8 ข้อต้องรู้! ก่อนตัดสินใจซื้อ “คอนโด” ทั้งอยู่เอง ปล่อยเช่า เก็งกำไร

1.เลือกทำเล

กทม.แชมป์ทำเลทองอสังหาฯปี 65 “สวนหลวง” คนแห่ซื้อบ้านมากสุด อานิสงส์รถไฟฟ้า

ราคาประเมินที่ดินพุ่ง 8.9% สิ่งปลูกสร้างเพิ่ม 6.2% เริ่ม 1 ม.ค. 66

เป็นปัจจัยแรกที่สำคัญมาก เพราะการซื้อคอนโดจะมีจุดเริ่มต้นจากการตอบโจทย์เรื่องการเดินทางไม่ว่าจะไปทำงานหรือเรียน แล้วดูว่ามีโครงการใดบ้างที่อยู่ใกล้ๆ หรืออาจจะอยู่ใกล้ระบบขนส่งมวลชนสาธารณะ เช่น รถไฟฟ้า BTS รถไฟใต้ดิน MRT

หรืออาจดูความต้องการอยู่ในจุดที่เป็นย่านธุรกิจใจกลางเมือง ใกล้ห้างสรรพสินค้าชื่อดังต่างๆ รวมถึงการเลือกทำเลที่มีความปลอดภัย อยู่ในจุดชุมชนที่มีคุณภาพ ใช้ชีวิตได้สบายใจ

โดยโซนที่มีคอนโดมิเนียมถูกสร้างขึ้นเป็นจำนวนมากและมักจะขายหมดอย่างรวดเร็ว คือ ย่านสาทร, พระราม 9, อโศก, ทองหล่อ, เอกมัย และสีลม เป็นต้น

2.สร้างใหม่ หรือ มือสอง

2 อย่างนี้มีข้อดีแตกต่างกัน คอนโดมือสองจะเป็นการซื้อพร้อมตกแต่งมาแล้วเป็นที่เรียบร้อย ไม่จำเป็นต้องมาเสียเงินส่วนนี้มากนัก ขณะที่คอนโดใหม่อาจต้องเสียค่าตกแต่งเพิ่ม แต่ข้อเสียของคอนโดมือสองก็มีสิทธิ์ที่จะต้องซ่อมบำรุงบ่อยครั้งเช่นกัน

หรืออาจใช้วิธีการประเมินจากอายุของสิ่งก่อสร้างและประเมินดูพื้นที่โดยรวมด้วยตัวคุณเอง โดยเฉพาะกับผู้ที่ต้องการซื้อคอนโดมือสอง ให้คุณเริ่มพิจารณาจากอายุของคอนโดว่าสร้างเสร็จมานานแล้วเท่าไหร่?, อายุของตัวอาคารอยู่มาแล้วกี่ปี? เพื่อทำให้สามารถคำนวณเรื่องของสภาพความเสื่อมได้มากขึ้น

ที่สำคัญควรไปดูด้วยตัวเอง ถ้าส่วนกลางยังคงดีอยู่และมีการซ่อมแซมในส่วนที่เสียหายหรือมีการปรับปรุงและพัฒนาอยู่เสมอ รวมไปถึงสภาพห้องโดยรวมถือว่าดี ก็สามารถซื้อได้อย่างสบายใจ

3.จุดประสงค์การซื้อคืออะไร?

4 เรื่องต้องรู้ "ขอสินเชื่อบ้าน" ผู้ประกันตน ม.33

เพื่ออยู่อาศัยเอง ให้เลือกคอนโดคุณภาพที่อยู่ใกล้กับที่ทำงาน เดินทางสะดวก หรือสามารถตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ได้อย่างครบถ้วน

เพื่อการลงทุนให้เช่าและการขายเก็งกำไร เลือกคอนโดกลางกรุงที่มีทำเลดี หรือทำเลใกล้กับโซนที่ทำงานและโซนนักศึกษามหาวิทยาลัย รวมไปถึงโซนตามแนวรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดิน เพื่อให้หาผู้เช่าหรือผู้ซื้อได้ง่ายมากขึ้น

4.ตรวจสอบส่วนกลาง

การตรวจสอบส่วนกลางของทางคอนโดว่ามีสิ่งอำนวยความสะดวกและสาธารณูปโภคใดบ้าง โดยให้เน้นกิจกรรมส่วนตัวของคุณเป็นหลัก เช่น ถ้าชื่นชอบการออกกำลังกาย เลือกคอนโดที่สามารถให้สวนสีเขียวหรือห้องฟิตเนสที่จะเข้าไปใช้บริการได้ตลอด

ถ้ามีเด็กเล็กควรเลือก Facilities ที่เด็ก ๆ จะวิ่งเล่นได้อย่างปลอดภัย หรือเป็นโซนสำหรับเด็กโดยเฉพาะ

