ตลาดที่อยู่อาศัยครึ่งปีแรก 69 ฟื้นตัว! ยอดโอนกรรมสิทธิ์พุ่ง 17.6%

นายมานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยครึ่งแรกปี 2569 และแนวโน้มปี 2569–2570 พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยได้รับแรงหนุนจากมาตรการภาครัฐและการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองออกไปอีก 1 ปี ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 ซึ่งจะช่วยประคองตลาดต่อเนื่องไปถึงปี 2570

โดยตลาดที่อยู่อาศัยได้รับปัจจัยหนุนจากเศรษฐกิจที่ทยอยฟื้นตัวและ GDP ที่ขยายตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ส่งผลให้กำลังซื้อปรับตัวดีขึ้น ขณะเดียวกันตลาดบ้านมือสอง โดยเฉพาะกลุ่มราคาที่ไม่สูง ขยายตัวต่อเนื่องแต่ตลาดยังมีปัจจัยที่ต้องติดตาม ทั้งหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ต้นทุนก่อสร้างและค่าขนส่งที่เพิ่มขึ้น รวมถึงความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกจากปัญหาภูมิรัฐศาสตร์และมาตรการกีดกันทางการค้า

ครึ่งปีแรกโอน 1.67 แสนหน่วย โต 17.6%

ในช่วงครึ่งแรกปี 2569 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 167,665 หน่วย เพิ่มขึ้น 17.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีจำนวน 142,619 หน่วย ด้านมูลค่าการโอนอยู่ที่ 429,839 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.8% จาก 391,601 ล้านบาทในช่วงครึ่งแรกปี 2568 ปัจจัยสำคัญมาจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองที่อยู่อาศัย รวมถึงมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV โดยในปี 2568 มาตรการทั้งสองเริ่มมีผลในช่วงไตรมาส 2 ขณะที่ปี 2569 มีผลต่อเนื่อง ทำให้เกิดแรงส่งต่อการโอนกรรมสิทธิ์ โดยเฉพาะการเร่งโอนในเดือนมิถุนายน

บ้านแนวราบยังเป็นตลาดหลัก คอนโดโตแรง

หากจำแนกตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่าโครงการแนวราบ หรือบ้านจัดสรร ยังคงเป็นตลาดหลัก คิดเป็น 70% ของมูลค่าการโอนทั้งหมด มีการโอน 111,624 หน่วย เพิ่มขึ้น 14.6% และมีมูลค่า 299,432 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.1% ขณะที่ อาคารชุด หรือคอนโดมิเนียม มีสัดส่วน 30% ของมูลค่าการโอน โดยมีการโอน 56,041 หน่วย เพิ่มขึ้นถึง 24.1% และมีมูลค่า 130,407 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 19.3%

บ้านมือสองครองตลาด 63% คนซื้อเน้น “คุ้มค่า–ทำเล”

อีกหนึ่งภาพที่น่าสนใจ คือ โครงสร้างตลาดสะท้อนความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง หรือ Real Demand มากขึ้น โดยบ้านมือสองมีสัดส่วนถึง 63% ของตลาด ขณะที่บ้านใหม่อยู่ที่ 37% REIC มองว่า บ้านมือสองได้รับความสนใจเพิ่มขึ้น เพราะมีความคุ้มค่าด้านราคาต่อตารางเมตร และมีทำเลที่ตั้งใกล้เมืองมากกว่าเมื่อเทียบกับบ้านโครงการใหม่ที่มักอยู่บริเวณรอบนอกเมือง จึงตอบโจทย์กำลังซื้อในช่วงที่เศรษฐกิจยังฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป เมื่อดูตามระดับราคา พบว่ากลุ่มราคา 2.01–3.00 ล้านบาท มีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็น 24% ขณะที่กลุ่มราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ลดลงเหลือ 27%

“ตลาดบ้านมือสอง ขยายตัวในเกือบทุกภูมิภาคของประเทศ โดยทำเลและระดับราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดขยายตัว” 

