วิเคราะห์หุ้น CPAXT ประกาศลุย The Happitat กว่าหมื่นล้านบาท

กำลังเป็นเรื่องร้อนมากสำหรับหุ้น CPAXT จากบริษัท ซีพี แอ็กซ์ตร้า จำกัด (มหาชน) หลังเปิดเผยข้อมูลต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศ ไทยเมื่อวันที่ 13 ธันวาคม 2567 ว่าบริษัทฯ ได้มีการจัดตั้งบริษัทย่อยทางตรงคือ บริษัท แอ็กซ์ตร้า โกรท พลัส จำกัด (AGP) ทุนจดทะเบียน 8.4 พันล้านบาท จะเข้าไปเป็นผู้ถือหุ้นในบริษัทย่อยทางอ้อมคือ บริษัท แฮปปี้แทท แอท เดอะ ฟอเรสเทียส์ จำกัด (HATF) ในสัดส่วน 100%  (ยกเว้นหุ้น 1 หุ้น)

 

ซึ่งประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-Use Development) ภายใต้โครงการชื่อ The Happitat โดยคาดว่า การลงทุนรวมจะอยู่ที่ประมาณ 1.2-1.5 หมื่นล้านบาท โดยตั้งเป้าว่า 80-90% ของงบลงทุนจะมาจากสินเชื่อธนาคาร และผู้บริหารคาดว่าในกรณีที่ดีที่สุดมูลค่าการลงทุนรวมจะอยู่ที่ 1 หมื่นล้านบาท โดยเงินลงทุนขั้นต้น 8.4 พันล้านบาท จะมาจากเงินกู้ยืมจากธนาคารและสถาบันการเงิน

ในขณะที่จะใส่เงินลงทุนส่วนที่เหลือในปี 2568 โดยอาศัยเงินทุนหมุนเวียน ผู้บริหารตั้งเป้า occupancy  rate สําหรับพื้นที่สํานักงานที่ 40% ในปี2569 และ คาดว่าจะเพิ่มเป็น 100% ได้ภายใน 3 ปี 

กองทัพ "หมูเด้ง" บุก! ลูกเล่นใหม่สุดน่ารักจาก Google

ขณะเดียวกันก็ตั้งเป้า occupancy rate ของพื้นที่เช่าที่  85% ในปี 2569 และ คาดว่าจะเพิ่มเป็น 100% ได้ภายใน 4 ปี โดยคาดว่าจะถึงจุดคุ้มทุนได้ในปี 2571

ส่วนค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นจะทําให้อัตรากําไรลดลง 2% ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นจากเงินกู้ยืมจากธนาคารและสถาบันการเงิน สําหรับการลงทุนก้อนแรกจะกดดันอัตรากําไรปี 2568 ของ CPAXT 2%โดยใช้สมมติฐานว่ามีการใช้เงินกู้ยืมจากธนาคารและสถาบันการเงิน 8.4พันล้านบาท ซึ่งมีค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย 3.8%

ขณะเดียวกัน คาดว่ารายได้ค่าเช่าที่จะได้เพิ่มขึ้นจากโครงการนี้จะอยู่ที่ประมาณ 680 ล้านบาทในปี 2569 (ใช้สมมติฐาน occupancy rate ของพื้นที่สํานักงานที่ 40% และ ของพื้นที่ค้าปลีกที่ 85% โดยคิดค่าเช่าพื้นที่สํานักงาน 800บาท/ตรม./เดือน และ พื้นที่ค้าปลีก 1,200บาท/ตรม./เดือน)และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 890 ล้านบาทในปี 2571 ทั้งนี้ รายได้ค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นจะคิดเป็น 5-6%ของรายได้ค่าเช่าทั้งหมดในปี 2566

 

จากการวิเคราะห์ ของ บริษัทหลักทรัพย์ เคจีไอ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ  KGI มองว่าประเด็นนี้อาจจะเป็นปัจจัยลบในระยะสั้นจากการที่ค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น  แต่ในระยะกลางยังมีปัจจัยที่ต้องติดตาม ได้แก่ ความเสี่ยงจากการที่ต้องใช้เงินลงทุนรวมสูงกว่าที่คาดไว้ในตอนแรก ซึ่งอาจจะทําให้ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น และความเสี่ยงจากการที่ occupancy rate ต่ำกว่าเป้าที่วางไว้หลังเปิดโครงการ 

สําหรับในระยะยาว ประเด็นนี้จะทําให้บริษัทขยายพอร์ตธุรกิจ และ เพิ่มความรู้เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ประเภท mixed-use  propertyและ ยังช่วยเพิ่มรายได้ประเภท recurring  income จากการให้เช่าพื้นที่ด้วย  ในขณะเดียวกัน synergy ที่เกิดขึ้นหลังการควบรวมกิจการ (1% ของรายได้รวม)จะถูกหักล้างไปบางส่วนกับดีลนี้ และ ทําให้การรับรู้อานิสงส์อย่างเต็มที่ถูกเลื่อนออกไปเป็นปี 2571

อย่างไรก็ตาม KGI คาดว่าผลประกอบการของ CPAXT จะดีขึ้นในปี 2567-2568 และ บริษัทจะได้อานิสงส์จากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล ซึ่งน่าจะหนุนให้ผลประกอบการในไตรมาส 4 ปีนี้ดีขึ้น 

ถ้ามองแบบไตรมาสต่อไตรมาส KGI ยังคงคําแนะนํา“ซื้อ”และ ประเมินราคาเป้าหมายสิ้นปี  2568 ที่  39.00 บาท อิงจาก PER ที่ 33.0 x (ค่าเฉลี่ยในอดีตระหว่างหุ้นกลุ่มนี้ในประเทศไทยและในต่างประเทศ +1.5S.D.) 

ส่วนความเสี่ยงอื่น ๆ  เช่น เศรษฐกิจชะลอตัวลง, ราคาสินค้าเกษตรลดลง, ขยายสาขาได้ช้ากว่าที่วางแผนไว้, ถูก Disruption ที่เกิดจากเทคโนโลยีใหม่, ความเสี่ยงด้านกฎเกณฑ์ของทางการ และค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นจากการขยายกิจการในต่างประเทศ