ต่อมาคือ ภายในโครงการมีร้านค้าและร้านอาหารหรือไม่ ถ้าไม่มีในระยะที่ใกล้เคียงและไม่ไกลมากมีหรือไม่ รวมถึงการสำรวจดูว่าอุปกรณ์ต่าง ๆ ที่เป็นส่วนกลางของคอนโดใช้งานได้จริงแค่ไหน? มีความสะอาด มีการดูแลซ่อมแซม และมีการเข้ามาบำรุงอย่างจริงจังจากทางนิติบุคคลหรือไม่  

 

5.ค่าใช้จ่ายโดยรวมการซื้อ ขายคอนโด

ต้องจดรายละเอียดต่าง ๆ ไว้ เพื่อให้ได้รู้ว่าควรเก็บเงินประมาณใด จึงจะเหมาะสมต่อการอยู่คอนโดได้แบบราบรื่น โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายแบบรายเดือนและรายปี เช่น ค่าส่วนกลางของคอนโด ค่าเงินกองทุนสำรองส่วนกลาง ค่าภาษีที่ดิน และสำหรับผู้ที่กู้ธนาคารเพื่อซื้อคอนโด จะต้องรวมค่าใช้จ่ายด้านการชำระเงินกู้รายเดือนเข้าไปด้วย เพื่อทำให้เห็นตัวเลขอย่างชัดเจนในแต่ละเดือน เพื่อนำมาประเมินดูว่าคุณจะสามารถจัดการกับรายจ่ายเหล่านี้ ได้ไปตลอดทุกเดือนหรือไม่?

พร้อมมองหาแผนสำรองด้านค่าใช้จ่ายไว้เพิ่ม เพื่อไม่ทำให้ต้องผิดพลาดจนอาจจะกลายเป็นไม่สามารถอยู่ต่อได้

ส่วนผู้ขายคอนโดควรจะต้องดูค่าใช้จ่ายโดยรวมหลังการขายได้แล้วเช่นกัน เพื่อนำมาประเมินดูว่าค่าใช้จ่ายทั้งหมดนี้ จะสามารถจ่ายให้กับผู้มาซื้อได้เองหรือจะใช้เป็นการจ่ายคนละครึ่งต่อไป

6.เตรียมงบประมาณ

เมื่อได้รูปแบบคอนโดที่ต้องการแล้ว พร้อมยื่นกู้กับทางธนาคาร จะต้องรู้ว่าตัวคุณไม่ควรมีหนี้สินอยู่ที่ตัวเกินกว่า 40 เปอร์เซ็นต์ของรายได้ทั้งหมดในทุก ๆ เดือน เพราะอาจจะทำให้ทางธนาคารไม่อนุมัติได้ เนื่องมาจากทางธนาคารนั้นจะคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของรายได้ในแต่ละเดือน ที่เมื่อหักออกมาแล้วจะต้องเหลือเพียงพอต่อการใช้จ่ายในชีวิตประจำวันและการชำระหนี้ในส่วนอื่น ๆ

ดังนั้นถ้าคุณมีเงินเดือนหลักแสนบาท จะต้องมีภาระหนี้สินที่ไม่เกินไปกว่า 4 หมื่นบาทต่อเดือน ส่วนค่าผ่อนนั้นทางธนาคารจะคิดประเมินอยู่ที่ล้านละ 7,000 บาท

จึงนำวิธีการคิดนี้ไปประเมินดูว่าจะซื้อคอนโดราคาใด แล้วไม่กระทบต่องบประมาณที่มีมากจนเกินไป สามารถทำให้ผ่อนชำระได้จนครบตลอด โดยไม่ทำให้ต้องเดือดร้อนในอนาคต

7.ควรซื้อทำเลแบบไหนทำเลหรือบรรยากาศรอบคอนโด

เพราะจะต้องเข้า-ออกและใช้ชีวิตในบริเวณใกล้เคียงกับคอนโดอยู่ตลอด ดังนั้นประเมินดูว่าสภาพแวดล้อมรอบข้างเป็นอย่างไร

ไม่ควรเลือกคอนโดที่มีสภาพแวดล้อมรอบข้างเป็นชุมชนแออัดหรือเข้าซอยลึกจนเกินไป เพราะอาจจะทำให้เสี่ยงต่ออันตรายได้

นอกจากนี้สภาพแวดล้อมรอบด้านของโครงการที่มีตลาดนัดหรือร้านค้าจำนวนมากและมีผู้คนพลุกพล่าน ก็อาจทำให้ไม่สะดวกต่อการเดินทางเข้า-ออกได้เช่นกัน ทั้งยังต้องทนกับเสียงดังรบกวนที่อาจจะเกิดจากชุมชนได้ทุกเมื่อ

นอกจากนี้ถ้าเลือกที่จะซื้อคอนโดมิเนียมที่ติดกับถนนสาธารณะ จะทำให้เข้าออก-ได้ง่าย แต่ถ้าเป็นซอยขนาดเล็กและเป็นจุดที่หน้าปากซอยรถติดด้วยแล้วก็อาจจะยิ่งทำให้การใช้ชีวิตของรู้สึกเครียดมากกว่าเดิมได้

