KKP ชี้ร่างผังเมืองใหม่ กทม. เขย่าสมรภูมิอสังหาฯ ดึงกำลังซื้อกลับเข้าเมือง

ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่กำลังถูกจับตาในฐานะหนึ่งในปัจจัยที่จะเข้ามาเปลี่ยนโฉมตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล เพราะนอกจากจะกำหนดทิศทางการขยายตัวของเมืองแล้ว ยังส่งผลโดยตรงต่อ “ศักยภาพการพัฒนาที่ดิน” และต้นทุนของผู้ประกอบการ

สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) วิเคราะห์ว่า ข้อกำหนดด้านผังเมือง โดยเฉพาะ สีผังเมือง อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) และ อัตราส่วนพื้นที่ว่าง (OSR) เป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดรูปแบบโครงการและต้นทุนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 

เมื่อข้อจำกัดเหล่านี้ถูกปรับเปลี่ยน โดยเฉพาะการเพิ่มศักยภาพการพัฒนาในพื้นที่ที่เชื่อมต่อกับระบบขนส่งมวลชน จะทำให้ต้นทุนต่อยูนิตของผู้ประกอบการในกรุงเทพฯ ลดลง และอาจทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในบางทำเลสามารถแข่งขันกับโครงการในจังหวัดปริมณฑลได้มากขึ้น

จาก “คนออกเมือง” สู่ The Pull-Back Effect

ที่ผ่านมา ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ที่อยู่ในระดับสูง ประกอบกับข้อจำกัดด้านผังเมือง ทำให้ผู้บริโภคที่มีงบประมาณจำกัดจำนวนหนึ่งต้องขยับออกไปหาที่อยู่อาศัยใน นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ และนครปฐม ซึ่งได้พื้นที่ใช้สอยมากขึ้นในงบประมาณที่ใกล้เคียงกัน

แต่ KKP มองว่า ร่างผังเมืองใหม่มีการผ่อนปรนข้อกำหนดหลายด้าน เช่น การลดขนาดแปลงที่ดินขั้นต่ำในบางพื้นที่ และเพิ่มขีดความสามารถในการก่อสร้าง โดยบางทำเลที่เดิมสามารถพัฒนาอาคารได้ประมาณ 4,000 ตารางเมตร อาจเพิ่มขึ้นได้ถึง 10,000 ตารางเมตรตามเงื่อนไขของพื้นที่

การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวอาจทำให้ผู้ประกอบการสามารถบริหารต้นทุนต่อยูนิตได้ดีขึ้น และทำราคาขายให้ใกล้เคียงกับโครงการในชานเมืองได้

KKP จึงมองว่าอาจเกิดปรากฏการณ์ที่เรียกว่า “The Pull-Back Effect” หรือการที่กำลังซื้อซึ่งเคยไหลออกจากกรุงเทพฯ ไปยังปริมณฑล เริ่มถูก “ดึงกลับ” เข้ามาในเขตกรุงเทพฯ มากขึ้น

ประเด็นสำคัญจึงไม่ใช่เพียงว่าคนจะเลือกซื้อบ้านที่ไหน แต่คือ ผู้บริโภคจะเริ่มนำ “ต้นทุนเวลา” ในการเดินทางมาคำนวณร่วมกับราคาบ้าน หากบ้านในกรุงเทพฯ มีราคาขยับเข้าใกล้กับบ้านในปริมณฑล ผู้ซื้อบางส่วนอาจยอมลดขนาดที่ดินหรือพื้นที่ใช้สอยลง เพื่อแลกกับระยะทางที่สั้นลงและการเดินทางที่สะดวกขึ้น

5 โซนยุทธศาสตร์ที่ต้องจับตา

KKP ประเมินว่า มีอย่างน้อย 5 โซนสำคัญที่อาจได้รับแรงกระทบจากการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองและการดึงกำลังซื้อกลับเข้า กทม.

