อสังหาฯ ยังท้าทาย เลือกตั้งใหม่ฉุดคนชะลอซื้อบ้าน คาดฟื้นตัวครึ่งปีหลัง

อสังหาริมทรัพย์ ยังมีความท้าทายในประเทศไม่น้อย เมื่อกำลังซื้อผู้บริโภคส่วนใหญ่ยังคงชะลอตัว ภาวะเงินเฟ้อและการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยส่งผลกระทบต่อการวางแผนซื้อที่อยู่อาศัย ผนวกกับมาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาฯ ของรัฐบาลไม่ดึงดูดใจเพียงพอ ส่งผลให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในไตรมาสที่ผ่านมาลดลงถึง 20% 

ขณะที่ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยปรับลดลงทุกประเภท หลังจากผู้ประกอบการชะลอขึ้นราคาอสังหาฯ เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อในช่วงโค้งสุดท้ายปลายปี 2565

ตลาดเช่าที่อยู่อาศัยเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัว

ภาพรวมความต้องการเช่าลดลงถึง 32% ในรอบไตรมาส แม้ดัชนีค่าเช่ายังทรงตัว โดยภาคอสังหาริมทรัพย์ยังต้องจับตาการเลือกตั้งรอบใหม่ อีกหนึ่งตัวชี้วัดทิศทางการเติบโตตลาดที่อยู่อาศัยปีนี้ หลังผู้บริโภค/นักลงทุนชะลอการตัดสินใจซื้อเพื่อรอดูนโยบายภาคอสังหาฯ และแผนกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลใหม่ คาดตลาดอสังหาฯ จะมีแนวโน้มฟื้นตัวดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 หลังทิศทางการเมืองมีความชัดเจนมากขึ้น  

นายวิทยา อภิรักษ์วิริยะ ผู้จัดการทั่วไป Think of Living และ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (ฝั่งดีเวลลอปเปอร์) กล่าวว่า ปัจจัยบวกจากการที่จีนเปิดประเทศเต็มรูปแบบจะช่วยขับเคลื่อนการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยแล้ว ยังส่งผลให้ตลาดท่องเที่ยวและตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มเติบโตตามไปด้วย เนื่องจากจีนถือเป็นกลุ่มลูกค้าหลักที่เข้ามาซื้ออสังหาฯ ไทยมากที่สุด

แต่กำลังซื้อต่างชาติเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นให้ตลาดอสังหาฯ ไทยกลับมาคึกคักดังเดิมได้

เนื่องจากผู้บริโภคในประเทศซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักยังคงเผชิญความท้าทายหลายประการ ทั้งกำลังซื้อที่ลดลงจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวต่อเนื่อง ภาวะเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้กู้ซื้อบ้านที่จะต้องจ่ายดอกเบี้ยสูงขึ้นหรือใช้เวลาในการผ่อนนานขึ้น และมาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาฯ จากภาครัฐบางส่วนได้สิ้นสุดลงในปี 2565 อย่างเช่นการผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-Value: LTV  

ส่วนมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่แม้จะมีการต่ออายุ แต่ถูกปรับเปลี่ยนรายละเอียดเป็นลดค่าโอนกรรมสิทธิ์เพียง 1% จากมาตรการเดิมที่ลดเหลือ 0.01% เท่านั้น ทำให้ผู้ซื้อ-ผู้ขายที่อยู่อาศัยปีนี้ต้องเสียค่าใช้จ่ายมากขึ้น ดังนั้น ผู้บริโภคที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้จึงต้องมั่นใจในสภาพคล่องของตนเอง และมีวินัยทางการเงินที่มากพอด้วยเช่นกัน

ไร้สัญญาณภาวะฟองสบู่อสังหาฯ - การเลือกตั้งใหม่ฉุดคนชะลอซื้อบ้าน  

แม้ความต้องการซื้อและเช่าที่อยู่อาศัยโดยรวมจะลดลงจากไตรมาสก่อน แต่มีทิศทางเติบโตอย่างน่าสนใจ โดยความต้องการซื้อโดยรวมเพิ่มขึ้น 36% และเพิ่มขึ้นทุกประเภทที่อยู่อาศัยเมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ จากดีมานด์ที่ปรับเพิ่มขึ้นนี้ คาดว่าที่อยู่อาศัยคงเหลือในตลาดจะค่อย ๆ ถูกดูดซับไป โดยภาพรวมยังไม่มีแนวโน้มจะเกิดภาวะสินค้าล้นตลาด (Oversupply) ขณะที่ความต้องการเช่าเพิ่มขึ้นถึง 124% จากช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ สะท้อนให้เห็นชัดเจนว่าเทรนด์เช่าที่อยู่อาศัยได้รับความนิยมมากกว่าการซื้อ เนื่องจากผู้บริโภคไม่มีเงินเก็บเพียงพอที่จะใช้ในการซื้ออสังหาฯ และการเช่ายังยืดหยุ่นเหมาะกับไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคปัจจุบันมากกว่า 
  
อีกประเด็นที่น่าจับตามองในปีนี้ คือ การเลือกตั้งครั้งใหม่ที่กำลังจะเกิดขึ้น ซึ่งอาจทำให้ผู้บริโภคและนักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงต้นปี 2566 ออกไปก่อน

