อสังหาฯ เริ่มฟื้น! ยื่น 6 มาตรการเสนอ "อนุทิน"

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยถึงทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งปีหลังว่า ภาพรวมเริ่มฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในไตรมาส 3 ที่ผ่านมา ซึ่งถือเป็น “สัญญาณแห่งความคึกคัก” ของภาคอสังหาฯ หลังจากซบเซามานาน

นายประเสริฐ ระบุว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นหนึ่งในเครื่องยนต์หลักของเศรษฐกิจไทย มีมูลค่าตลาดปีละราว 8 แสนล้านถึง 1 ล้านล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 8-12% ของ GDP ใช้วัตถุดิบในประเทศกว่า 90%

มหกรรมบ้านและคอนโด

และจ้างแรงงานจำนวนมากกว่า 1 ล้านคน ถือเป็น “พี่ใหญ่ของระบบเศรษฐกิจ” คู่ขนานกับอุตสาหกรรมท่องเที่ยว

วันนี้สัญญาณฟื้นตัวเริ่มชัดเจน ทั้งยอดขายและยอดโอนในไตรมาส 3 ดีขึ้นชัดเมื่อเทียบกับไตรมาส 2 โดยเฉพาะในกลุ่ม 10 ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มียอดขายเติบโตกว่า 100% หลังกลับมาเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมาก

นอกจากนี้ นายประเสริฐ อธิบายว่า การฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ มีแรงหนุนหลัก 4 ประการ ได้แก่ 
1.เปิดตัวโครงการใหม่ในราคาย้อนยุค -ผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์ขายให้สอดคล้องกับกำลังซื้อ โดยเปิดตัวคอนโดในราคาย้อนกลับไปเมื่อ 10 ปีก่อน
2.การแข่งขันลดราคาอย่างเปิดเผย จากเดิมที่ลดราคากันแบบใต้โต๊ะ
3.มาตรการ LTV ใหม่ที่มีผลเต็มไตรมาส 3 – ทำให้ผู้ซื้อเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น หนุนยอดโอนคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วเพิ่มขึ้นชัด เช่น มีบางโครงการโอนมูลค่า กว่า 1,800 ล้านบาทภายใน 4 วันทำการ
4.การลดดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยลง 0.25% ส่งผลทันทีต่อภาคอสังหาฯ เพราะทำให้ต้นทุนสินเชื่อลดลง และธนาคารแข่งกันปล่อยกู้จนดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเฉลี่ยใน 3 ปีแรกลดเหลือเพียง 2.3–2.5% ซึ่งถือว่าต่ำสุดในรอบ 10 ปี

อย่างไรก็ดี นายประเสริฐ ยังกล่าวว่า การลดดอกเบี้ยมีผลชัดในตลาดทุนด้วย เพราะทำให้ยีลด์ตราสารหนี้ภาคเอกชนลดลง นักลงทุนจึงหันมาซื้อหุ้นกู้ภาคอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น โดยเพียงเดือนที่ผ่านมา มีการออกหุ้นกู้รวมกว่า 20,000 ล้านบาท จากบริษัทชั้นนำ ซึ่งได้รับการจองซื้อเต็มจำนวน

โดยงาน “มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 48” ที่จะจัดขึ้นในวันที่ 30 เดือนตุลาคมนี้ เป็นความร่วมมือของ 3 สมาคมอสังหาฯ ประกอบด้วย สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร

ทั้งนี้ นายประเสริฐ มองว่า ช่วงปลายปีถึงต้นปีหน้าเป็นจังหวะเวลาที่ดีที่สุดในการขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นพลังต่อเศรษฐกิจไทย พร้อมย้ำว่าวันนี้ผู้ประกอบการไม่ได้รอความช่วยเหลือจากรัฐ แต่ลุกขึ้นมาร่วมมือกันเอง เพื่อฟื้นความเชื่อมั่นของตลาดและขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยให้เดินหน้าอย่างยั่งยืน

อย่างไรก็ตาม ในช่วงรัฐบาลใหม่ 4 เดือนนี้ ทั้ง 3 สมาคมอสังหาฯ จึงได้ส่งหนังสือ ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย 6 มาตรการ ต่อนายอนุทิน ชาญวีรกุล นายกรัฐมนตรี  ประกอบด้วย 

1.การลดค่าธรรมเนียม และการโอนค่าโอนและจดจำนอง เหลือ0.01% สําหรับบ้าน ทุกระดับราคา วงเงินไม่เกิน 7 ล้านบาท ให้มีผลจนถึงเดือนมิถุนายน 2569