1. นนทบุรี-นครปฐม

โซนตอนเหนือและตะวันตกมีมูลค่าตลาดซื้อขายประมาณ 16,000 ล้านบาทต่อปี โดยเฉพาะตลาดบ้านแนวราบราคา 8–15 ล้านบาท ในบางใหญ่ บางบัวทอง และศาลายา

KKP มองว่าการปรับศักยภาพพื้นที่ตลิ่งชัน-ทวีวัฒนาให้สามารถพัฒนาโครงการได้ยืดหยุ่นขึ้น อาจทำให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาบ้านเดี่ยวขนาด 50 ตารางวา หรือทาวน์โฮมระดับพรีเมียมในพื้นที่กรุงเทพฯ ได้

ผลที่ตามมาคือ ผู้ซื้ออาจยอมลดขนาดที่ดินลงเล็กน้อย เพื่อแลกกับการอยู่ในเขตตลิ่งชันและเชื่อมต่อถนนบรมราชชนนีได้สะดวกกว่า ขณะที่ผู้ประกอบการอาจเร่งนำที่ดินในทวีวัฒนามาพัฒนาเพื่อ “ดัก” กำลังซื้อก่อนที่ผู้บริโภคจะขยับออกไปยังนนทบุรีหรือนครปฐม

2. ลำลูกกา-รังสิต

ตลาดโซนนี้มีมูลค่าประมาณ 12,000 ล้านบาทต่อปี และเป็นพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานและเมกะโปรเจกต์รองรับการเติบโตจำนวนมาก ทั้งศูนย์การค้า โครงการมิกซ์ยูส รถไฟฟ้าสายสีแดงส่วนต่อขยาย และทางยกระดับอุตราภิมุขช่วงรังสิต-บางปะอิน หรือ M5

อย่างไรก็ตาม การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานหลายโครงการยังต้องใช้เวลา ขณะที่ร่างผังเมือง กทม. ที่ KKP คาดว่าจะประกาศใช้ในปี 2570 อาจส่งผลต่อตลาดก่อน

การเพิ่มศักยภาพพื้นที่ดอนเมือง-หลักสี่ รวมถึงการผ่อนปรนพื้นที่หทัยราษฎร์ คลองสามวา และพื้นที่ริมถนนพหลโยธิน จึงอาจทำหน้าที่เสมือน “ตาข่ายดักกำลังซื้อ” ก่อนที่ผู้บริโภคจะตัดสินใจขยับออกไปยังรังสิต-นครนายกหรือลำลูกกา

3. หลวงแพ่ง-ลาดกระบัง-สุวินทวงศ์-วัดศรีวารีน้อย

พื้นที่นี้มีมูลค่าตลาดซื้อขายประมาณ 7,400 ล้านบาทต่อปี โดยเดิมมีกำลังซื้อสำคัญจากบุคลากรสนามบินสุวรรณภูมิและนิคมอุตสาหกรรมลาดกระบัง ซึ่ง KKP ประเมินว่ามีประมาณ 40,000–47,000 คน

การปลดล็อกพื้นที่บริเวณถนนฉลองกรุงให้สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น อาจเปิดทางให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์โฮมในขนาดแปลงที่เล็กลง และอยู่ใกล้แหล่งงานมากขึ้น

4. ฝั่งธนบุรี ตากสิน-เพชรเกษม ปะทะ จอมทอง

ตลาดโซนนี้มีมูลค่าประมาณ 5,300 ล้านบาทต่อปี โดยมีคอนโดมิเนียมเป็นสินค้าสำคัญ โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวและสายสีม่วงใต้

ปัจจุบันมีโครงการ High Rise ที่อยู่ระหว่างการพัฒนาประมาณ 20 โครงการ รวมราว 9,500 ยูนิต

การเพิ่มศักยภาพพื้นที่จอมทองจากพื้นที่สีส้มไปสู่พื้นที่สีน้ำตาล ซึ่งเป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากขึ้น อาจทำให้ผู้ประกอบการสามารถเพิ่มพื้นที่อาคารและบริหารต้นทุนต่อยูนิตได้ดีขึ้น

KKP มองว่า หากราคาขายต่อยูนิตลดลง จอมทองอาจเข้ามาชิงกำลังซื้อจากโซนตากสิน-เพชรเกษม โดยเฉพาะกลุ่มที่ให้ความสำคัญกับระยะทางและค่าใช้จ่ายในการเดินทาง