เพื่อรอดูความชัดเจนเกี่ยวกับนโยบายที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาฯ รวมถึงแผนกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลชุดใหม่ คาดว่าตลาดอสังหาฯ ไทยจะมีแนวโน้มดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 โดยการเติบโตของภาคการท่องเที่ยวและการกลับมาของนักท่องเที่ยวชาวจีนและชาติอื่น ๆ จะช่วยกระตุ้นให้เกิดความต้องการซื้ออสังหาฯ รวมถึงส่งผลให้ภาพรวมเศรษฐกิจฟื้นตัวดียิ่งขึ้น

 

 

 

อย่างไรก็ตาม ดัชนีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ โดยรวมแม้จะลดลง 32% QoQ แต่เพิ่มขึ้น 29% YoY และเพิ่มขึ้นถึง 124% จากช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ

โดยดัชนีความต้องการเช่าคอนโดฯ ลดลง 32% QoQ (เพิ่มขึ้น 45% YoY) แต่เพิ่มขึ้น 150% จากช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ

บ้านเดี่ยวลดลง 28% QoQ (ลดลง 25% YoY) แต่เพิ่มขึ้น 48% จากช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ

ทาวน์เฮ้าส์ ลดลง 29% QoQ (ลดลง 32% YoY) แต่เพิ่มขึ้น 16% จากช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ

จะเห็นว่าแนวโน้มความต้องการเช่าเพิ่มขึ้นอย่างมากจากช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ สะท้อนให้เห็นถึงตลาดเช่าที่มีแนวโน้มเติบโต รองรับเทรนด์ที่ผู้บริโภคส่วนใหญ่นิยมเช่ามากกว่าซื้อ

ทำเลที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบไตรมาส ได้แก่

เขตดอนเมือง เพิ่มขึ้น 6% QoQ (ลดลง 3% YoY) อานิสงส์จากโครงการรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม บางซื่อ-รังสิต ทำให้ทำเลนี้เป็นที่จับตามองอีกครั้ง พร้อมรองรับการเดินทางที่หลากหลาย ใกล้สนามบิน และจะมีโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบินในอนาคตอีกด้วย

เขตหนองแขม มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 5% QoQ (เพิ่มขึ้น 9% YoY) เป็นทำเลที่มีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่องตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน หัวลำโพง-หลักสอง ในปัจจุบัน รวมถึงโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย บางแค-พุทธมณฑลสาย 4 ในอนาคต

เขตสะพานสูง มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 5% QoQ (ทรงตัวจากปีก่อนหน้า) ได้อานิสงส์จากโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี (สุวินทวงศ์) ซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2567 

เขตบางนา มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้น 4% QoQ (ลดลง 3% YoY) ถือเป็นทำเลที่มีการเติบโตอย่างมากในช่วงที่ผ่านมา ด้วยรูปแบบที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ที่เป็นแนวราบตอบโจทย์คนหาบ้านปัจจุบัน ทั้งยังมีความเจริญในพื้นที่ ใกล้ห้างสรรพสินค้า ใกล้ทางด่วน และใกล้รถไฟฟ้าสายสีเขียว

เขตสาทร ถือเป็นทำเลใจกลางเมืองเพียงทำเลเดียวที่ดัชนีราคาเพิ่มขึ้นในไตรมาสล่าสุด โดยเพิ่มขึ้น 3% QoQ (เพิ่มขึ้น 2% YoY) ด้วยความเจริญจากการเป็นทำเลศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ของกรุงเทพฯ และเดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้ม (สายสีลม) 

ทำเลที่มีดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบไตรมาส ส่วนใหญ่เป็นทำเลแนวรถไฟฟ้าสายใหม่หรือเส้นทางที่เปิดให้บริการแล้ว รวมทั้งเป็นทำเลแหล่งงานขนาดใหญ่ ได้แก่

เขตสะพานสูง ดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้นถึง 168% QoQ (เพิ่มขึ้น 213% YoY) ซึ่งได้อานิสงส์จากโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี (สุวินทวงศ์) ที่จะเปิดให้บริการในปี 2567

เขตหนองแขม ดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 23% QoQ (ลดลง 6% YoY) ทำเลฝั่งธนบุรีที่สามารถเชื่อมต่อใจกลางเมืองได้สะดวกด้วยรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน หัวลำโพง-บางแค และในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย ช่วงบางแค-พุทธมณฑลสาย 4

เขตบางขุนเทียน ดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 6% QoQ (ลดลง 1% YoY) แม้จะเป็นทำเลที่ไม่มีรถไฟฟ้าพาดผ่าน แต่เป็นทำเลใกล้แหล่งงานขนาดใหญ่ในโซนพระราม 2

นอกจากนี้ ทำเลใจกลางเมืองยังกลายเป็นทำเลน่าสนใจที่ดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้นในไตรมาสที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการเช่าในย่านเหล่านี้ที่เริ่มฟื้นกลับมาอีกครั้ง ได้แก่ 

เขตปทุมวัน ดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 4% QoQ (เพิ่มขึ้น 3% YoY) 

เขตคลองเตย ดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 3% QoQ (เพิ่มขึ้น 2% YoY) 

เขตราชเทวี ดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 3% QoQ (เพิ่มขึ้น 1% YoY) 

เขตวัฒนา ดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 3% QoQ (เพิ่มขึ้น 1% YoY)