ต่างชาติซื้อคอนโดชะลอ จีนลด แต่รัสเซียโตแรง

สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติในช่วงครึ่งแรกปี 2569 พบว่า กำลังซื้อโดยรวมชะลอตัวลง โดยมีการโอน 6,533 หน่วย ลดลง 8.8% และมีมูลค่า 28,267 ล้านบาท ลดลง 1.5% โดย 3 สัญชาติที่มีมูลค่าการโอนสูงสุด ได้แก่ จีน รัสเซีย และเมียนมา ชาวจีน ยังเป็นผู้ซื้อหลักในกรุงเทพฯ และชลบุรี แต่มีมูลค่าการโอน 6,874 ล้านบาท ลดลง 27.7% ขณะที่ รัสเซียมีมูลค่าการโอน 3,603 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 75.9% โดยเติบโตเด่นในภูเก็ตและชลบุรี ส่วนเมียนมามีมูลค่าการโอน 2,457 ล้านบาท ลดลง 16.2% และเน้นทำเลกรุงเทพฯ

รองลงมา ได้แก่ สหรัฐอเมริกา ไต้หวัน ฝรั่งเศส สหราชอาณาจักร เยอรมนี ออสเตรเลีย และอินเดีย ตามลำดับ ซึ่ง REIC มองว่า การชะลอตัวของกำลังซื้อจากต่างชาติส่วนหนึ่งมาจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก ซึ่งกระทบต่อกำลังซื้อของผู้ซื้อจากต่างประเทศ

สินเชื่อบ้านใหม่โต 12.2% แต่ยังจับตาหนี้ครัวเรือน

ด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้าง ณ ครึ่งแรกปี 2569 มีมูลค่ารวม 5.17 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.6% ขณะที่ สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่มีมูลค่า 289,315 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.2% โดยเฉพาะไตรมาส 2 ที่ขยายตัวสูงถึง 18.4% สอดคล้องกับการเพิ่มขึ้นของยอดโอนกรรมสิทธิ์

สำหรับสถานการณ์ NPL ขณะนี้ยังไม่เห็นสัญญาณการเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน และยังอยู่ในระดับที่สามารถควบคุมได้ ส่วนหนึ่งเป็นผลจากมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินที่ยังอยู่ในระดับค่อนข้างสูง ทำให้มีการกำกับดูแลความเสี่ยงอย่างใกล้ชิด

คาด! ทั้งปี 2569 ยังโต แต่ชะลอจากครึ่งปีแรก

สำหรับแนวโน้มตลาดทั้งปี 2569 REIC ประเมินภายใต้สมมติฐาน GDP ขยายตัว 2.25% อัตราดอกเบี้ย MRR 6.55% และเงินเฟ้อ 1.75% แม้จะมีการเร่งโอนในไตรมาส 2 แต่การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 จะช่วยประคองตลาดในช่วงครึ่งปีหลัง REIC คาดว่า ปี 2569 จะมีการโอนกรรมสิทธิ์รวม 323,479 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.3% และมีมูลค่าการโอน 880,760 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.8% ส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ คาดว่าจะอยู่ที่ 571,066 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.4% อย่างไรก็ตาม การเติบโตทั้งปีอาจชะลอลงจากครึ่งแรก เนื่องจากมีการเร่งโอน หรือ Front-load ไปแล้วบางส่วนในช่วงครึ่งปีแรก แต่ภาพรวมยังคาดว่าจะขยายตัวได้

ปี 2570 มูลค่าโอนแตะ 9 แสนล้านบาท

สำหรับปี 2570 REIC คาดว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์จะเพิ่มขึ้นเป็น 908,358 ล้านบาท เติบโต 3.1% ขณะที่จำนวนหน่วยโอนอยู่ที่ 320,617 หน่วย ลดลง 0.9% การที่มูลค่าการโอนเพิ่มขึ้นสวนทางกับจำนวนหน่วย ส่วนหนึ่งเป็นผลจากต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้น และการบังคับใช้ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ปี 2570–2573 ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2570 ส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ คาดว่าจะอยู่ที่ 582,688 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2%

ทั้งนี้ การคาดการณ์ดังกล่าวตั้งอยู่บนสมมติฐานว่า ภาครัฐจะไม่มีการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมออกไปเพิ่มเติม หากมีการขยายมาตรการต่อไปจนถึงสิ้นปี 2570 REIC มองว่า ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์อาจขยายตัวได้มากกว่าที่ประเมินไว้

โดยภาพรวม REIC มองว่า ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569 ต่อเนื่องถึงปี 2570 ยังต้องเผชิญความท้าทายจากหนี้ครัวเรือนและความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ แต่ยังมีโอกาสในกลุ่ม Real Demand โดยเฉพาะ ตลาดบ้านมือสองที่เน้นความคุ้มค่า คอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยวอย่างชลบุรีและภูเก็ต รวมถึงบ้านประหยัดพลังงาน หรือ Green Living ที่ได้รับการส่งเสริมจากภาครัฐ