5. รัชดาภิเษก-ลาดพร้าว

โซนนี้มีมูลค่าตลาดซื้อขายคอนโดมิเนียมประมาณ 10,800 ล้านบาทต่อปี ราคาขายเริ่มต้นราว 3 ล้านบาทขึ้นไป และมีทำเลที่ได้รับความนิยม เช่น ห้วยขวาง สุทธิสารวินิจฉัย ประชาราษฎร์บำเพ็ญ และโชคชัยร่วมมิตร

ร่างผังเมืองใหม่มีการเพิ่มศักยภาพที่ดินในเขตลาดพร้าวและตามแนวถนนลาดพร้าว เพื่อรองรับการขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีเหลืองและจุดเชื่อมต่อระบบรถไฟฟ้า

ในบางพื้นที่ ที่ดินขนาดเท่าเดิมอาจสามารถพัฒนาพื้นที่อาคารรวมได้เพิ่มขึ้นประมาณ 1.5–2 เท่า ซึ่งจะช่วยให้ผู้ประกอบการมีโอกาสลดราคาขายต่อยูนิต หรือเพิ่มขนาดห้องภายใต้งบประมาณเดิม

นั่นหมายความว่า ลาดพร้าวอาจกลายเป็นอีกทำเลที่ดึงดูดทั้งผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงและนักลงทุนจากรัชดาภิเษก-พระราม 9 ที่ต้องการราคาที่เข้าถึงง่ายขึ้น หรือได้พื้นที่ห้องใหญ่ขึ้นในงบประมาณเท่าเดิม

ไม่ใช่แค่ “ผังเมือง” แต่คือการเปลี่ยนเกมการแข่งขัน

ภาพใหญ่จากร่างผังเมืองใหม่จึงไม่ได้หมายถึงการเพิ่มพื้นที่พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังอาจทำให้ เส้นแบ่งระหว่างตลาดกรุงเทพฯ กับตลาดปริมณฑลบางลง

หากผู้ประกอบการในกรุงเทพฯ สามารถเพิ่มพื้นที่ก่อสร้าง ลดต้นทุนต่อยูนิต และทำราคาให้แข่งขันกับโครงการชานเมืองได้ ผู้ซื้อก็จะมีทางเลือกมากขึ้น และอาจไม่จำเป็นต้องออกไปไกลจากเมืองเหมือนในอดีต

ในทางกลับกัน ผู้ประกอบการปริมณฑลที่เคยได้เปรียบจากราคาที่ดินที่ถูกกว่า อาจต้องเจอกับการแข่งขันโดยตรงจากโครงการในกรุงเทพฯ ที่อยู่ใกล้แหล่งงานและระบบขนส่งมากกว่า

KKP แนะ 2 กลยุทธ์ รับมือ The Pull-Back Effect

KKP ระบุว่า ผู้ประกอบการที่มี Land Bank อยู่ใน 5 โซนยุทธศาสตร์จำเป็นต้องเตรียมรับมือกับการเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะการไม่สามารถพึ่งพาจุดขายเรื่อง “ราคาถูกกว่าในเมือง” ได้เพียงอย่างเดียว

กลยุทธ์แรก คือ Cost Optimization ผู้ประกอบการชานเมืองต้องบริหารต้นทุนให้สามารถรักษา Price Gap หรือส่วนต่างราคากับโครงการในกรุงเทพฯ ให้น่าสนใจมากพอที่จะทำให้ผู้ซื้อยอมแลกกับ “Time Cost” จากการเดินทาง

กลยุทธ์ที่สอง คือ Niche Market Development การแข่งขันด้วยราคาเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพออีกต่อไป โครงการชานเมืองจึงต้องสร้างจุดขายที่กรุงเทพฯ ให้ไม่ได้ในระดับราคาเดียวกัน ไม่ว่าจะเป็นไลฟ์สไตล์ ฟังก์ชันพื้นที่ใช้สอย หรือพื้นที่ส่วนกลาง เพื่อสร้างความแตกต่างและ Brand Loyalty

ท้ายที่สุด การเปลี่ยนแปลงของผังเมืองอาจไม่ได้สร้างผู้ชนะหรือผู้แพ้เพียงฝั่งเดียว แต่กำลังเปิดเกมการแข่งขันรอบใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ กทม.-ปริมณฑล ซึ่งผู้ประกอบการต้องปรับทั้ง ต้นทุน ทำเล สินค้า และกลุ่มลูกค้า ให้ทันกับพฤติกรรมผู้ซื้อที่กำลังเปลี่ยนไป

แล้ว “ผังเมืองใหม่” เปลี่ยนอะไรจากของเดิม?