2.การส่งเสริมการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (MORTGAGE GUARANTEE) เพื่อให้ธนาคารกล้าปล่อยสินเชื่อมากขึ้น โดยให้ บรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) ค้ำสินเชื่อบางส่วน ให้ผู้ซื้อบ้านเพื่อสร้างรายได้ อาชีพอิสระ และผู้ที่กู้ไม่ผ่านเกณฑ์ธนาคาร

3.การกำหนดอัตราดอกเบี้ยตามความเสี่ยของผู้กู้ (RISK-BASED PRICING) ซึ่งสอดคล้องกับรมว.คลัง ที่ต้องการช่วยให้ประชาชนทุกกลุ่มเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น

4.ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 50% เป็นระยะเวลา 1-2 ปี เพื่อบรรเทาเจ้าของทรัพย์สินและกระตุ้นการลงทุน

5.แก้หนี้นอกระบบด้วยแนวทาง "WAREHOUSE DEBT" ใช้วงเงินบ้านที่ชำระแล้วบางส่วนรีไฟแนนซ์หนี้นอกระบบ ลดการะดอกเบี้ย สร้างเสถียรภาพการเงิน และกําลังซื้อในประเทศ

6.ให้คณะกรรมการ​นโยบายการเงิน(กนง.)​ลดดอกเบี้ยนโยบายลงอีก 0.5% เหลือ 1% เพื่อลดภาระดอกเบี้ยของประชาชนและภาคธุรกิจ กระตุ้นการบริโภคและการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์

ด้าน พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีหลังยังต้องติดตามทิศทางดอกเบี้ยอย่างใกล้ชิด แม้ภาคเอกชนต้องการให้กนง. ปรับลดดอกเบี้ยนโยบายเพิ่มเติม แต่จากมติ “5 ต่อ 2” ล่าสุดสะท้อนว่าการลดดอกเบี้ยยังไม่เกิดขึ้นในเร็ว ๆ นี้ ขณะที่ธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) ก็ยังไม่ลดดอกเบี้ยเช่นกัน

เราก็อยากได้อีกสัก 0.25% หรือ 0.5% แต่ตอนนี้ต้องรอดูรอบหน้าให้ตั้งหลักก่อน เพราะงบปี 68 ใช้หมดแล้ว และงบปี 69 ยังดึงมาไม่ได้ ต้องดูว่ารัฐบาลจะมีเงินเพียงพอในการขับเคลื่อนมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น คนละครึ่ง หรือโครงการ 60:40 ต่อไปหรือไม่

ทั้งนี้ มาตรการ “คนละครึ่งพลัส” อาจช่วยเพิ่มสภาพคล่องในระบบได้ระดับหนึ่ง แต่ผลต่อภาคอสังหาฯยังจำกัด เพราะส่วนใหญ่เป็นเงินใช้จ่ายประจำวัน ไม่ได้กระตุ้นการซื้อบ้านที่ต้องอาศัยความมั่นใจสูง ขณะที่การเข้าถึงสินเชื่อยังยาก โดยเฉพาะในตลาดระดับล่าง

นายพรนริศ ระบุว่า ตลาดที่ฟื้นตัวชัดเจนเป็นกลุ่มบนของตลาด เช่น กรุงเทพฯ และภูเก็ต ซึ่งมีกำลังซื้อจากนักลงทุนและต่างชาติ โดยเฉพาะโครงการวิลล่าระดับLuxuryและBranded Residence ที่มีแบรนด์โรงแรมระดับโลกมาร่วมพัฒนายังมียอดขายดี

คอนเทนต์สำหรับคุณ By Blue Dot

เนื้อหาคัดสรรคุณภาพ

ลุ้น “คนละครึ่งพลัส” เฟส 2 สำหรับกลุ่มตกหล่น จากการลงทะเบียนรอบแรก

10 ต.ค. 2568

เอกชน คาด! ส่งออกทั้งปี 68 ยังเติบโตได้ 5% 

10 ต.ค. 2568

ตอนนี้ต่างชาติโฟกัสภูเก็ตเยอะมาก โดยเฉพาะกลุ่มรัสเซียและตะวันออกกลาง ส่วนบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทในกรุงเทพฯ และแนวรถไฟฟ้านอกเมืองยังไปได้ยาก เพราะแบงก์เข้มงวด ปล่อยสินเชื่อยากเหมือนเดิม

ขณะเดียวกัน พรนริศ กล่าวต่อว่า ผู้ประกอบการอสังหาฯต้องอยู่ให้ได้ ท่ามกลางตลาดที่ยังไม่ฟื้นเต็มที่ หลายรายจำเป็นต้องขายทรัพย์สินเพื่อชำระหุ้นกู้ แต่ยอมรับว่าสถานการณ์ตลาดหุ้นกู้ภาคอสังหาฯ เริ่มดีขึ้น หลังสามารถออกหุ้นกู้ใหม่ได้อีกครั้งและได้รับการจองซื้อเต็มจำนวน