ดังนั้นต้องนำความสะดวกในการใช้ชีวิตและไลฟ์สไตล์ของคุณมาประเมิน ถ้าชอบความง่ายควรเลือกคอนโดที่ติดกับถนนใหญ่ มีร้านค้า ร้านอาหารที่สามารถออกไปซื้อได้ง่าย หรืออาจจะเป็นโซนออกนอกเมืองไปเล็กน้อย เพื่อให้จุดที่อยู่อาศัยไม่หนาแน่นจนเกินไป รวมไปถึงจุดที่อยู่ใกล้กับรถไฟฟ้า BTS, รถไฟใต้ดิน MRT และทางด่วน เพื่อทำให้เดินทางได้สะดวกแบบครบทุกด้าน เป็นต้น

8.ไม่มีเงินซื้อต้องทำอย่างไร?

สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อคอนโด แต่ไม่มีเงินก้อนที่จะสามารถทำให้ซื้อได้ด้วยเงินสดทันที แนะนำการยื่นกู้กับทางธนาคาร ที่ถือเป็นตัวช่วยสำคัญ ทำให้สามารถซื้อห้องคอนโดได้อย่างรวดเร็ว

ถ้าคุณเป็นมนุษย์เงินเดือนที่ไม่มีภาระหนี้สินเกินกว่า 40 เปอร์เซ็นต์ การยื่นกู้ซื้อคอนโดจะมีโอกาสประสบความสำเร็จสูงมาก แม้แต่ผู้ที่มีอาชีพอิสระหรือฟรีแลนซ์ ถ้ามีเงินหมุนเวียนอยู่ภายในบัญชีเสมอและมีเงินเก็บอยู่ในบัญชีธนาคารจำนวนมาก คุณจะสามารถยื่นกู้ได้ 100%

ดังนั้นเครดิตจึงถือว่ามีความสำคัญ แต่ถ้าต้องการให้ง่ายกว่านั้น ควรขอกู้ร่วมกับญาติหรือคู่สมรสที่มีเครดิตดี มีเงินเดือนมั่นคง มีเงินในบัญชีหมุนเวียนอย่างมีประสิทธิภาพ ก็จะยิ่งช่วยผลักดันให้สามารถซื้อคอนโดในแบบที่ต้องการได้ง่ายมากกว่าเดิม

ส่วนการเลือกธนาคารนั้นให้เลือกธนาคารที่มีเรทดอกเบี้ยพิเศษ หรือถ้าธนาคารใดสามารถให้ดอกเบี้ยต่ำสุดได้

ก็สามารถเข้าไปขอรายละเอียดพร้อมการยื่นกู้ธนาคารนั้นได้เลย แต่ถ้าต้องการความสะดวกและการอนุมัติง่ายขึ้น ขอแนะนำเป็นธนาคารที่ทำธุรกรรมด้วยเป็นประจำ จะทำให้การติดต่อขอข้อมูล รายละเอียด หรือเอกสารยืนยันเป็นเรื่องที่ทำได้รวดเร็ว จึงรู้ผลอนุมัติได้ง่าย

ข้อควรระวังของการเลือกซื้อห้องคอนโด เช่น  

ถ้าโครงการที่ต้องการซื้ออยู่ขายได้ไม่หมด และมีเจ้าของโครงการเป็นเจ้าของร่วมอยู่ภายในคอนโดด้วย ต้องตรวจสอบดูว่าทางโครงการมีปัญหาเรื่องการจ่ายค่าส่วนกลางหรือไม่ และมีการจ่ายค่าส่วนกลางไปหมดแล้วหรือยัง เพื่อทำให้การเข้าอยู่เป็นไปอย่างยุติธรรมที่สุด

การเลือกคอนโดแบบโครงการมิกซ์ยูสที่เป็นการอยู่อาศัยร่วมเชิงพาณิชย์ ควรเลือกให้ดี เพื่อไม่ให้เกิดผลกระทบต่อตัวเองไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการใช้ชีวิต, ความเป็นส่วนตัว รวมไปถึงค่าส่วนกลาง

ควรเลือกโครงการแล้วเสร็จที่ไม่มีปัญหาใด ๆ มาก่อน แต่ถ้าเลือกเป็นโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ ควรดูว่าตัวโครงการก่อสร้างล่าช้าเกินไปหรือไม่ และมีปัญหากับชุมชนข้างเคียงมาก่อนหรือไม่ เพื่อทำให้ไม่ต้องเสี่ยงเสียเงินเปล่าจากปัญหาการฟ้องร้องของชุมชนรอบด้าน จนทำให้การก่อสร้างอาจต้องหยุดชะงักเลยก็ได้เช่นกัน

ข้อมูลจาก : wedigitalconsult