ถ้าเทียบกับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 ซึ่งเป็นผังเมืองที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน ร่างผังเมืองฉบับใหม่ หรือ ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4)พยายามปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินให้สอดรับกับเมืองที่เปลี่ยนไป โดยเฉพาะการขยายตัวของระบบรถไฟฟ้า แหล่งงาน และพื้นที่เศรษฐกิจใหม่ ๆ

หัวใจสำคัญคือ การปรับ “สีผังเมือง” และระดับศักยภาพของพื้นที่บางโซน รวมถึงการปรับข้อกำหนดอย่าง FAR และ OSR เพื่อให้การพัฒนาสอดคล้องกับศักยภาพของแต่ละพื้นที่มากขึ้น

ตัวอย่างที่เห็นชัด คือ พื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าบางส่วน ซึ่งเดิมเป็นพื้นที่สีเหลือง หรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย มีการเสนอปรับเป็นสีส้ม หรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง เพื่อเปิดให้พัฒนาได้มากขึ้น ขณะที่บางพื้นที่รอบสถานีสำคัญมีการยกระดับเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมสีแดง เพื่อรองรับการเติบโตของกิจกรรมทางเศรษฐกิจ เช่น รอบสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ สถานีมักกะสัน และสถานีทุ่งสองห้อง 

อีกตัวแปรสำคัญคือ “FAR” หรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน ซึ่งเป็นตัวกำหนดว่า ที่ดิน 1 แปลงสามารถสร้างพื้นที่อาคารรวมได้มากน้อยแค่ไหน ขณะที่ “OSR” เป็นข้อกำหนดเรื่องพื้นที่ว่างของโครงการ

พูดง่าย ๆ คือ ถ้า FAR สูงขึ้น ศักยภาพในการสร้างพื้นที่อาคารก็เพิ่มขึ้นตามเงื่อนไขของผังเมือง ขณะที่ OSR จะกำหนดพื้นที่ว่างที่ต้องมี ทำให้สองตัวเลขนี้มีผลโดยตรงต่อจำนวนยูนิต ขนาดโครงการ และต้นทุนต่อยูนิตของผู้ประกอบการ

ในร่างฉบับใหม่จึงมีทั้งพื้นที่ที่เปิดศักยภาพมากขึ้น และพื้นที่ที่มีการปรับข้อกำหนดให้เหมาะกับบริบทของเมือง ไม่ได้หมายความว่าทุกพื้นที่ในกรุงเทพฯ จะสร้างได้มากขึ้นทั้งหมด เช่น ในบางบริเวณมีการปรับ FAR หรือเงื่อนไขการพัฒนาแตกต่างจากผังเดิมด้วย 

นอกจากนี้ ร่างผังเมืองใหม่ยังให้ความสำคัญกับการพัฒนารอบระบบขนส่งมวลชน การเพิ่มพื้นที่สาธารณะ พื้นที่สีเขียว และการใช้มาตรการ FAR Bonus เพื่อจูงใจให้โครงการเอกชนสร้างประโยชน์กลับคืนให้เมืองมากขึ้น ขณะที่มาตรการ TDR หรือการโอนสิทธิการพัฒนา ถูกยกเลิกออกจากร่างฉบับล่าสุด เนื่องจากยังมีข้อกังวลด้านกฎหมายและการปฏิบัติ 

ดังนั้น หากจะสรุปให้เห็นภาพง่ายๆคือ ผังเดิม คือ คุมการใช้ที่ดินตามโครงสร้างเมืองเดิม แต่ร่างผังใหม่ คือ จะพยายามขยับศักยภาพ ของพื้นที่ให้สอดรับกับรถไฟฟ้า แหล่งงาน และการเติบโตของเมือง