการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นภาคธุรกิจที่มีความเชื่อมโยงสูงกับอีกหลายภาคส่วนในระบบเศรษฐกิจ เท่านั้น

ดังนั้น ในสถานการณ์ปัจจุบัน หากไปดูการประเมินเศรษฐกิจไทยโดยคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะพบว่า ตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยเป็นไปอย่างต่อเนื่อง และคาดการณ์การขยายตัวของเศรษฐกิจในปีหน้าจะสูงกว่าการขยายตัวของเศรษฐกิจในปีนี้

การต่ออายุการผ่อนคลายมาตรการ LTV เพื่อให้มั่นใจว่าเศรษฐกิจสามารถฟื้นตัวได้ต่อเนื่อง จึงหมดความจำเป็นลง ซึ่งเป็นแนวทางเดียวกับการทยอยปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ที่ความจำเป็นในการดูแลเศรษฐกิจด้วยอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ต่ำกว่าปรกติหมดไป

แม้ว่าการยกเลิก มาตรการ LTV จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อความต้องการกู้ซื้อบ้าน แต่ภาวะเศรษฐกิจยังเป็นการฟื้นตัวต่อเนื่อง แม้ว่าส่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์อาจต้องลากยาวออกไป แต่ก็ไม่ถึงขั้นสะดุดลง

อีกส่วนหนึ่งเป็นเพราะ การผ่อนคลายมาตรการ LTV ใช้เฉพาะกับผู้ที่กู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 10 ล้านบาท และผู้ที่กู้สัญญาที่สองขึ้นไป ซึ่งเป็นส่วนน้อยของตลาด

ขณะที่ส่วนใหญ่ของตลาด เกือบ 90% จำนวนบัญชีกู้ซื้อบ้าน เป็นการกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งสัญญาแรก สามารถกู้ได้สูงสุด 100% อยู่แล้ว (110% ถ้ารวมสินเชื่อ Top-up หรือสินเชื่อเพื่อการตกแต่งบ้าน) ไม่ได้รับผลกระทบจากการสิ้นสุดการผ่อนคลายมาตรการ LTV แต่อย่างใด

แล้วประโยชน์ของการ “ไม่ต่อ” ผ่อนคลายมาตรการ LTV

• ช่วยลดความกังวลของบริษัทจัดอันดับเครดิตที่มีต่อคุณภาพพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน (จากข้อมูลในอดีต สินเชื่อที่มี LTV สูง หรือเงินดาวน์ต่ำ จะมีโอกาสผิดนัดชำระหนี้มากกว่าสินเชื่อที่มี LTV ต่ำ หรือเงินดาวน์สูง)
• ลดความเสี่ยงจากการเก็งกำไรที่อาจเกิดขึ้นหากมีการผ่อนคลายมาตรการ LTV นานเกินไป

จริงอยู่ว่าภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของไทยในปัจจุบันไม่ได้เอื้อต่อการเก็งกำไรมากนัก แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะไม่มีการเก็งกำไรในอนาคต โดยจากประสบการณ์ของหลายประเทศ ซึ่งเศรษฐกิจถูกกระทบจากวิกฤตโควิด-19 เช่นกัน ต้องประสบกับปัญหาฟอง สบู่ราคาที่อยู่อาศัย  โดยเฉพาะหลังจากการเปิดประเทศ

 

 

อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลที่สถาบันการเงินส่งให้ ธปท. พบว่า ในปัจจุบัน ทั้งจำนวนบัญชีและมูลค่าสินเชื่อปล่อยใหม่สำหรับที่อยู่อาศัยราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ปรับสูงขึ้นกว่าระดับก่อนเกิดโควิด-19 อย่างมีนัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ที่ปรกติไม่ได้ใช้ช่องทางสินเชื่อมากนัก ดังนั้น การขยายเวลาการผ่อนคลายมาตรการ LTV ออกไป อาจนำไปสู่ความเสี่ยงของการเก็งกำไรที่อยู่อาศัยที่มีระดับปานกลางถึงบนได้

การจำกัดระยะเวลาการผ่อนคลายมาตรการ LTV เปรียบเสมือนกับ ”นาทีทอง” เพื่อเร่งการตัดสินใจของผู้ที่มีกำลังซื้อ สำหรับบางท่านที่อ่านมาถึงตรงนี้ นาทีทองของท่านเหลืออีกไม่ถึง 2 เดือน : ดร.ดอน นาครทรรพ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายเศรษฐกิจมหภาค ธนาคารแห่งประเทศไทย