อย่างไรก็ตาม ต้องระวังไม่ให้เกิดการเปิดโครงการใหม่มากเกินไปในปีหน้า เพราะจะซ้ำเติมภาวะอุปทานล้นตลาด เพราะยังมีปัจจัยเสี่ยงจากสงครามและสถานการณ์ชายแดนไทย–กัมพูชาที่อาจกระทบความเชื่อมั่นบางพื้นที่ได้

สำหรับตลาดโรงแรมและที่พักในเมืองท่องเที่ยวยังมีแนวโน้มดี โดยเฉพาะภูเก็ตที่ได้แรงหนุนจากนักท่องเที่ยวอินเดียและรัสเซีย ขณะที่ภาคอุตสาหกรรมและนิคมอุตสาหกรรมยังมีทิศทางบวกจากการย้ายฐานการผลิตเข้ามาในไทย แต่ยังต้องเร่งแก้ปัญหาไฟฟ้าพลังงานสะอาดที่ยังไม่เพียงพอต่อความต้องการของนักลงทุนต่างชาติ

ขณะที่นายสุนทร สถาพร  นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวเสริมว่า มาตรการรัฐ โดยเฉพาะการลดค่าธรรมเนียมโอน–จดจำนองเหลือ 0.01% และการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เริ่มส่งผลเชิงบวกในไตรมาส 3 ทำให้ซัพพลายคงค้างเริ่มระบายออก และตลาดเริ่มกลับสู่ดุลยภาพ ผู้ประกอบการบางรายเริ่มกลับมาเปิดโครงการใหม่อีกครั้ง

โดยแนวโน้มครึ่งปีหลังมีโอกาสฟื้นตัวคล้าย “Second Half Hero” เช่นเดียวกับปีที่ผ่านมา โดยได้รับแรงหนุนจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ที่เตรียมวงเงินสินเชื่อกว่า 240,000 ล้านบาท อัดเข้าสู่ระบบ เพื่อช่วยพยุงตลาดและเพิ่มสภาพคล่องให้กับผู้ซื้อบ้านกลุ่มกลาง–ล่าง

อย่างไรก็ดี ปัญหาหลักของตลาดยังคงอยู่ที่อัตราการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ที่ยังสูงกว่า 40–50% โดยเฉพาะกลุ่มราคาบ้าน 2 ล้านบาทบวกลบ ขณะที่ ธอส. มีอัตราปฏิเสธเพียง 24% และยอมรับลูกค้าความเสี่ยงสูงมากขึ้น ส่งผลให้ NPL ของธอส. เพิ่มจาก 7% เป็น 8%

สำหรับซัพพลายในตลาดปัจจุบัน นายสุนทรระบุว่า มีเหลืออยู่ราว 300,000 หน่วยทั่วประเทศ มูลค่ารวมเกือบ 2 ล้านล้านบาท หากอัตราการดูดซับปรับขึ้นแตะระดับ 3% ตามคาด ตลาดจะเข้าสู่ภาวะสมดุลได้ในช่วงปีหน้า

ด้านตลาดต่างชาติ ยังมีสัดส่วนการซื้อคอนโดมิเนียมราว 10% ของตลาดรวม โดยจีน ญี่ปุ่น และไต้หวันยังเป็นกลุ่มหลัก ส่วนชาวเมียนมาเริ่มมีบทบาทมากขึ้น โดยเฉลี่ยซื้อคอนโดฯ มูลค่า 2.6 ล้านบาท เพื่ออยู่อาศัยหรือรักษาพยาบาลในไทย

นายสุนทร กล่าวต่อว่า ผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กควรเร่งปรับตัว ลดภาระหนี้สินของตนเอง เพื่อรับมืออัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง และควรมองหาโอกาสสร้างรายได้ประจำผ่านตลาดเช่าระยะกลาง 6 เดือน–1 ปี ซึ่งกำลังเติบโตจากความต้องการของชาวต่างชาติที่เข้ามาทดลองใช้ชีวิตในไทยก่อนตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์

พร้อมแนะให้ภาคธุรกิจมุ่งสู่การพัฒนา “Thailand Sustainable Home” ด้วยแนวคิดกรีน อีโคโนมี ลดต้นทุนก่อสร้างด้วยวัสดุหมุนเวียน และพัฒนาโครงการในรูปแบบ Smart Living ที่ตอบโจทย์ความต้องการด้านสุขภาพ พลังงาน และความปลอดภัยของผู้บริโภครุ่นใหม่ เพื่อสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนในระยะยาว